上半年最火是杭州，也有“隐秘的角落”

回顾上半年全国楼市的表现，“南强北弱”的格局已经奠定，南方城市尤其是长三角楼市率先在疫情过后快速复苏。而在长三角楼市中，可以说“最热是杭州”。

杭州最新出台的“摇号”新政，背后也反映出上半年杭州楼市的火热。事实上，杭州楼市上半年刷新了多个全国纪录：杭州西溪公馆近6万人摇号，称为“最热万人摇”；杭州上半年土地出让金再次问鼎全国第一；二手房连续3个月成交量破万套……

那么，为什么“最热是杭州”？火热背后是否也还有被人忽视的另一面？杭州楼市的这波火热，又是否可以持续？

A面：新房成交量创四年来新高，二手房、土地都“火了”

“万人摇”成为上半年杭州楼市的关键词。截至目前，杭州摇号史上已经诞生了29个“万人摇”楼盘，其中，今年上半年，“万人摇”楼盘共计5个，分别是杭州融创成、保利融信和光尘樾、城北万象城幸福里以及西溪公馆，整个上半年度共计37万余户家庭登记摇号，一场全民摇号运动正在杭州如火如荼地进行。

在“万人摇”的背后，是杭州不断攀升的新房成交量。克而瑞数据显示，上半年，杭州市区新房成交了68399套，半年度总成交金额2013.3亿。其中，6月的成交量达到19528套，创下2017年6月以来新房单月成交量的最高值。

同时，据贝壳研究院统计，杭州上半年新房市场成交量累计同比增长48%，整体市场延续2019年四季度的热度，在疫情影响的一季度成交量仍同比上涨26%，到了疫后恢复期的二季度，市场供应端持续加码带动市场快速反弹，二季度成交量同比增长65%。

杭州上半年新建住宅成交量和成交均价走势。数据来源：安居客

与此同时，二手房市场也同样迎来了上涨行情。我爱我家数据显示，上半年杭州二手房共成交4.3万套，同比上涨4.02%，环比上涨8.77%。今年二季度，在疫情影响程度降低后，杭州楼市触底反弹，连续三个月成交量突破上万套，并且6月成交量接近2万套的高度，仅次于2017年6月成交的11875套最高纪录。

二手房价格方面，贝壳研究院数据显示， 今年二季度杭州二手房成交均价与去年四季度相比，上涨1.7%，上半年房价涨幅温和。

此外，杭州的“热”更表现在土地市场中。据中指研究院数据统计，2020年上半年，全国300个城市土地出让金总额共25422亿元。其中，杭州半年度收金近1757亿元位居榜首。而上半年土地出让金超过1000亿的城市仅有4个，除了杭州外，其它三个城市都是一线城市，分别为上海、北京和广州。

对于杭州楼市上半年火爆的原因，中国指数研究院杭州分院副总经理兼研究总监高院生分析称：“一是杭州本身的供求结构，杭州的落户和人才新政都吸引着更多外来人口，去年杭州常住人口增加了55.4万人，位列全国第一，是上海的12倍；二是上半年新增供应量加大，新房市场从3月后陆续迎来推盘潮；三是新增供应产品与市场需求匹配度较高，如改善盘和刚需盘的推出。四是宽松的货币环境，形成了较好的换房时机。”

“支撑杭州楼市的基本面是比较好的”，58安居客房产研究院分院院长张波认为，“杭州自身的经济表现不错，又有着互联网电商、数字经济的突出表现，尤其是2022年将在杭州举办的亚运会更是为其明显加分，基本面杭州楼市的热度提升奠定了基础。”

“限价因素导致一二手房价倒挂，这是直接诱因。7月初杭州调控政策的升级也正是‘打补丁’操作。”张波称。

今年上半年，50家代表房企拿地面积前十位的城市。数据来源：CREIS中指数据、中指地主

B面：冷热不均明显，开盘“流摇”占四成多

事实上，杭州楼市的火爆并非全面的，在“万人摇”的背后，仍然有许多冷盘和“流摇盘”（即登记户数少于摇号房源数量的楼盘）的存在，这也反映出杭州楼市的另一方面。

张波分析称：“杭州楼市整体表现火热，但并非所有区域和板块呈现一致的量价上扬，杭州上半年不少区域项目的‘流摇率’依旧不低，冷热不均的现象普遍存在。”

从新房供应量方面，据钱报购房宝显示，截至6月29日14时，杭州上半年405次开盘中，流摇的有177次，占比约44%。

二手房方面，以价换量仍然是主要特征。今年上半年杭州全市有近3万套房源降价，占全市挂牌房源总数的1/4，降价5万甚至50万成交的都有。从库存来看，即使是按照楼市最火热的每个月卖1万套二手房来算，杭州楼市的二手房也需要至少12个月的消化周期。

此外，贝壳研究院数据显示，杭州二手房市场成交节奏进一步放缓。今年二季度杭州二手房源成交周期约5个月，比去年同期3个月左右的水平明显延长，客户成交周期由去年同期的40天延长至54天。在挂牌价格方面，二季度杭州二手房调价中，业主涨价次数占比27%，与去年同期基本持平。

“这次杭州热和以往的全面热本质上不一样，以前楼市热是无论什么项目都热销，而这次杭州热的背后是区域和项目的分化，在市场趋于理性的情况下，优质和性价比产品才会受到市场的追捧。”高院生表示。

高院生表示，从二手房的成交来看，也并非全面回暖，一方面，一大部分成交由降价驱动，另一方面，成交具有显著的产品结构特征，比如刚需盘和学区房成为上半年二手房成交的产品主力，而相当一部分报价高的二手房仍处于滞销中。

预测：下半年成交或维持高位，但房价上涨动力走弱

对于杭州楼市下半年的走势，张波表示，预计下半年杭州楼市的整体表现依然会延续二季度态势，在城市基本面不变，人口流入持续增长，亚运会拉动基建的大背景下，杭州楼市较难出现大面积降温。

张波进一步指出，由于土地供应量持续保持高位，一手房库存量不断提升，二手房挂牌量不断增长，虽然杭州楼市的房价上涨动力已经偏弱，但成交量依然有望保持高位。

“下半年分化会持续”，高院生认为，随着杭州地价的推高，新房市场或将呈现量稳价涨；而二手房方面，上半年存在一定的购买力透支的情况，下半年或将呈现量跌价稳的特征。”