“公寓”概念滥用后遗症，深圳有“学位房”入学积分下调

开学季也是学位房纠葛高发期。在一二线大城市，优质学位房乃刚需中的刚需，学位偏紧张的深圳尤甚。近年，与名校沾边的楼盘单价持续走高的例子在深圳屡见不鲜。但并非所有房子都能稳稳地为家长提供安全感，在深圳一度火爆的公寓，如今便面临无法获得学位的尴尬。

拥有深圳四大名校深圳高级中学（下称“深高”）学位，动辄标价10万/平以上的香蜜湖豪宅片区部分业主，由于所在楼盘的积分入学基础分被下调，使得他们如今除了担忧孩子入学问题外，还面临房屋价值缩水的烦恼。

据悉，此番积分被降级的几个小区或楼盘，土地用途要么是商业办公用地，要么是工业用地，房屋用途是单身公寓、办公楼或者宿舍，而鉴于基础积分从原来的80下调至70分，极大可能导致相关孩子无缘深高。

相关人士提醒购房者，买房前，要查清楼盘的土地性质和房屋用途。“在深圳，买了普通住宅，学位是‘跑不掉’的；如果买了不明原因的‘单身公寓’，就是个深水炸弹，如果学位一旦紧张，原有的学位就可能旁落。”

“降级”的学位房

香蜜湖豪宅片区业主王女士告诉记者，2018年她花费465万元在浩铭财富广场购置了一套50平米的公寓式住宅，“当时就是冲着深高的学位买的，想给孩子提供好的教育。”

今年，王女士的女儿小学毕业。王女士按照相关要求在网上提交了深高南校区（初中部）初一学位的申请。但福田区教育局在小升初的申请系统中，将浩铭财富广场的申请状态由不通过改为“待审核”，而积分入学的第三类型中新增了“商务公寓、单身公寓”的内容。积分入学的基础分就由此前的80分降为70分了。

事件发生之后，在经过小区业主与教育局、学校的多次沟通后，最新处理结果为：泰安轩、泰康轩与竹园小区属于住宅性质，入学按一类招生标准；泰然公寓、浩铭财富广场、杭钢大厦、有色大厦和安华小区因为土地性质属于非居住用地，只能按特殊性质房产申报，也就是基础分降为三类70分。

这几年，深圳学位房降级的事情几乎没有消停过，甚至愈演愈烈，究其根源是学位缺口大。

自2015年起，深圳常住人口以年均50万的速度增加，外来人口源源不断涌入深圳，学位需求水涨船高，公共教育资源短板凸显。仅2019年，深圳市学位缺口为7.1万个，比2018年上涨21%。

以此次风波发生的深圳市福田区为例，链家王姓中介人士介绍，片区的公办学校小一、初一学位缺口近万个；但是片区金融产业聚集，流入的人才多，高学历的家长多，对下一代的教育都非常重视。

“福田区捆绑着名校学位的房子，房价每年同比上涨二成左右几乎是没有悬念的，高学历的家长们唯恐自家孩子输在教育起跑线上。”该人士直言，这也是这两年福气区单身公寓、办公楼或者老宿舍但凡沾上“学位房”就不愁卖的主要原因之一。

自学位房降级事件发生后，豪宅片区不少业主已经意识到行情有变，开始将一些房源挂盘出售。

以处于被降级之列的泰然公寓为例，贝壳找房的数据显示，自事件发生之始的5月29日至6月7日，泰然公寓的在售房源达7套，另有5套准备上架，且多属于40平米左右的一室一厅小公寓。目前，每平米单价较上月环比上涨6.55%。

片区的一位张姓房产中介人士表示，过去因为锁定深高中学的缘故，泰然公寓的单价近年从8万/平左右逐步上行至11万/平左右。这次学位房风波事件恐怕会对单价有打压。

此次学位房降级事件出来之后，不少公寓业主在接受第一财经记者采访时称，除了担忧孩子入学问题外，或多或少都有提及房屋价值将缩水的担忧。

公寓的入学尴尬

引发“深高学位房”风波的主要原因是土地用途、房屋用途的不明确。

存在类似泰然公寓等小区的历史遗留问题，深圳目前约有40个这样的小区，涉及十几万人。

以近年来频频陷入学位争议的单身公寓来看，大部分项目的地块性质并非纯粹的居住用地，却仍以“住宅”身份存在。这其中不少有历史遗留的因素在内。

囿于市场不规范、小户型房好卖、单身公寓叫法新鲜等因素，深圳在推行商品房的早期，有不少楼盘以单身公寓形式售卖，可以商住两用，且有不少是80平米以上的较大户型，与纯住宅差别并不大。

同时，不少单身公寓属于限购限贷范畴，国土局、税务局也认可住宅性质，且居民将其作为住宅使用数年。但因历史遗留问题等，这部分类似住宅的单身公寓产权证是单身公寓，与不限购不限贷的商务公寓同类。

这些居住了几十年的业主一旦涉及到重点学校学位资源紧张的问题，往往就会遭遇学位突然降级、孩子难就近入学的情况。

上海明伦律师事务所合伙人王智斌指出，事件背后的核心问题是“公寓”概念的模糊和滥用。依照相关规定，商业公寓是明确不授予学位的，但不少开发商乱用“公寓”概念。同时相关部门也没有做统一的概念定义，导致围绕这种单身公寓的性质发生了争议。

“买房前，要查清楼盘的土地性质和房屋用途。在深圳，买了普通住宅，学位绝大可能是‘跑不掉’的；如果买了不明原因的‘单身公寓’，就是个深水炸弹，如学位充足，相安无事。如果学位一旦紧张，像深高事件必然再度发生。”乐有家研究中心相关负责人士表示。