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地下楼市:小中介的安置房生意

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地下楼市:小中介的安置房生意

张萧|供图

经济观察报 记者 田国宝  “我们的业务是做安置房,虽然都是中介,但和链家、我爱我家不一样。”6月10日,在北京市五环外一处房地产中介门店坐定后,李伟开始描绘他的业务蓝图,保底30%利润,一般利润都能达到50%以上。

李伟是这家小中介门店的负责人,不同于普通房地产中介收入主要依靠佣金,他虽然也收取服务费,但最重要的利润是赚取价差:从安置户家庭手中购买安置房指标,再以翻倍的价格向购房者出售。

同样是做安置房生意,朱俊自称,可以促成通过拆迁办渠道直接获得安置资格,他将这一方式称之为改底单。改底单业务有两种,一种是针对北京户籍购房者,一种是针对外地户籍购房者。

无论是李伟的倒卖安置房指标,还是朱俊的改底单,类似的交易在北京乃至全国并不鲜见。这些游走在法律、法规边缘的的灰色交易,成为一部分中小房地产中介赖以生存的法宝。

“说实话,做商品房我们肯定干不过链家,与其和他们正面竞争,还不如干他们做不了的业务。”李伟表示,目前在北京专门从事安置房买卖的中介有几十家甚至超过百家,“大家活的都很好”。

实际上,“大家”干的不仅仅是安置房,还包括回迁房、经济适用房、自住房、学区房、宅基地、小产权等各类房地产交易业务。李伟称,他坚决不碰法律不允许的领域,“像公租房、小产权,我肯定不碰”。

一位熟悉房地产交易的律师表示,虽然国有土地性质的二类经济适用房,自拿到不动产权证书达到一定年限后,可以通过补缴土地出让金转变为商品房,但由于双方信息不对称,购房者存在钱房两空的风险。

安置指标

李伟负责的门店,前台坐着一男一女两名中介人员,办公区有几排格子间,电脑前的工作人员看起来非常稚嫩。

前台与办公区被一道屏风墙半隔开,而二楼则由三间会议室和一间办公室组成。

不同于一般中介电脑上选房、实地看房,李伟将会议室作为与客户洽谈的主要场所,“客户认可这种交易,下一步再去看房”。

会议室面积不大,一张长方形的桌子加六把椅子,几乎填满了房间。据李伟透露,一般员工主要负责约客户来访,他本人或者经验丰富的资深中介人员负责与客户洽谈。

李伟介绍,有些安置户拿到的安置房指标较多,想把一部分变现,但根据要求,二类经济适用房拿到房本后,补缴土地出让金后可以上市交易,“着急用钱的业主等不了这么长时间”。

在拿到安置指标之后、交房之前,李伟会从安置户手中将指标买下来。每一个安置或回迁社区都会有几名中间人,中间人负责打听哪家安置户要出售房源,然后通知李伟,李伟亲自去和安置户谈。

李伟透露,这门生意竞争激烈,交通、教育等配套较好的项目,一套安置房的指标通常会吸引多个中介来抢,这个时候,“要么快,得到消息第一时间签下来,要么舍得出钱,别人出二十万,你出三十万”。

对李伟来说,拿下一套安置房,前期投入的资金并不多。一般根据业主用钱的着急程度、项目的交通和教育配套等条件,当面与业主谈判,有时只需要二三十万就可以锁定一套房源。

也有房源比较好的情况,这时,中介之间的竞争就会很激烈,业主也会坐地起价,“我押过一套地铁口的房子,原值也就80多万元,我给业主定房就花了将近100万元。”李伟说,定房资金,就是业主卖这套房子赚的钱。

业主拿到钱后,会和中介签订房屋买卖合同,合同中约定房屋房号、面积、价格及支付周期。同时业主需要提供身份证、户口本等过户所需的各种材料。购房者只需要配合中介做好后续工作即可。

等到交房时,原业主和中介一起去收钥匙,本应由原业主支付的购房款,也由中介来支付。

一般情况下,在正式过户前,中介不会支付原业主全部房款,押一部分资金,完成过户后支付。李伟称之为押尾款,具体额度,根据业主赚取的差价来定。少则10万元,多则七八十万元。

李伟透露,对原业主来说,卖一套安置房指标,会有相当于这套安置房原值的收益。比如原值是100万元的安置房,业主不用出100万元给开发商,还能拿到100万元现金收益。如果遇到急用钱的业主,中介也会乘机压价,或者押更多尾款。

中介与原业主签订房屋买卖合同后就开始寻找客户,如果在交房前能把房子卖出,交房时的房款就不用中介垫付,而由购房者交,减少了中介的资金压力。这种情况下,中介一般可以赚到三五十万元的差价。

购房者从中介手里购买安置房,中介会让原业主与购房者重新签一份房屋买卖合同,原来合同作废。购房者一般需要支付50%左右的首付,交房时再交余下50%。

如果交房前,房源没有卖出,中介需要垫付不菲的购房款,使得押房总成本上升,“这个时候,付出的成本大,但赚得也多,基本赚50%没有问题,有的中介从业主手里拿的时候便宜,利润可以翻倍。”李伟说。

改底单

朱俊工作的中介门店位于四环内一处居民区底商,谈客户的场所同样在会议室内。虽然与李伟一样做的都是安置房生意,但朱俊称他不对接拆迁户,而是直接从拆迁办和开发商手中购买剩余房源。

朱俊介绍,通常情况下,如果安置户不愿意购房,开发商会加价回购, “比如安置房定价是1万元/平方米,开发商的回购价可能是1.1万元或1.2万元,这样一个项目下来,开发商手中会积累一批房源。”

由于是政策性住房,需要特定的购房资格,这部分房源开发商无法正常销售,朱俊称,他就是帮助开发商销售剩余房源的。这类房源通常价格会比周边商品房价格低40%左右,由于和开发商直接签约,所以未来房本下来时,直接就是购房者的名字。

朱俊介绍,想要购买这类住房,第一步先和他们公司签委托代理合同,并交付50%的房款。第二步,他带领购房者到拆迁办做拆迁补偿手续。

朱俊称,安置房均与拆迁或腾退面积相对应,开发商回购安置房,等于对应的拆迁或腾退面积也空置出来。“比如说,老房子60平方米,补偿600平方米安置房,但人家只要200平方米就够了,开发商回购400平方米,对应的就是原来40平方米的老房子面积。”

购房者名义上买的是老房子,老房子腾退或拆迁,需要补偿安置房,实现间接购买安置房的目的。“你买了老房子,只要有合同,那就应该给你安置房,你买多大的安置房,对应相应比例的老房子。”

第三步,拆迁办做好老房子购房合同、拆迁补偿协议等一系列手续后,统一拿到主管部门进行资格审核。通过审核后,购房者会拿到一张类似准购者的购房证明,然后等开发商通知选房。

朱俊表示,如果安置小区的房源选完了,购房者没有选到房,一般有两种选择,要么选择其他安置项目房源,但需要重新做拆迁手续、审核;也可以退款。“因为不止我们一家在做,很多公司都在做,选不到房也正常。”

朱俊透露,并不是所有安置房项目都可以做底单,每个项目要求不一样。朝阳区有三个安置房项目,外地人只要具备购房资格也可以购买,但海淀区某个安置房项目,做底单必须得北京市户口,外地人无法做。

一位接近北京市住建委的人士告诉经济观察报记者,无论拆迁还是腾退,都是一户一室登记,改底单几乎没有任何通过审核的可能。该人士也提醒,这类行为可能存在诈骗,“你把钱给他了,到时候说审核没通过,房子没了,钱也要不回来”。

高利润

李伟感叹安置房买卖太赚钱了,他自己都吃不过来,不仅把身边的朋友拉进来一起做,还希望有更多的人和他一起“玩”。

李伟用东四环外某安置房项目举例,该项目安置户购买价格是1.1万元/平方米,一套75平方米的房子总价为82.5万元。他用30万元锁定了这套房子,随后以3.2万元/平方米价格出售,同时收取6万-10万元不等的佣金。

从投入上看,李伟支付给原业主的收益是80万元,除了30万元定金,剩下的50万元交房时支付。另外还需要支付中间人3万元好处费,再加上交给开发商的82.5万元房款,理论总投入是165.5万元。

如果这套房在交房前卖出,李伟的实际支出是33万元,根据报价,可以卖到240万元,等到交房时,李伟的收益是74.5万元。假如,交房前没有卖出,减去20万元尾款,李伟的总投入是145.5万元,收益率也接近50%。

目前该项目周边市场价为4.3万元/平方米,同样75平方米的商品房总价是322万元,按照2.7%服务费计算,普通中介公司卖出一套房拿到的佣金是8万元。

李伟的办公桌上放着一摞20公分高的牛皮纸文件袋,每个文件袋都装着一套安置房购买合同及相关材料。他从其中一个纸袋拿出一沓材料,“看这套房子,下半年交房,只给他(安置户)30万元,这套房子就是我的了,卖出去就能赚钱。”

该套房源是位于朝阳区定向安置项目的一套小两居,原值单价1.2万元,李伟购买的单价为2.38万元/平方米,“这等于房子还没到手,业主就赚了80万元。下来我们卖的话,价格肯定要3万元以上了,周边商品房都6万元了。”李伟表示。

据李伟介绍,安置房项目原值普遍较低,与周边商品房市场价有较大的差价,可操作空间也比较大。作为中介,根据投入资金、持有年限不同,获取的回报也不一样。

以昌平区某安置房项目为例,一套88平方米的房子,原值总价为123万元,中介收房成本一般在200万元到240万元左右,卖出总价是340万元。周边同样面积的商品房价格普遍超过500万元。

如果中介选择押房,一般先给业主30万元到50万元作为定金,获得这套房源的独家代理权,并承诺在一定时期内卖出。“就算我3万元卖出,我们也能赚三四十万,100%回报率。”李伟说,与其买一套商品房,还不如押两套到三套安置房。

即便规定时间内没有卖掉,自己接盘,“拿下房本后能过户变成商品房,按现在价格也能赚两三百万。”李伟说,“你200万元买商品房,每个月还得还月供,这个房子虽然有风险,但咱都有办法规避。”

暗藏风险

住宅按属性分,在正常商品住宅外,还有自住房、共有产权房、经济适用房、安置房、单位集资房、公房等多种住宅类型。李伟和朱俊参与买卖的主要是经济适用房和安置房类型的住宅。

经济适用房又称一类经济适用房,针对北京市特定低收入人群开发的限制性商品房,一般自取得不动产权满五年,补缴10%土地出让金可以转化为普通商品房。不过,李伟表示,由于利润空间小,他们很少做经济适用房。

安置房或回迁房又称二类经济适用房。朱俊表示,回迁房一般指原地安置,安置房通常为异地安置。这类住房相对而言,只需缴纳3%土地出让金及相关税费,就可以转为商品房。

李伟和朱俊均承认,虽然安置房比较便宜,但存在风险。据朱俊透露,一般情况下,客户选好项目,他会给出报价,客户先支付50%的总房款,交房时付剩余50%房款及1%的中介费。

以东城区在东五环的一套112平方米外迁安置房计算,总价为246万元,首付款为123万元,购房者在与朱俊公司签订委托代理合同时就需要支付首付款。交房时支付剩余123万元尾款及2.46万元中介费用。

据朱俊透露,客户的首付款直接打入他所在公司的账户,为中介代开发商收取,“很多安置房的开发商都是国企,一旦入账了,到时候如果选不到房,就没法退还了,所以我们代收,等选到房后,我们再转给开发商。”

朱俊透露,购房者与开发商签订正式购房合同时,单价以房屋的原值计算。“别的安置户签的是什么价格,我们签的就是什么价。”但是购房者支付的房款为购房的实际房款。

据上述熟悉房地产交易的律师分析,由于首付交给中介而不是开发商,即便交易是真实的,一旦未来出现纠纷,购房者将面临财房两空的风险。“首付交给中介风险太大。”

该律师表示,由于交易不受法律保护,一旦购房者利益受损,监管部门通常会建议通过司法解决。在这种情况下,即便中介承认收了购房者的钱,“如果中介没钱给你,走法律程序,短时间内也很难把钱拿回来。”

该律师进一步指出,如果中介和拆迁办、开发商根本没有关系,不排除中介利用卖房名义圈钱,购房者交钱风险更大。“到时候中介可以和你说,没选到房,只能等下一个安置项目,退钱,你的钱同样拿不回来。”

李伟表示,安置房交易最大风险就是业主反悔,一旦房价上涨,业主觉得后悔了,可能会以违规交易要求解除合同,或者不配合过户。“我们一般会和业主签借款协议,我前期付你的钱,都算借款,完成过户后转为购房款。”

但这一交易同样存在风险,“有的安置房很多年都下不来房本,或者下来房本限制交易,一旦政策出现变动,购房者不具备购买这类住宅资格,到时候房子不是你的,退钱的话,最多业主把原值房款退给你,中介赚得钱很难退回来。”上述律师提示。

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