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有中介兜售回迁房:3年涨2倍 真比小产权房安全?

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近几年,城市更新已经挑起深圳楼市供应的大梁,其中包含众多小产权房城中村更新项目。

在深圳高房价的背景下,有一些投资客开始把目光聚焦在体量庞大且价格较低的小产权房。在这其中,一些特殊的小产权房项目,因能够在城市更新后大概率获得确权,成为了投资客眼中的香饽饽。

号称比小产权房“安全”

众所周知,在官方的表态中深圳并不存在小产权房,只有“违法建筑”。之所如此,是因为这些小产权房存在违反合法建设申报流程,未进行正规用地与建筑规划许可以及建设施工许可申报等情况,甚至有的小产权房存在违规占用建筑红线等现象,该类建筑包括原村集体土地上所建的统建楼或集资楼、企业拿地投资所建建筑,以及村民用宅基地合作自建的农民房。虽然深圳早在2004年就实现了农村集体土地的国有化转换,但深圳却是全国小产权房问题最突出的城市之一。

陈乐在深圳平湖和几个朋友合伙开了一家中介公司,但这家公司看起来跟别的中介有些不一样:专门做城中村回迁指标房的买卖。“我们做的跟一般小产权房不一样。”陈乐表示,回迁房虽然也是无产权登记的小产权房,但却已经有开发商进驻洽谈城市更新,一些原村民可能急需资金,拿出一定的回迁面积出售,这些房子在经城市更新之后得到确权,就能获得不动产权证。

(深圳市场上的一些小产权房,都以精装、大社区作为招牌)

在他看来,现在市场上的小产权房价格虽低,但风险也高,而且一些看起来“高大上”的小产权房其实并没有拆迁的可能性。

“这么跟你说吧,我跟你推荐的这些城中村房源,都是已经有开发商进驻并开始征集意愿,还有处于正式签约开始收房的阶段,现在买这些房其实买的是回迁权(期房),买下来跟村委确权,然后就跟开发商签约,还可以拿搬迁阶段的租金,而且这种回迁指标房可遇不可求。”陈乐说道。在他看来,除了价格的优势,不限购、交易过程不占用名额也是这类房子的优势,但这类房子需要一次性付款,一旦与开发商签定拆迁补偿协议,直至回迁房交付之前,基本不能在市场上再次交易。

“翻几倍”的诱惑

记者发现,“平湖回迁房”、“龙岗万科回迁房”……一个个打着“无需社保、不限购、买到就是赚到”的明码标价回迁房公开在一些网站论坛、微信公众号,甚至在闲鱼平台上挂卖销售。

“央企开发商,深圳宝荷站地铁口物业2.8万一平红本回迁房。不需要深户,不需要5年社保,不占名额!3年交房一手开卖4.6万到5万一平!隔壁楼盘二手房已经4.5万一平,货量有限。”闲鱼平台上的回迁房买卖广告很是吸引人。

看着这些让人心动的广告词,问询的人也不在少数。有房产中介跟记者推销时,“描绘”出这么一个时间表:绿海城的回迁房投资回报时间表,现在买的价格是每平方米19000元,签协议就能达到每平方米25000元,2021年开始拆迁,2022年打地基,2023年交楼,那个时候就能卖到每平方米60000元。

陈乐用来游说客户的房源,看起来门槛更低,似乎更有吸引力:龙岗沙背坜回迁指标房,100万出头买70年拆迁红本期房,单价每平方米1.3万元起,赔偿比例基本上是1:1.3,目前龙岗区域单价最低的回迁房指标房,项目距3号延线梨园站约1.6公里,距16号线龙东村站1.2公里。“龙岗中心城的恒大城市之光,也是一个旧改而来的项目,未拆除重建之前那里的回迁房指标也就是每平方米七八千元左右,现在小区附近的二手房也要每平方米4万多元,现在罗湖二线插花地棚改项目也有人拿回迁房指标出来卖,不过项目已经在建,所以现在要每平方米5万多元。地段好的就更不用说,现在白石洲的回迁指标房都要每平方米7万元,但看现在南山的高房价,白石洲要是真的建好了肯定可以卖出超高价。”

有购房者告诉记者,中介的口吻都是说只要能顺利与开发商签下《房屋拆迁补偿安置协议》并盖完公章,就表明确权已经完成。记者也向一家房企咨询,基本上只要村里认定,开发商也就认可了投资客的身份,但主要风险还是集中到开发商的旧改进度上。

合一城市更新集团提供的数据显示,2019年深圳计划公告的城市更新项目102个,计划公示112个。今年年初至5月31日,计划公告34个项目,计划公示31个项目。由于各方利益的博弈,也让深圳的许多城市更新项目走走停停,甚至因此搁浅。有房企城市更新部门的工作人员告诉记者,即使在正常情况下,一个城市更新项目的转化周期就需要大概五年时间。其实,深圳大多数城市更新项目实质上进展并没有预期的顺利。

关于“如果拆迁补偿协议未签署,原村民就反悔了,怎么办?会不会存在一房二卖的风险?”对于这些问题,陈乐的回答显得模棱两可,“要是真的出现反悔情况,那就只能按照合同里面提到的违约责任执行,但我还没遇到过这样的情况。”

由于房源稀缺,需要花力气寻找,中介们这门生意的规模还是越做越大。“3%佣金,我们跟正常二手房中介同样的收费标准。”3%的佣金,就是陈乐所能获取的报酬。

信荣(全国)房地产律师团队首席律师张茂荣认为,回迁指标房中的小产权房交易,在与开发商直接签约后,除非中途开发商资金链断裂或项目烂尾,相对购买其他小产权房来说风险较小。不过,深圳小产权房同样存在投资风险,其中就包括卖方债权人的查封执行,还有无法过户和卖方毁约的情况。回迁期房买卖纠纷时常发生,由于多数出售时并无任何权属证明且跨时长,房价波动大,法律风险高,故属于卖方违约高发领域,建议大家慎重对待。

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