落实租购并举 居住权保障弱势群体住有所居

（原标题：民法典聚焦|居住权保障弱势群体住有所居 落实租购并举）

随着十三届全国人大三次会议表决通过，新中国首部民法典正式问世，中国民法制度迎来了民法典时代，也将给我们的生活带来巨大变化。

民法典物权编的一大亮点，是增加规定“居住权”这一新型用益物权，明确居住权原则上无偿设立，居住权人有权按照合同约定或者遗嘱，经登记占有、使用他人的住宅，以满足其稳定的生活居住需要。围绕居住权制度，新京报记者邀请法学界、房产界业内人士，一起解读有关居住权的现实意义和重大影响。

【圆桌嘉宾】

莫天全 全国政协委员、房天下董事长

李松 北京市东元律师事务所合伙人律师

郭韧 北京盈科（上海）律师事务所全球合伙人律师

赵秀池 北京市房地产法学会副会长兼秘书长首都经济贸易大学教授

黎乃超 北京住宅房地产业商会会长

张波58安居客房产研究院分院院长

【核心观点】

1、居住权的设定，目的并不是为了最终实现“以房养老”，但从居住权的定义来看，对以房养老有促进作用。我国即将进入老龄化社会，此时出台居住权相关法律，在应对老龄化方面正对其路、恰逢其时。

2、设立居住权具有极大的社会现实需求，居住权制度对于解决非继承人的居住问题、离婚后需要经济帮助一方的居住问题、以房养老问题等，都具有重要的现实意义。

3、居住权写入民法典，一是可以解决过去司法实务中，裁判无具体法条可依的问题，二是可以开发出房屋除了所有权和用益物权以外的价值，更有利于构建多样化的住房保障体系。

4、设立居住权主要是从租购并举的角度，保障承租人有稳定的住所。

5、居住权写入民法典，可为今后出台一系列政策铺平道路，让物权制度有法可依。不仅具有实操性，也让房屋属性更明确，由此解决老百姓长期以来对物权的困惑。

【业界对话】

居住权可充分发挥房屋使用价值，做到物尽其用

Q1：您如何看待居住权写入民法典？居住权制度，有何现实考虑和价值？

莫天全：非常赞同居住权写入民法典，可以使居住权人的权利得到更全面的保护。居住权制度既有历史的法律依据和其他国家的参照，也符合中国的传统，能够让一些弱势的人居有定所、老有所养，这是社会文明的一个重要体现。

而从促进房地产行业健康发展的角度而言，如果居住权的确定和增设，可以让多余房产物尽其用，促进减少房屋空置率，促进房地产市场更加和谐、透明，那么不妨多做些尝试。另外，从促进弱势群体保护的角度出发，居住权要有明确的界定，比如老人孩子、中低收入人群、公租房群体、子女继承纠纷、离婚后居无定所等人群，在界定方面需要有的放矢。

李松：个人持支持态度。居住权制度贯彻了民法典的立法宗旨——物尽其用原则，就是要让有限的资源最大限度地发挥效用。居住权的设立，相当于在房屋所有权之外增添了一种物权性利用方式，使房屋的实际效用得以充分发挥。更重要的是，居住权制度对于解决非继承人的居住问题、离婚后需要经济帮助一方的居住问题、以房养老问题等，都具有重要的现实意义。

与此同时，民法典中关于居住权的规定，对居住权当事人的身份做出明确限定，意味着只要有闲置住宅，就可以拿出来给别人占有和使用。而且，居住权的适用主体范围也比较广泛，这样就能在更大范围内解决没有住所居住的民生问题。

郭韧：我国在现行《物权法》制定之初，曾经有过对居住权的讨论，虽然最终没能将其写入立法，但在近些年的司法实务中，不乏法官运用自由裁量权保护当事人居住权利的案例。本次居住权写入民法典，一是可以解决过去裁判无具体法条可依的问题，二是可以开发出房屋除了所有权和用益物权以外的价值，更有利于构建多样化的住房保障体系。

黎乃超：居住权写入民法典，可为今后出台一系列政策铺平道路，让具有中国特色社会主义物权制度有法可依，是有益的探索。不仅具有实操性，也可以让房屋属性更明确，由此解决老百姓长期以来对物权的困惑。

居住权、所有权分离对房屋流通影响不大

Q2：房屋有了居住权等于设立了负担，设立了负担的房屋所有权不能随便买卖，因为买的人无法入住，这是否会影响房屋的流通？

莫天全：居住权和所有权的分离，确实会对房屋的流通产生一定影响，毕竟大多数人买房子是为了住，买了一个不能住的房子没办法解决居住的需求。但市场上居住权和所有权分离的房产并不多，占比很小，很大一部分绑定居住权的房产会是在公租房、法拍房等特殊领域，因此，居住权所有权分离对房屋的流通会产生一定影响，但对整个房地产市场来说影响并不大。

李松：的确如此，房屋有了居住权负担，除非买方接受这一负担，才能实现流通。但是设立居住权的利大于弊，它将保障无法购买房屋的低收入群体居住权。公众对公共资源与公共服务的享用需求会逐渐降低，这有利于房地产市场的资源优化，实现稳定、合理的发展。

郭韧：设立负担本来就是用其他方式实现房屋的价值，且居住权是可以设定期限的，期限的长短由当事人自行约定，一旦达到期限，自然可以自由交易。而且也可以通过设定提前解除居住权的方式来解除负担，所以我不认为会影响房屋的流通。

赵秀池：房屋所有权人，为了保证特殊对象有房居住而设立居住权，导致买房者无法入住，会影响住房流通。但这不具有普适性，仅是个别特殊情况。房屋所有权本身就包含了居住权，居住权是否与所有权分离，是所有权人决定的。

黎乃超：这是把双刃剑，对双方都有制约，是长期司法经验的产物，使实际出现矛盾问题时有法可依，避免社会不安定因素，反而可使房屋流通更加流畅、严谨，避免发生恶意违约现象。

张波：理论上所有权的转移并不会对使用权造成影响，但如果房屋本身设定了居住权，尤其是较长时间的居住权，的确有可能对房产本身的交易价格形成一定影响。但目前由于很多房产租赁并没有进行相应登记，反而更容易造成买方对于房屋本身的出租情况并不了解，居住权经过登记才可产生相应支配力，这对于房屋所有权的买卖来说，也会更有保障。

居住权适用范围不应超过所有权

Q3：居住权是否应有更大的灵活性和更广泛的适用范围？

莫天全：一部法规的出台，既要给以前缺乏保护的群体以应有的保护，另外也要顾及公平，不能破坏现在的市场及规则。居住权的设立，是以保护弱势群体为目的，并且是以无偿为原则，因此这个适用范围要适度，若范围过于扩大，可能会出现一定的道德风险，以及影响正常市场的风险。

李松：支持这个观点。目前民法典规定的居住权设立以无偿为原则，以有偿为例外。如果要进一步贯彻物尽其用的立法宗旨，居住权还可以继续发展，分为社会性居住权和投资性居住权。

社会性居住权主要是为生活中的弱势群体而设立，具有扶助、赡养、关怀的性质，这是居住权的初始目的；投资性居住权则能满足人们利用财产形式多样化的现实需求，这或许可以成为将来发展的方向。

此外，对于设立居住权的住宅，从民法典的表述来看，主要以不得出租为原则，同时规定居住权不得转让、继承，但未来为了达到住宅资源的优化配置、实现物尽其用的效果，或许会开拓例外规定。

郭韧：居住权设立的初衷是“物尽其用”，但从目前规定看，其设立方式主要是通过合同约定和遗嘱，更多地倾向于“恩惠性”和“保障性”。而对市场来说，居住权的注入还远没有达到调动市场活力的作用。因此，在未来实践中可探索居住权更广泛的适用范围。

赵秀池：一般情况下，居住权不应该超过所有权。只有所有权才有处分权和收益权，是否赋予某人居住权应由所有权者决定，设立无偿居住权应该谨慎。

居住权对“以房养老”有促进作用

Q4：对一些社会中的弱势群体来说，居住权的设定有何意义？此前，社会上还曾出现过“以房养老”的骗局，居住权入法能否真正实现“以房养老”？

莫天全：“以房养老”的骗局跟设不设定居住权，以及居住权范围大小都没关系，其性质是犯罪。居住权的设定，目的并不是为了最终实现“以房养老”，但从居住权的定义来看，对“以房养老”应该有促进作用。居住权保障了老人对房子终身居住的权利，老有所依；另外，通过房屋所有权的出让，获得经济收入，老有所养。我国即将进入老龄化社会，此时出台居住权相关法律，在应对老龄化方面正对其路、恰逢其时。

李松：在实践中，赡养义务人、受赠与人等签订“以房养老协议”后反悔，通过各种不合法的形式，将房屋出租、出售的实例屡见不鲜，严重损害老人合法权益。传统的赡养协议、附有义务的遗赠等制度，不能实现对居住权的有效保护。只有将居住权在法律上明确为物权，才能实现其独立的功能价值；只有将居住权作为物权的基本类型，才能真正体现其保护的绝对性。

从民法典物权篇的规定来看，将来设立居住权需要到登记机构办理登记手续，相对来说，转移房屋所有权的程序和链条就被延长了，这样可能给揭穿骗局提供更多机会。

郭韧：居住权是在不转让所有权的基础上，分离出一定期限的居住权利，这对弱势群体来说，可以保障他们的居住权，也可以让他们避免“钱房两空”，为实现“以房养老”的目的做法律铺垫。

张波：“以房养老”在国内推广并不顺利，一方面是由于受国人传统观念影响，房产大多会选择作为遗产留给子女；另一方面由于缺乏完善的保障机制，往往容易产生影响老年人本身权益的行为。居住权设定之后，实现“以房养老”依然需要更为完善的制度进行保障，虽然通过居住权可以最大限度保障权利人利益，但由于以房养老涉及的环节和因素更为复杂，仍需要更多明确。

设立居住权，有利于落实租购并举住房制度

Q5：城市中低收入的群体很大，政府要着力解决他们的住房问题，公租房具有很普遍的意义。在此背景下，居住权对房地产市场而言，具有哪些影响？

莫天全：公租房主要是保障中低收入群体有房可住，居住权的提出，会稳定这部分群体长期居住公租房里，不需去买房子。

不过，一方面，从历史交易情况看，公租房群体本身的购房能力不足，转变为商品房市场消费者的数量也不多，不足以对房地产市场的整体成交产生大的影响；另一方面，商品房消费者转变为公租房群体的数量也不多，不会造成市场流失大量消费者而低迷。因此，市场整体的供需结构和交易格局不会因居住权的确立而产生太大的改变。

李松：公租房的承租人只享有使用权，没有物权，如果能将居住权的制度运用到公租房，承租人的租赁权经登记生效成居住权，就具有了物权的对抗效力。这时候，即便是政府也不能随便收回或征用，否则就需要对公租房居住权人进行补偿，这样才能更好保障承租人的利益，对于低收入家庭来说，这是更高的法律保障。

郭韧：住房是民生大事，近几年公租房发展很快，但公租房的发展还是不能满足市场的实际需求，且为发展公租房，政府使用的资源和成本很高。如果设立了居住权，则可以将一部分居住需求释放到市场上，让低收入无房者可以通过服务或其他方式来获得居住权，更广度地加强对城市中低收入群体的住房保障。

赵秀池：公租房是一种租赁房，可以认为是有居住权的住房，对于保护承租人的居住权具有一定意义。居住权的设立，有利于建立稳定的租赁关系。因为高房价下租房划算，会使更多的人选择租房居住，有利于租购并举的住房制度的形成。

黎乃超：对房地产市场来说，影响不大，因为大多数人不符合公租房的标准，也很难长期租住，居住权可以随时变换。

张波：在租购同权大背景下，住宅租赁的权益保护需要法律进行明确和保护，由于当下市场上的住房租赁往往没有进行相应备案，对于权利人的保护会有所影响。一旦居住权通过登记而生效，就会产生更强的支配力，租购同权也会真正意义上得到全面落实。

新京报记者 张晓兰

编辑 杨娟娟 校对 李铭