泰禾集团“破而后立”，它手上还有这些底牌

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2020年是泰禾集团成立的第二十四年，创始人黄其森将其定义为“重新出发的一年”，这家有着极强产品主义标签的房企走到了一个十字路口，债务到期的压力让黄其森和他的管理团队不得不做出抉择。

最新的消息是，泰禾集团将引入战略投资者，黄其森有可能让渡出控制权，而扮演“白衣骑士”的大概率是央企，六年前“绿城联姻中交”的一幕极有可能再度上演。

泰禾集团引入战投的另一面是各式聒噪的言论，但这家房企显然也不尽是外界所评价的那般，手握货值不菲的一二线城市土储、差异化的产品IP都赋予了它重整旗鼓的可能。不过，对黄其森而言，眼下更紧要的是加快“引战”步伐，化解债务风险。

泰禾集团的策略是“双管齐下”，在援引外部力量的同时，进行内部肌理的再塑。泰禾集团已经祭出了一套“组合拳”，加大营销力度、拓展渠道融资、与金融机构开展展期磋商，它希望通过这些措施来降本增效，强化造血能力，提高自身抗风险的能力。

如果一切进展顺利，这又将是一个房企化“危”为“机”的样本。

破而后立，强化造血能力

泰禾集团的利空正在出尽，它以一份“素面朝天”的年报释放着坦然面对过去和重新出发的信号。6月12日，泰禾集团正式披露了2019年经审计的年报，而在一个半月前，它已经向外界公告了过去一年的主要经营业绩和2020年一季度报告。

数字之间勾勒出的是一个“危机”和“希望”并存的泰禾。对比两份业绩报告，泰禾集团对部分数据进行了修正，营业收入由早前披露的237.48亿元调整为236.2亿元，较上年同期下降23.77%；归属于上市公司股东的净利润则由8.27亿元下调为4.66亿元，而出现业绩数据差异的原因包括补充存货跌价准备、核减了处置项目的剩余股权应按公允价值重新计价并确认的利得收益等。

或是出于对公司积极引战、创始人不惜削弱话语权的信任，资本市场对于泰禾集团主要经营数据的调整并未给出过激反应，恰恰相反，泰禾集团的股价在6月15日不降反升，最高上涨5.19%，当日以4.93元/股收盘，收涨2.28%。

虽然身处于危机之中，但泰禾集团去年一系列的项目股权出售还是给它带来一定的喘息空间。最新的年报披露，截至2019年底，泰禾集团的有息负债为970.1亿元，相较年中时的1104.1亿元下降12%。同时，其净负债率持续降低，由2019年中期的258.72%下降至年末时的248.31%，环比下降10.41个百分点。

而出售项目带来的“回血”让泰禾集团的安全边际在不断提高，2019年其经营活动产生的现金流量净额大增69.51%至236亿元。处置子公司也让泰禾集团投资活动产生的现金流由负转正，总额达到145.23亿元。

相应的，泰禾集团总资产减少7.74%至2243亿元，但归属于上市公司股东的净资产达197亿元，同比增长6.73%。

泰禾集团的危机归根结底是资金问题，在寻求外部“引战”的同时，泰禾也在进行内部管理的优化，其明确要强化资金意识，在公司的经营和管理中，将促进周转、回流资金作为重点，提升内部造血能力，并进一步强化资金使用效率，实现资金统筹安排和管理。

促销售、抓回款的“组合拳”已经打出。年初至今，泰禾集团不少重磅项目明显加快了入市节奏，5月初，位于深圳宝安尖岗山的网红盘泰禾深圳院子的营销中心正式对外开放，并对外释放出入市的信号；同月，泰禾北京的西府大院楼王、金府大院央墅也相继亮相。种种迹象都在表明，泰禾集团围绕重点项目的一场抢收战役已经悄然打响。

而另一边，它也在加快项目建设，推进项目交付，以期实现销售结转和业绩确认。3月以来，厦门院子、姑苏院子、佛山院子以及合肥院子都实现了部分交付，这也将奠定泰禾集团的业绩基础。

一二线复苏，仍有一手“底牌”

虽然财务发出“警报”，但作为标的而言，泰禾集团的资产质量并不算差，尤其是在其重金押注的一二线城市，已经迎来了一波“疫后行情”。

在中国城市房地产研究院院长谢逸枫看来，房地产企业是泛金融企业，负债率都高。“泰禾集团这次受到质疑的是它的短期偿债能力，并不是公司或者产品有什么问题。去年到今年天灾人祸，它的销售业绩差，影响回款能力，项目和产品都没有问题的。”

泰禾集团本身的产品调性已经锚定了其版图。以北京为中心的京津冀地区、以上海为中心的长三角地区、以广深为中心的粤港澳大湾区、以福州和厦门为中心的福建区域、以武汉为中心的中部地区是泰禾集团战略布局的核心。

年报数据显示，截至2019年底，泰禾集团总土储为3270万平方米，其中，京津冀、福建区域、长三角、珠三角、华中区域对应的土地储备为668.19万平方米、1360.47万平方米、683.19万平方米、482.73万平方米和75.56万平方米，这些项目的货值约6000亿元。

值得注意的是，目前泰禾剩余可开发建筑面积为1011万平方米，这意味着其在开发项目的体量不小。而眼下，泰禾集团遇到的只是短期债务压力过大的问题，如果有一定的资金注入，加上自身的销售回款，通过现金流的滚动，泰禾集团依然有回归正轨的可能。

泰禾集团重点布局的城市拥有很强的资产抗跌性，这也意味着着泰禾集团的大量资产依然是优质标的。在泰禾集团布局的城市当中，仅有少数如廊坊、宁德、漳州、句容、太仓、肇庆等城市能级较低，其余均为一线和强二线城市，与当前的楼市热点区域吻合。

对泰禾集团而言，一个好消息是这些一线和强二线城市在疫情恢复阶段已经迎来了一轮强势复苏。国家统计局在6月15日公布的数据显示，在其监测的70城中，5月有57城房价上涨，相比4月份房价上涨城市数量有明显增加。

而克而瑞研究的50城中，大多数城市的地价在近两月来明显上涨，如成都、厦门、常州等地近两月均有区域单价最高纪录被刷新。在供地相对较多的26个城市中，地价出现了“普涨”现象，宁波、温州、西安、南京、佛山、重庆等城市地价已经达到近两年最高点。

在房企掀起一二线“抢地潮”时，泰禾集团手中持有的“底牌”显然分量更足。

大IP产品压阵，稳固基本盘

与六年前的绿城有些相似，泰禾正在面临着创立以来最艰难的抉择，它们都是地产圈内有明显产品主义标签的房企，绿城的创始人宋卫平号称“产品教父”，而泰禾则将新中式豪宅发扬光大，尤其是“院子系”已经成为地产圈内的超级IP。

“文化筑居中国”，是泰禾对外宣称的理念。对中国文化的骄傲之情，是串起泰禾“院子系”产品主线条。从北京的中国院子为原点，泰禾的院子系产品已经占领全国22座城市，落地44个项目。

历年来，“院子”系成为泰禾在住宅领域的顶级明星产品线。效仿官邸建筑形制，再融入紫禁皇城的气宇和福州三坊七巷的隽永，泰禾的“院子系”产品形成了“坊巷”“门头”“庭院”三大造院体系。而凭借“院子系”产品，泰禾也在豪宅市场立得自己的一席之位。

在院子系之后，泰禾也在不断进行产品的创新，细分出升级版的大院系和微缩版的小院系两种产品类型。目前，泰禾已经形成了院子系、大院系、府系和园系等多条差异化的产品线，成为新中式豪宅的引领者。

站在一个更高的层面来说，泰禾的院子系产品弥补了建筑的中国文化缺失问题，它也成为高识别度的产品。其中，中国院子曾连续4次入围“亚洲十大超级豪宅”，6次入围“中国十大超级豪宅”，而泰禾北京院子、厦门院子、福州院子、南京院子等所到之处均成为现象级红盘。也正是因为超高的溢价能力，泰禾做起了品牌输出的生意。

在探索新中式住宅过程中锻造出来的产品力已经成为泰禾集团的加分项。因为房地产的下半场已经转变为客户体验逻辑，产品成为除资金这一“天生”因素外，影响房企业绩的第一要素，是竞争致胜的“压舱石”。

而泰禾集团独有的产品竞争优势也将成为其“引战”中的一张不容忽视的底牌。尽管目前“引战”的人选尚未公布，但由央企、不以地产主业、实力雄厚等关键词拼接起来的“白武士”还是充满想象空间，

华创证券指出，对于部分偿债压力较大、资金周转困难，但资源价值尚可的上市公司，引入战略投资者不仅能够化解当下的流动性危机，在双方资源整合之后，战略投资者也能获得一定的协同效应。而外界也都在等待泰禾翻开的下一篇。

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