4月29日，由经济观察报主办的第十七届（2020）蓝筹年会在线上举办，围绕当下房地产稳健发展的长效机制、数字化提效等议题，邀请国内经济学家、学者、房产界企业代表共同商讨。贝壳找房高级副总裁李文杰在发言中指出，随着疫情影响的逐渐消退，市场回暖的同时楼市的风险依然存在，随着新一轮品质需求的升级，居住新基建正推动房产行业数字化转型。
市场底部回暖，楼市面临三类风险
新冠疫情对房地产行业产生的影响已经处在恢复期，贝壳研究院数据显示，受疫情与小区封闭影响，2020年第一季度重点城市二手房成交量环比减少39.2%，同比减少44.6%，当前季度成交量为近五年季度成交最低水平。随着全国疫情防控形势稳定，3月市场成交快速修复，重点18城中链家二手房成交量已恢复至去年3月水平的63%。其中，上海、南京与杭州三个长三角城市3月成交量已经明显超过疫情前的12月的水平，目前恢复至去年三月水平的75%。随着复工复产稳步推进，因疫情而积压的需求在3月开始释放，其中主要是前期积累的刚需快速入场带动市场回暖。整体供需矛盾依旧较为缓和，市场的反弹并未推高价格。
市场回暖的背后并不是楼市常态的彻底回归，李文杰认为房地产市场还存在以下三类风险：
第一，社会债务风险，一方面是房企的债务压力，2018年到2019年房地产企业在国内以及海外发行的债务创了新高。叠加疫情影响，今年3季度和4季度，乃至到明年，房地产的债务压力比较大。另一方面，居民债务压力也在增加，中国居民平均的家庭负债在全世界处于中等水平，比前几年有非常大的攀升。
第二，租赁市场的民生风险。租赁行业在疫情期间受影响比较大，包括服务行业、零售业，也包括一些长租公寓等，这次市场波动对服务产业的影响非常大，从整个的经济层面的角度上来讲，租赁存在民生的风险。
第三，住房消费瓶颈待突破，中国房地产经历了大概20年的市场发展，在物业、社区、装修，乃至一些老旧小区的改扩建方面存在着非常多的瓶颈，这对未来整个房地产的市场制约也非常大，而这些领域预估能够产生10万亿经济的发展规模，在未来整个住房消费领域存在一个非常大的增量。
基于以上楼市潜在的风险，李文杰认为稳定市场不能通过进一步加杠杆；对于中低收入居民的民生保障方面，通过租赁补贴保障租赁市场的民生部分；促进房地产的消费需要通过建立长效机制，打破过去的一些城市规划障碍。
品质需求升级，居住“新基建”崛起
疫情之下，住房消费并没有消失。2020年2月，贝壳平台上找房人和经纪人共发起1047万次VR带看，相较1月增长34.6倍，伴随着居住消费升级、95后等新生力量入场，居住服务的数字化变革速度明显加快。
当前住房总量过剩，供给的结构性失衡，需求更加追求品质多元这些消费趋势和市场现状驱动了新居住服务的产生，然而房地产领域的数字化实际上远远低于其他行业。李文杰指出，中国的居住服务价值链主要集中在建造环节，整个行业重建设，轻运营和轻服务。在居住领域，贝壳以数字服务、合作互融驱动的新居住服务，正逐步构建起居住领域的新基建。
数字化基建在房产领域的应用，实质在于云架构构建新的技术基础，平台则成为数字化转型推手。房产经纪行业的数字化转型绝不仅仅是传统IT系统的建设，更在于向“多云平台”的转化，将应用软件、硬件以及多重操作系统等均囊括在内。平台功能不仅仅是提供匹配或连接的场所，更深入产业链的生产环节，对生产要素进行直接调度和配置，重构整个房产交易链条。
基于此技术基础，经纪人的作业工具也将数字化。工具革命将以新技术为载体、自动化为表现形式，在经纪人的作业过程中减少非必要的时间损耗、精力损耗，从而大幅提升经纪人作业效率。伴随着技术进步，居住产业的服务合作网络开始无边界扩张，将房产服务行业的新基建逻辑推演至居住领域的新房、渠道、装修、家装、社区等环节，让合作网络的触角向居住服务领域的每一个服务者延伸。在新居住时代，围绕着大居住领域的新兴科技公司将不断衍生出各类创新的合作方式，产业链各环节由过往的线性连接转为多维度柔性连接，各环节之间配合默契，全居住领域的服务者之间彼此交互、资源共享。
“疫情加速整个房地产市场走向服务、运营，还有数字化，未来我们迎来的是一个很大的转折。”李文杰如是说，居住服务行业任重而道远，新市场和新力量推动新居住服务的进化，房地产行业数字化、品质化升级未来依然是建立行业健康长效发展的关键。
本文来源：网易房产
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王晓易_NE0011
