上市房企测评:去年估值整体下降 万恒碧位列前三

5月26日，“2020中国房地产上市公司测评成果发布会”在上海举行。与去年的测评结果相比，前十企业整体没有变化，仅排名出现微调，其中万科位列第一，紧随其后的是中国恒大和碧桂园。

据了解，此次是中国房地产业协会、上海易居房地产研究院连续第13年发布中国房地产上市公司测评研究成果。本次测评的研究对象为沪深上市房企117家，在港上市房企83家，以及海外上市公司2家，合计共202家。

上市房企估值整体下降，营收、净利实现增长

测评报告显示，在资本市场方面，上市房企估值整体向下调整。2019年，A股房地产板块表现弱于港股内房股板块，这是因为香港上市的地产股大部分是龙头房企，当前市场向头部集中的趋势加速，资金更青睐龙头房企。

从估值来看，近两年，沪深上市房企和在港上市房企估值水平接近一致，2019年在港上市房企平均市盈率小幅上升，但平均市净率有所下降，依次为8.19倍、0.85倍，沪深上市房企平均市盈率与市净率分别为7.65倍和0.91倍，同比均有所降低。

从长期偿债能力看，截至2019年末，上市房企资产负债率均值为69.96%，较2018年上升1.87个百分点；净负债率均值为95.77%，较2018年末上升3.25个百分点。而从企业资产负债率的分布上看，2019年约25%的企业资产负债率低于60%，约16%的企业资产负债率处于60%和70%之间，约26%的企业资产负债率处于70%和80%之间，约27%的企业资产负债率处于80%和90%之间，另外6%的企业资产负债率高于90%。

与此同时，2019年上市房企营业收入、净利润和净资产规模同比均实现了增长。而从成长能力指标看，上市房企差异较大。根据统计，52%的企业处于增收又增利的区间；22%的企业处于增收不增利的区间；11%的企业利润增长较快，收入出现下降；15%的企业处于低速增长区间。

报告显示，从经营效率看，2019年上市房企运营效率基本稳定，存货规模温和增长。数据显示，截至2019年末，上市房企存货周转率、流动资产周转率和总资产周转率均值分别为0.33、0.28和0.20，较上年数据略有小幅下降；同时，上市房企存货总计13.99万亿元，其中存货超过1000亿元的有33家，超过3000亿元的有10家。

多数上市房企坚持主业深耕，多元布局垂直下沉

据悉，在发布上述核心测评指标的同时，此次测评研究报告还公布了“2020中国房地产上市公司综合实力榜”，其中，万科、中国恒大、碧桂园分列前三。此外，融创中国排名提升较大，位列第四；中国海外发展排名与上年一致，位列第五；保利地产排名下降两位，排名第六。华润置地、龙湖集团、新城控股和富力地产分列第七至第十位。

测评研究报告指出，多数上市房企仍继续坚持主业深耕，大多数上市房企第一主营业务依旧为房地产开发。房地产开发业务收入占到总营业收入七成以上的上市房企数量，合计占比达到约65%。

从战略趋势来看，上市房企多围绕“1+X”，即聚焦主业，多元业务协同的方向发展，更加重视集团健康、可持续发展，针对多元业务的布局更加审慎，“增利润，降负债”受到上市房企的关注。

测评研究报告称，在多元业务方面，上市房企进军方向多数以围绕房地产上下游业务为主。其中，物业管理行业规模稳步增长，商业地产多数实现正向增长，而酒店、装修、文旅城运营、园区开发运营等业务，上市房企布局较少，规模有待增长。总体来看，上市房企的多元业务正在不断垂直下沉。

新京报记者 张晓兰 制图 李禾炜

编辑 杨娟娟 校对 李项玲