北京万科：打响集体土地长租公寓第一枪

时隔3年多，全国首个集体用地长租公寓项目终于揭开了面纱，由万科开发的泊寓成寿寺项目在今年7月正式入市。

2017年11月16日，北京市规划国土委、市住建委联合印发《关于进一步加强利用集体土地建设租赁住房工作的有关意见》，确定了未来五年北京集体用地建设租赁住房的供应计划，并明确了此类市场租赁住房的建设标准、租金和租期情况。

此后，万科、天恒、首创、愿景等企业通过协议入股方式参与到集体租赁住房项目的建设和运营中来。2018年，万科成寿寺项目取得立项批复，8月23日取得“工程施工许可证”，总用时仅5个月，2020年7月6日正式入市，成为全国首个开工及开业的集体土地长租公寓项目。

根据央行财经消息，北京计划从2017年到2021年间，推出1000公顷集体建设用地，用于建设租赁住房，而这些租赁住房项目大多将在2020年开始入市出租。

在“租购并举”的背景下，集体土地的入市有效补充了北京租赁市场的供给，而对于万科来说，其深耕长租公寓领域多年，在集体租赁用地上的投入也拓宽了其在长租领域的赛道。

但集体土地开发运营长租项目还处于一个探索过程，这一领域并没有先例可寻，相关的规范和政策也并未成型，商业模式和成本压力也使得这一项目面临很大的挑战。

成寿寺项目将接受来自市场、政府以及万科内部诸多方面的检验。

成寿寺样本

紧靠着南三环路的万科泊寓成寿寺项目还有相当一大片的区域被围挡封闭，更久以前，这里是一片小商户聚集地，环境恶劣。

据了解，万科是在2018年3月15日取得立项批复，作为北京市第一批集体土地建设租赁住房的试点工程，该项目得到了政府的高度关注，在项目手续办理上给予了政策和技术支持，从立项到拿到施工许可证仅用了5个月时间。

该项目的立项主体为北京金城源投资管理公司，其前身为成寿寺村集体经济组织,成寿寺则是万科与村集体合作的项目。村集体以土地经营权与万科合作，万科负责所有建设成本投入，获得项目45年经营权，村集体享受保底收益以及经营分红；万科则负责产品打造和服务运营。

项目信息显示，成寿寺项目总用地面积为1.03万平方米，容积率为2.8，总建筑面积为4.75万平方米。地上计容建筑面积为2.88万平方米，地下建筑面积为1.87万平方米，限高80米。整体规划有约901间长租公寓、3800平商业、600平社区配套面积。

在产品打造方面，针对长租公寓客户群体多为年轻人的情况，在传统的公寓户型外，万科还打造了五种主题风格公寓，另外，在配套上，该项目还配建了3800平米的主题商业。在公共区域，万科的云中图书馆与国家图书馆合作，另外还配备了减压的健身房等设施。

万科北方区域副总经理曾巍表示：“上一代的泊寓配置上都比较单一，年轻人倒不是要求豪华奢侈，但年轻人追求的个性很多，项目前期我们做了很多客户调研，筛选出‘主题房’来做突破口。”

对于长租公寓运营的关键——社群方面，曾巍表示，北京有大院文化，邻居关系还是很近的，基于此，我们提出了青年社区公约，共同约定更美好的生活方式；在商业部分，一方面，我们考虑到南城是老北京人聚集的地方，想把老字号引回来，另一方面，我们打造的街坊也是潮流个性的商街，会有类似星巴克，喜茶这样年轻人喜爱的品牌。

基于社群文化概念，万科集团合伙人刘肖将这个项目取名为“泊寓|院儿”。

从小在北京南城长大的玖龄就是成寿寺项目的租户，她认为这个项目最具吸引力的就是它的配套设施非常完善。

“刚毕业的时候收入会比较低，只能选择合租，安全问题会有担忧，收入稳定了后就会选择自己住，但是在市场上租的房子，让我感觉大家都是在以出租为主要目的，往往就会出现房子位置还不错，但搬进去所有的东西都需要再重整一遍，这个社区比较吸引我的，就是真的可以做到拎包入住，其他的配套设施真的很全，另外一个就是可能年轻的人比较多，一起沟通会比较简单，包括跟他们的工作人员沟通。”

目前，成寿寺项目首期交付1期共计235套房源，项目于5月底全部租罄，价格为3600元/月起，未来还有三栋楼将推出。

市场化运营

“用打造千万房子的团队去琢磨租3000元价格的房子，我们也有很多纠结。但还是觉得值得。”

曾巍这句话的背后也意味着集体用地长租公寓业务其实并不好做，项目具有公共性，这就在价格上决定不能完全按照市场的趋势走，同时，还要保证品质有文化的注入，这就给企业的成本以及回报率提出了更高的要求。

“这个事怎么叫成功，3000块的价格，40分钟地铁到达工作的地方，这才叫成功。所以某种意义上，这个项目是0.5，成寿寺项目3600元起租，20分钟抵达国贸，基本达到我的要求，下一个项目高立庄会更便宜。”

这是刘肖概念中认可的模式，但执行之中要困难得多，并且，由于此前并没有先例，很多方面万科只能以更高的要求来保证合格。

万科拿到了北京集体土地6万套中的2万套，定价3000元租金的概念可以定义为建安成本1. 2万/平方米，但这个过程仍有许多地方可以优化。

比如，北京市车位配比是1:1，根据过往经验，泊寓租客只有不到10%有车，而租赁项目仍要求挖4-5层做车库，就会极大增加成本，造成浪费。不过，项目也在不断摸索与沟通中优化这些问题，丰台区经过开专家论证会，成寿寺项目的车库比例得以降低。

而像防火就没有明确的标准，住宅防火是分层的，成寿寺项目是分户防火，每户都有消防喷淋，这是按酒店的标准。另外还有弱电系统，强电系统等等，长租公寓没有对应的合适的设计标准，最后就变成了没有标准的，就要一切从严，成本最高。

另外，项目的收益万科是劣后方，还要保证村集体的保底收益和分红。

刘肖表示：“按照模型来算，全项目回报率约是6%，可以做到微利可持续。”

“集体土地有一定的限制，租房又是一个长期的事情，项目建造方案需要长时间的精细打磨，并在过程中不断迭代，这都在倒逼我们的开发运营能力。只要持续控制运营成本，保证较低的资金成本、优化建造时间就可以比其他企业有优势。”

据了解，该项目万科从国开行获取了专项信用贷，25年期低息利率。另外，依托长久积累的装配式建筑研发经验，项目采用绿色环保材料，即装即住；以全干法装修消除现场湿作业，实现冬季雨季施工，最终把单间工期压缩到10天完成。

破冰

集体租赁用地直接来源于“租售并举”的政策背景，而放之租赁市场，它仍旧有着很广阔的空间。

根据万科2017年的调研数据，北京的租赁人口有860万，住宅有750万套，其中可用于租赁的有430万套，这其中仅有250万套合规，剩下则是不合格的城中村和地下室，这部分不合格的逐年在拆除中。

当时，一居室单间的月租金价格在3千到5千，两居和三居的月租金价格在7千到1万。合规的250万套租赁住房的平均套租金为7000元/月，这个价格超出了年轻人的合理支付范围（房租占月收入的三分之一较为合理），需要对应的月收入在2-3万元。事实上很多人的收入达不到这个水平。

“北京最多一年供应25万套住宅，还有折旧的15万套。其实供给关系非常吃紧。而我们判断，年轻人的收入多为1-1.5万/月，所以3000元/月才是一个相对合理的价格”，刘肖表示。

在这些背景下，北京万科拿下了6万套中的2万套，占比达到35%，其次是首创、华润等企业。但商业模式上，抢占市场与集体租赁用地的发展路径又是不相兼容的，首先它具有公共属性，其定价和回报率并不完全随着市场波动，另外，它对企业的运营能力、资金实力要求都很高，最后它需要企业与村集体、政府多方形成默契。

刘肖表示：“占坑的心肯定是不能有的，因为快速占坑和持续经营其实有点儿矛盾。我们希望打造出的是可持续、可复制的生意模式，而一件事想做长久，一定也要有初心和情怀。”

但这个行业还面对着很多的不确定性，相关政策、行业标准这些都需要逐步完善。

除了上述的消费标准，刘肖还表示：“房产税是12%，提出的建议是到4%，现在的运营成本比较大，目前是微利可持续，如果税降下来，就会更可持续。”

在刘肖看来，这仍是一门值得关注的生意，对万科来说长租公寓属于第二赛道，也是基于战略的。

“基于生意，企业危机感很大。北京新房市场，去年销售额3000亿，规模上低于重庆、杭州，竞争越来越激烈。在租赁市场，250万套房子一年租金是8万块的话，那就是2000亿租金的市场。如果万科在北京能做到10万套，一套每年4万块租金，是40亿租金，市值很大。一个企业家奋斗的重要目标是企业价值，租赁市场的战略价值被低估了。”

长租公寓经过近两年市场的纷纷扰扰已经退烧大半，但万科却在这一领域开出新花，尽管成寿寺项目只是刘肖概念中的0.5，但“在试运营前7天就已经实现了一期满租，另外后续即将开放的高立庄定价更低，距离检验0到1其实也不远了。”