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泰禾年报亮家底,谁是战投"借伞人"?

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还记得十四年前的夏天,地产江湖上,出了一件大事。

43岁的孙宏斌,把自己已经创办了十二年的顺驰卖了。

看遍了中西所有管理书籍的孙宏斌,那时痛彻心扉的记住了一个词“成长型破产”。

就在签约仪式上,孙宏斌还对买家路劲基建董事局主席单伟豹说:

你买了个便宜货。

2006年9月5日,路劲基建与顺驰中国签订框架协议,将向顺驰注入12.8亿元人民币战略投资获得55%股权。

12岁的顺驰,此时拥有700多万平方米的土地,年销售收入近百亿,但就是爬不过去这条生死线了。

顺驰的生与死之间,就隔着这12个小目标。

签约一天后,单伟豹跟人说:“孙宏斌其实就缺这10个亿左右,顺驰在年底前会有约30亿元的售楼收入到手,但他等不及了,所以7月13日便与我们签了意向书,我们随即借了2.7亿元给顺驰应急。其实他(孙宏斌)是运气不好,顺驰2004年开始高速发展时,遇上了宏观调控,在香港上市计划告吹,更影响其资金来源,以这家股本只有约10亿元的公司,要同时发展700多万平方米的楼面面积,野心确是大了些。”

十四年后,57岁的孙宏斌带着融创,以5500亿的销售战绩,稳居中国房企第一集团。

十四年后,当年顺驰的收购者,路劲地产的年度销售为人民币459亿元,全国房企排名50左右。

运气、野心、成败、怎么说?

黄其森比孙宏斌还要小两岁,创办泰禾是在1996年,也比老孙创办顺驰晚两年。

2002年,黄其森看中了北京通州区潞城镇堡辛村所在的地块。黄其森一看能在北京通州有三千多亩这么大块的地,一下子就被吸引了,心想这有得干了。2003年,泰禾与土地出让方签订了《土地出让合同》。项目规划总用地面积34.15万平米,其中建设用地面积22.4万平米,总建筑面积10.75万平米。项目共规划独立别墅208栋及大会所栋。

就在十天之后,国土资源部下发国土资发[2003]45号《关于清理各类园区用地加强土地供应调控的紧急通知》,停止别墅类用地的土地供应。

泰禾恰好把握住了政策红利。

但这个项目一开始卖得并不好。2004年,运河岸上的院子一期首次在北京面世,开盘价定为6000~7000元/平米。这一价格远超当时通州2000元/平米的市场均价。按计划货值5个亿。

结果,首度面世的运河岸上的院子并不叫座。2005年一期产品已经是现房呈现,仍乏人问津。首期入市的101套别墅,一卖就是好几年,成为北京市场上有名的“曲高和寡”者。

于是,泰禾在北京遭遇“水土不服”的说法不胫而走。

质疑的声音集中在:非传统别墅区域地段,品牌认同度不高,产品设计存在一定缺陷,新中式市场不认可,定价过高等。

面对这种销售局面,黄其森玩了一场超级大胆的颠覆与超越。

泰禾对产品品质做了全面的修正、提升,“院子”全面升级,墙高4米,庭院面积扩大到400到1500平米,叠加的庭院设计烘托价值;门面升级。改造之后,运河岸上的院子成了北京唯一大院式别墅,在产品上形成了差异化的核心竞争力。

闭关修炼五年之后,2009年8月20日,运河岸上的院子二期重出江湖。

这时正逢欧美金融风暴冲击之后,全球各国刺激经济复苏之时,楼市本就兴旺。产品力过硬叠加市场景气,此后一路爆款。最终,运河岸上的院子单个项目货值高达150亿。

泰禾院子成了可以载入行业教科书的例子。

但所有的成功里,似乎都隐含着“福祸相依”的道理,失败是成功之母,而成功之后就一定是新的成功吗?那失败又是谁之子?

2015年12月25日,深圳宅地连拍,中海、华润、金地、招商、碧桂园30余家大型房企悉数到齐。

面对如林强手,泰禾叫价坚决,越战越勇,最终以57亿元连夺两地,楼面地价分别拍到5.13万和7.99万,刷新当时全国单价地王纪录,一举惊呆所有在场同行。

泰禾集团董事长黄其森当时坐镇北京指挥这场战斗。他的判断就是:

“这么低容积率的土地,又是在一线城市深圳,以后很难再有”。

有参加竞拍的某头部房企当家人当日断言:“泰禾出价这么高,看他怎么开盘”。

媒体则普遍以“泰禾拿了深圳地王”、“不幸站在高地价历史大顶”为题,对此反复质疑。

如果你操盘过北京通州“运河岸上的院子”,你会不会惧怕这些质疑?

深圳、稀缺,毫无质疑,时至今日,深圳市场的强劲表现,依然说明,黄其森的判断依然无比精准。

按照当时的规划,泰禾原本想借此次拍地,把“院子系”产品引入深圳,原计划2016年底就有新品面世。

这应该是一场从“北京院子”走向“深圳院子”的胜利,是“院子系”产品力的再次完胜。

结果,2017年1月,深圳规土委出台《商品住房和商务公寓预、现售价格管理操作细则》,规定新房备案价不得明显高于周边房价。

周边的中海9号公馆、曦城两个项目,其别墅售价也才10万/平,如果照此定价,泰禾院子别说开盘,恐怕连成本都不够。

《孙子兵法》开篇云:

兵者,国之大事,死生之地,存亡之道,不可不察也。

故经之以五事,校之以计,而索其情:一曰道,二曰天,三曰地,四曰将,五曰法。

当道、天、地三大要素都发生变化的时候,

“将”和“法”如果不变,将会陷入怎样的罗网?

品质所带来的价格、价值、时间、周转、周期、资金、人力一系列问题,能否抗住?

2020年5月了,深圳院子依然喊的是“发售在即”。

要知道,如今的泰禾手里可不只是当年的一个北京运河院子,也不只是一个深圳院子,如今是二十二城四十四院……

四十四院,是筹码、是枷锁,谁又分得清?

只想起张爱玲在《半生缘》里写道,我们再也回不去了。

如果不是疫情,泰禾或许也不会走上引入战投之路。

在全行业售楼处无人问津,销售下滑的情况下,有人向黄其森提议,此情此景,不如集团高管降薪20%。

但这个提议,被黄其森拒绝了,并向全集团下发了一个最新政策,无论行业如何,泰禾不降薪。

业内皆知,泰禾为了资金链保卫战,已经煎熬多时。

此时的房地产行业正弥漫着裁员、降薪的氛围,要说困难,诸多房企龙头肯定要比泰禾的日子好过,但依然毫无犹豫的把诸多一线员工扔了出去。

5月13日,泰禾集团晚间发布公告确认,控股股东泰禾投资正在筹划公司引入战略投资者事宜,相关交易可能涉及公司控制权的变更。泰禾集团在公告中明确,本次拟引入的战略投资者的主要经营业务中包含房地产业务。目前泰禾的战投引入工作正在进行中,最大的战投方可能是央企或国企,引入战投之后不排除黄其森会让出大股东的位置。

有接近泰禾集团的消息人士透露,泰禾集团目前已正式启动引入战投计划,正如公告中提到的,泰禾拟引入的战略投资者的业务构成中包含房地产业务,行业强者的战投将显著提升实力,利于保持产品力。

泰禾当前所面临的一系列问题,包括失信被执行、业主维权、评级下调、财报数据下滑等,归根结底都是资金问题。泰禾的核心竞争力依然有保证,一旦引入战投成功,资金链得到稳固后,这些因资金引发的问题,有望迎刃而解。

6月12日,在迟到了一个月以后,泰禾发布了2019年年报。这份成绩单还是能看出泰禾的家底的:

首先净资产规模还在稳步扩大,截至2019年净资产是337.54亿元,比上年度末增长5.85%;归母净资产是197.00亿元,比上年度末增长6.72%。

现金流也在持续改善,其经营性现金流净额从2018年末的139.3亿元,到2019年中期的202.2亿元,再到2019年末为213.2亿元;投资性现金流净额,2018年末为-122.83亿元,2019年中期为103.13亿元,2019年末为130.00亿元。

另外,净负债率和有息负债都有下降。净负债率2019年中期258.72%,2019年末248.31%,环比下降10.41个百分点;有息负债2019年中期是1104.1亿元,2019年末970.1亿元。

公开数据显示,截至今年第一季度,黄其森控制的泰禾投资持有泰禾集团1218801590股股份,均为非限售股份,占比48.97%,是公司第一大股东。叶荔持股12.05%,黄其森妹妹黄敏持股1.52%。

这种稳定、清爽的股权结构,也非常利于引入新的投资人。

在房地产行业,引入战投并不是新鲜事。引入合适的战投对于房企来说,一方面,能够缓解资金链压力,另一方面,“背靠大树”后,融资成本或许也能降低。

在TOP20的房企中,有很多引入战投企业重获新生的案例。如2015年,中国平安进入碧桂园,成为其第二大股东,此后碧桂园在规模扩张道路上更加强势;2018年华夏幸福遭遇危机,中国平安先后两次入股,成为华夏幸福的第二大股东,为华夏幸福纾解现金流之困,助其探索新模式,2019年华夏幸福各项指标重新回到健康区间。

黄其森曾经不止一次的说过,“不懂金融的人做不好房地产。”

而这句话,其实道尽了天下所有房企的幸福与痛苦,

借助金融的杠杆,顺利时,成功被几何级的放大,攻城略地,何等快意?

而受到冲击时,真正暴雨来时,谁肯借伞给你?

或者换个角度思考,你的价值,其实也在考验借伞者的眼光。

泰禾集团现有的优质资产依然受到资本青睐,有数据显示,目前泰禾集团仍有约4000亿元的货值,且主要分布在一、二线城市。2020年,泰禾的供货量预测可达到2000亿元以上,就算卖掉一半也值1000亿元。

因而,业内评价,泰禾虽然财务状况不佳,但作为并购标的,其资产质量仍不算差。若这次引入战略投资者最终成功,很可能在业内诞生一笔天价交易。

谁会是那个借伞人?

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