股东大会审议通过物业分拆上市方案 金科将打造“A+H”双平台

5月15日，金科股份发布《关于2020年第五次临时股东大会决议公告》，审议通过《关于公司所属金科物业服务集团有限公司到境外上市的方案》。未来，随着金科“A+H”双平台的搭建完成，公司整体竞争能力将得到进一步提升。

打造“A+H”双平台

据此前公告显示，金科股份旗下生活服务板块上市地点为香港联交所主板，发行股票为境外上市外资股（H股）。

基于金科股份的前瞻眼光，其物业板块早已实现有质量的增长。2019年，金科服务营业收入同比增长超50%，毛利率同比增加7.07个百分点，品牌价值高达51.86亿元。

顺势而动、紧跟时代，是金科服务一贯的准则。在新冠肺炎疫情爆发之后，物业成为居家生活中的重要一环，期间极大地凸显了品牌物业与一般物业管理间的差距，催化了物业行业的转变，也加快了物业企业的淘汰速度。

面对行业发展的新变化、新趋势，金科表示将通过智慧科技和大数据管理赋能生活服务，大力拓展智慧社区、智慧建筑、智慧案场三大场景应用，构建“人、云、端”的智慧生态。

此外，金科建设了全国首个“天启”大数据信息系统、首个客户云服务中心，将多种智慧社区设备系统有机结合，实现了设备可视化管理，精准定位用户需求，通过智能管家、智慧物业、智能访客等系统不断提升物业服务品质与效率。

始终走在物业行业前列的金科服务获得了市场的高度认可。据了解，金科服务已连续8年业主满意度超过90%，连续5年保持中西部市场占有率第一，连续4年蝉联中国物业服务十强企业等多项荣誉。

对于即将登陆资本市场的金科服务，金科股份展现出了极大的信心。金科方面表示，金科服务境外上市后，有利于提升金科服务自身的市场竞争能力，并且有助于推动母公司“四位一体”战略落地。

提振股价估值

随着物业管理板块价值逐步被资本市场发掘，在房地产企业之间的较量中，物业服务这片蓝海被逐渐凸显。

而金科服务站在了一个高起点。近3年来，母公司金科股份销售面积均排名行业前十，分别实现843万平方米、1342万平方米、1905万平方米，同比增长69%、59%、42%，母公司销售面积的高速增长为金科服务接管面积的增长提供了强劲支撑。

对于上市企业而言，股价是衡量企业投资价值的度量衡之一，而企业的发展能力支撑股价。按照目前港股物业公司平均30-40倍市盈率估算，2020年金科服务对应市值预计将超150亿元。

若依据分部估值法剔除物业板块市值，考虑到摊薄因素，金科股份目前地产板块业务对应市值将出现下滑。根据wind数据，截至5月14日收盘，金科股份A股平台总市值435亿元，剔除物业板块之后在300亿元附近，地产业务对应PE仅为4，公司价值存在低估。

不过，若物业公司分拆上市后，金科股份将形成A+H双上市平台，为境内外投资者提供更多投资渠道，弥补金科股份被低估的市值。毕竟，相较于重资产的地产股，以轻资产模式发展的物业股更受市场青睐。

据克而瑞证券数据，2019年12月31日物管板块总市值达到2320亿元，较年初增长了182.5%。物管上市公司全年股价平均增幅为66.6%。克而瑞瑞保守预计2020年上市内地物管公司总市值增幅将至少达到30%。

金科服务若成功上市，便可通过资本加持获得更多的物业管理面积、增强科技服务能力、改善经营能力、提升盈利水平。而物业服务作为地产销售过程中的重要核心竞争能力之一，优质的物业服务可以为地产销售提供更多产品和品牌溢价，形成良性的反向赋能作用。

“四位一体”战略再深化

根据金科股份年报披露，公司已初步形成以民生地产开发、生活服务、科技产业（园区）投资运营、文化旅游康养等相关多元化产业“四位一体”协同发展的战略格局。

如今，金科的“四位一体”发展模式已初露峥嵘。在主战线地产业务中，金科的高增长仍在继续。2019年，金科股份实现销售金额1860亿元，同比增长57%；营业收入678亿元，同比增长64%；归母净利润56.76亿元，同比增长46%。

另一条战线上，以科技园区投资运营为例，目前公司已进入重庆、四川、湖南、山东、山西、陕西等8省份11个城市，其中2019年新进驻城市6个，累计开发运营管理项目19个，面积超900万平米。

文商旅板块，也取得了明显的积极进展。今年4月，金科股份公告，有着知名商业地产运营背景的红星集团接棒融创中国成为公司重要股东。红星集团旗下的红星美凯龙专注商业地产发展，红星美凯龙下属的爱琴海商业集团对购物中心进行筹建、招商及运营管理，提供全流程的商业不动产服务。红星集团在商业运营方面的经验，可能对金科的运营能力带来一定提升，如果能够将红星的商业优势和金科的住宅优势结合，双方将形成显著的优势互补。

上述两大板块取得突破性进展后，此次金科服务分拆上市，公司将形成A+H上市平台，是“四位一体”协同发展战略下的重大阶段性发展成果落地，未来公司将为境内外投资者提供更多投资渠道，有助资本市场形象的进一步提升。金科股份也将构建出一个更稳定、良性的生态闭环系统。