北京开展危旧楼房改建试点工作 万亿蓝海下城市更新提速造血

华夏时报记者 李凯旋 李未来 北京报道

“衣食住行”是人们的生活基本需要，如何“住得好”是政府、相关社会机构、居民等一同思考的问题。疫情“黑天鹅”突然飞来，再一次带动了“旧改”的风。近日，北京市相关部门发布了关于开展危旧楼房改建试点的相关文件，惠及民生的旧改再一次提速。

由“旧改”开始延伸出来的“城市更新”理念不仅可以改善城市面貌，其同时可以拉动经济增长，打开一片万亿元的新蓝海。从经济的角度来看，旧改或者城市更新促进相关投资，并吸引企业入局寻找发展的新机会。一条完整的产业链下，政府、居民、企业、城市均成为受益主体。

危旧楼房改建试点工作展开

2020年的政府工作报告提出，要完善便民设施，让城市更宜业宜居。报告一经发布，“旧改”再次走到聚光灯下。有关工作不仅仅涉及经济活动，更是一项惠及民生的重大工程。2020年政府工作报告明确了3.9万个老旧小区的改造目标，同时，在一系列扶持政策的推动下，社会资本将参与老旧小区改造，推动老旧社区改造破冰。

7月1日，北京市住建委等四个部门联合发布了《关于开展危旧楼房改建试点工作的意见》，北京旧改再次提速。《华夏时报》记者在查阅了有关文件后了解到，此次危旧楼房改建有两类建筑可纳入改建范围。第一类为经市、区房屋管理部门认定，建筑结构差、年久失修、基础设施损坏缺失、存在重大安全隐患，以不成套公有住房为主的简易住宅楼。第二类则为经房屋安全专业检测单位鉴定没有加固价值或加固方式严重影响居住安全及居住品质的危旧楼房，其可通过翻建、改建或适当扩建的方式进行改造。

而关于危旧楼房到底如何改造，文件提出，危旧楼房改建工作以北京城市总体规划、分区规划为依据，原则上居民户数比现状不增加。为改善居民居住条件，具备条件的可适当增加建筑规模。同时，街区可适当利用地下空间、腾退空间和闲置空间补建区域经营性和非经营性配套设施，但增加的配套设施不得改变使用用途。

此外，危旧楼房改建资金由何而来备受关注。《华夏时报》记者了解到，此次危旧楼房改建试点工作采用成本共担的模式，改建资金由政府、产权单位、居民、社会机构等多主体筹集，可通过政府专项资金补助、产权单位出资、居民出资、公有住房出售归集资金、经营性配套设施出租出售等方式来解决资金问题。

而在改建试点选定之后，承租公房的居民，有获取改造后房屋产权意愿的，应当担负房屋改造的部分成本。已购公房或者商品房的居民，应负担原住房面积部分的综合改建成本中除政府和产权单位补助之外的补足部分。

文件提出，改建项目在推进之前，必须经过确定实施主体、居民改建意愿摸底调查、改建设计方案和实施方案拟定、方案公示并征询居民意见、签订协议等各个阶段。其中，改建协议内容需要经过不低于90%的居民同意后，才可以进行相关工作的推进。

城市更新为北京造血

尽管旧改已经是“老生常谈”话题，但疫情的出现成为了其发展的“催化剂”。疫情爆发之后，小区实行封闭式管理，以降低人员的流动性，防止疫情的再次传播。然而，不少老旧小区封闭管理难度较大。

其一，许多老旧小区与外界空间没有进行完全的隔离，疫情出现后只能用各种隔板对小区的出入口进行封闭。《华夏时报》记者在调查菜园街区域的小区时看到，有部分住宅楼的单元门打开即是马路，封闭管理较为困难。

其二，老旧小区缺少专业物业，在封闭管理之后，难以对居民的安全、医疗、生活基本需求等方面进行保障。而成熟小区的物业在疫情中表现突出，其本身具有专业的医疗团队，并开发了相关程序，使得居民可以实现线上问诊，为居民的医疗作出了一定保障。另外，成熟的物业在“带货”方面同样表现亮眼，居民的物资储备不必担忧。

由此可见，相关旧改工作可以为城市进行“造血”，使得城市再次迸发活力。数据指出，京沪的旧改空间最大。以北京为例，《华夏时报》记者在查阅了相关的数据后发现，北京老旧小区的数量达到5100个，超过8成的老旧小区分布在北京的城六区。其中，西城区有近6成小区是老旧小区。

“不管是从绝对数量还是从比例来看，北京、上海两个超级都市的房屋老旧情况都比较严峻。恰恰是这类城市面临更大的住房需求缺口和更强烈的品质居住诉求，未来老旧小区改造的推进力度也将会更大。”贝壳研究院首席市场分析师许小乐向《华夏时报》记者指明了当前北京推进旧改的重要性。

对比市场现状可以发现，老旧小区多位于城六区或者中心区域。数据显示，对于北京而言，中心城市的老龄化问题尤为严重。北京东、西城65岁以上人口的占比超过16%，两城区老龄人口数量占全市14%。

在如此背景下，老旧小区更不适宜居住。《华夏时报》记者在查阅了相关的数据后发现，楼龄在20年及以上的老旧小区仅有34%配有电梯。此外，有16%的老旧小区没有集中供暖，20%的老旧小区绿化不足。同时，大量老旧小区未采用人车分流设计，车位配比不足1的老旧小区占比超过7成。

上述种种问题所带来的不仅仅是安全隐患，更使得居民的居住体验减弱。类似东、西城区域，其地理位置优渥、名胜古迹遍布，是北京的一张名片。在浓厚的文化氛围和历史景色下，老旧小区的改造变得更加棘手。

“老龄化比例过高会导致市中心活力减退。另一方面，房屋设施老化不适合年轻人居住，而对老旧社区进行改造能够让中心区域的房子更加适合年轻人居住，优化中心城区的人群结构。”许小乐认为。

打开万亿新蓝海

老旧小区或者城市更新需要解决的另一大难题是资金问题。“老旧小区的改造前期单靠财政支出的模式负担较重，难以支撑大规模的改造。目前基于各个城市的试点经验，未来大规模的老旧小区改造需要社会化力量的参与，运营能力强的市场企业将会迎来新机遇。”许小乐向《华夏时报》记者指明了当前旧改市场存在的痛点。

上述试点文件同样指出，危旧小区改建的资金来源于政府以及社会机构等。贝壳研究院发布的数据显示，2020年，全国有3.9万个旧改小区，预计拉动1.2万亿元左右的投资。至此，新的万亿蓝海被打开。

从具体推进过程来看，房企以及建材行业直接涉及到旧改方面的业务。而以房地产市场而言，增量时代已经过去，随着住宅地块数量的减少，房企的业务逐渐由“建造城市”变为“改造城市”。同时，这片万亿蓝海为房企和建材企业带来了扩张和二次发展的机会。而东兴证券的相关研究员同样在报告中指出，2020年，城市更新的内涵更加丰富，在拉动内需的城市，有望改善老城区的基本面，成为房企的一个新的增长点。

6月30日，在万科2019年度股东大会上，万科的相关负责人表示，目前，公司在地产开发业务上有两个重点方向，其一则是城市更新。虽然在业绩上还未能充分体现，但未来潜力很大，会为传统开发业务带来新的增长曲线。

除了万科之外，佳兆业、富力等房企也在进军城市更新领域，不断收购或者扩展项目，为城市的“换血”加速。随着一线城市优质土地的资源越来越匮乏，房企需要“弯道超车”来扩展业务规模。

从本质上来看，推动旧改的确面临一些困难，但在整个过程之中，数以万计的居民不但会因此受益，城市和经济也将被注入活力，相关企业入局利用自身优势解决旧改难题并进行投资，未尝不是一件益事。