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泰禾集团奋力走出利空 引战在即或迎绝地反弹

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上市公司股权层面,泰禾引入战略投资者的事宜已经进入谈判的最后阶段。“中字头”、“不以地产为主业”、“实力雄厚”是这位“白武士”的标签,只是目前身份未明。

在自救和被救的切换中,泰禾集团(000732.SZ,简称泰禾)此刻正使出浑身解数让自己流年不利的故事翻篇。

好消息是,上市公司股权层面,泰禾引入战略投资者的事宜已经进入谈判的最后阶段。“中字头”、“不以地产为主业”、“实力雄厚”是这位“白武士”的标签,只是目前身份未明。

据悉,黄其森及公司核心高管连日来同多家金融机构会面,不排除战投不止一位的可能。

和多数房企一样,凭借着高杠杆、高周转的发展模式,泰禾曾在地产界打下一片自己的江山。不过,2018年开始,泰禾成为在整体金融环境去杠杆的大背景下出现诸多不适应迹象的民企缩影。一系列事情发酵下,泰禾开始螺旋式坠落:先是股价,继而是财务,后是信心。

而持续了近一年多的挣扎自救,也让这家公司呈现走出谷底,进入反弹的迹象:根据4月30日发布的2019年全年度主要经营业绩,代表降杠杆指标的有息负债水平、净负债率、资产负债率等等有明显的改善;现金流上经营现金流净额增加。

早在去年6月,黄其森在接受媒体采访时就释放过在接触战投的信息,只不过当时更多停留在项目层面的合作。这一次从项目的合作到战投的引入,目前并不清楚是什么促使黄其森的转变。

在市场诸多人士看来,引入战投对于泰禾无疑是重大的利好。

牛散建仓 机构加持

最新的2020年一季度报告正揭开资本市场对于泰禾信心的恢复。

泰禾的新前十大股东出现了半数的更新:当中有自然人3位、机构2位。出现5位新增股东的情况,自泰禾十年前借壳上市以来较少见。

这三位新增的自然人股东为王心、张悦和黄海涛,持股比例分别为0.48%、0.38%和0.34%。三人合计持股数量2973万股,占总股本的近1.2%。这三人也是首次出现在泰禾的前十大流通股东名单中。

另一位自然人股东刘川,则在过去的一年里持续持有泰禾的股票。一季度报告显示,其持股量达到2064万股,占总股本的0.83%,比2019年三季度增加约188万股。

目前并不知晓此四人的身份,在资本市场往往不乏牛散的出现,投资的逻辑无不外乎对于公司投资价值的看好。比如有着万科“定海神针”之称的牛散刘元生。

事实上,截至到2020年3月31日,泰禾的前十大股东中加上与黄其森构成一致行动人的叶荔和黄敏在内,自然人股东达到了6位,数量上是泰禾过去8年来的最多。

不光光是潜在的牛散,香港中央结算有限公司(陆股通)和中国农业银行股份有限公司-中证500交易型开放式指数证券投资基金,这两家机构最新成为泰禾的前十大股东。

前者持股比例达到3756万股,持股比例1.5%;后者持有泰禾842万股,持股比例约0.34%。

目前,泰禾投资集团(简称泰投)依旧为泰禾第一大股东,持股比例48.97%;黄其森夫人叶荔持股比例12.05%,黄其森妹妹黄敏持股比例1.52%,对比2019年三季度未有变化。

泰禾与金融机构的关系也在缓和。

根据4月30日发布的最新公告,泰禾子公司东莞市金泽置业投资有限公司和西藏信托双方已经在4月29日达成执行和解。

经西藏信托向北京市第四中级人民法院申请,东莞金泽置业、泰禾集团与公司实际控制人黄其森先生的该项失信被执行人信息,已删除。

减包袱轻装上阵

而过去一年多的出售项目股权自救,也让这家处在危机中的公司,得到了喘息。

负债指标的大幅下降,是最为明显的表现。

根据2019年主要经营数据,泰禾的有息负债水平由2018年底约1380亿下降至960亿,同比下降约30%;净负债率243.76%,下降约140个百分点;资产负债率84.88%,下降约2个百分点。

项目股权的出售也为泰禾带来投资收益。总资产规模小幅下降的同时,所有者权益小幅得到提升,2019年取得投资收益约15亿。

现在的泰禾,看上去“更轻了”:截至2019年公司总资产规模2251亿,同比小幅下降7.3%,净资产340亿,同比小幅提升6.74%。

可以较为明显的看到,由于项股权的出售,使得公司在2019年的项目结转有所改善。反应在应收账款和预售款项上,皆有大幅度提高。前者增加32.83%,为15.77亿;后者为约501亿,同期增加34.03%。

结转的改善和销售的增加,也意味着现金回流的加快。

泰禾目前并没有公布最新的土储情况,根据2019年半年报,截至当年6月底泰禾待开发土地计容建筑面积209.25万平米,在建项目计容建筑面积1637.06万平米。

换而言之,这些存量土储将是泰禾东山再起的希望之一,2019年泰禾曾降价抢收回流现金。

泰禾的安全边际也有相应的提高:截至2019年,公司的经营现金流净额186.72亿,较18年139.31亿提升约46亿。投资活动产生的现金流量净额则由负转正至147.13亿元。

和多数房企一样,受疫情影响,泰禾一季度的营业收入出现了下降。

泰禾的降幅达35.66%,仅为4.79亿;归属上市公司股东的净利润同比减少157.99%,仅为-5.64亿。对此,泰禾方面认为,这些均是受疫情的影响,目前销售陆续恢复至往年同期水平。”

“曙光在前,希望不远。”在今年年初的开工信中,黄其森这样激励员工士气。

在业内人士看来,泰禾过去一年多来的减包袱轻装上阵,或许也为吸引战投的到来打下基础。

尽管创始人的话语权将被削弱,但新股东的加入也将帮助泰禾继续改善基本面,增强公司的核心竞争力。

白武士到来?

截至4月30日发稿,尽管最终的战投是谁尚未公布,不过泰禾在4月28日的一则公告也打开外界的想象。

自当天上午开市起,泰禾开始停牌,事因拟以发行股份方式购买控股股东泰禾投资持有的永兴达企业100%股权。后者旗下拥有泰禾人寿保险有限公司(香港)100%股权和泰禾人寿保险(澳门)限公司99.85%的股权。

换而言之,泰禾正在尝试将母公司旗下的保险业务并入上市平台。在泰禾方面看来,本次收购有助于其充分发挥协同优势,满足客户不同层面的需求。

泰禾投资本就是一家综合类投资平台,创始人黄其森也是泰禾的董事长。除房地产外,泰禾投资还涉足金融、健康、网络科技等领域。

其中,金融板块主要涉及银行、保险、证券、第三方支付等,健康板块则涉及医药、医疗服务、医院及护理机构等。这些业务均能与房地产形成协同效应。

对比以项目类融资、补充流动资金、壳资源重组等等为目的的定增,泰禾这次试图进行的定增照目前看,更像是属于以收购其他资产为目的的定增,也亦不排除是以实际控制人资产注入为目的的定增或者是以引入战投为目的的定增。

按照泰禾的计划,力争在5月14日前召开董事会审议重组预案并申请复牌,最晚复牌时间为5月15日。

能否会被监管放行,有待时间给出答案。

从过往的案例看,以收购其他资产为目的的定增,相对容易获批。而实际控制人资产注入的定增,房企里最后一家实行的房企时间在2017年1月·。

截至4月27日收盘,泰禾的股价每股4.4元,创下多年来的低点。较低的股价已经让泰禾的潜在战投方有较低的进入门槛。

引入战投也是现代企业经营制度下的选择之一。事实上,头部房企基本都已经有战略投资者的引入,这些长线资金的到来,也推动着各家进一步发展,甚至是回到健康增长的轨道上。

截至目前,黄其森家族合计持有泰禾62.69%的股权。据了解,未来不排除战投的持股部分可能直接从由黄其森家族交易其持有的部分股权中完成。

对于泰禾而言,也在等待着利空出尽重新上路的新转机到来。

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