机构：商业地产需求年内现复苏 物流仓储成投资热点

4月28日，高力国际召开线上新闻发布会，对2020年全国物业市场走势进行分析称，随着宏观经济企稳，租赁交易情绪亦随疫情转好而回暖。

针对写字楼、零售物业、物流仓储、大宗交易等细分市场，高力国际预计写字楼租金企稳大概会在明年一季度出现，其间市场将处于租金下调环境中。而零售商业物业需求年内逐步复苏。值得关注的是，电商与生鲜消费带动物流地产升温，物流仓储成为投资热点。

写字楼租金普遍下调，产业园区需求韧性强

当前，由于写字楼租赁需求受到抑制，净吸纳量处于较低水平。为此业主普遍下调租金以吸引与挽留租户。

据高力国际统计数据显示，今年一季度，全国重点城市如上海、北京、广州、深圳、成都及西安等写字楼租金均有所下降，其中北京平均租金为每平方米每月372.9元，环比下降2.5%。

鉴于疫情后期的市场状态，以及新增供应量逐步入市，高力国际预计租金企稳大概会在明年一季度出现，其间市场将处于租金下调环境，而这也将更有利于租户。

值得关注的是，产业园区的写字楼展现出较强需求韧性，市场表现更加稳定。一方面是因为线上科技、医疗健康、新基建等行业大多都位于产业园区中。另一方面，这些行业属于受疫情影响较小甚至在疫情期间有所增长的行业。

此外，国企园区开发平台积极落实租金减免等措施，帮扶中小企业、初创企业渡过难关，由此，产业园区的重要性及优势显现。

在受疫情影响最为严重的零售物业市场，除上海外，一季度其他重点城市租金环比均出现不同程度下降。其中广州、深圳及成都租金环比下降约1%。

对此，高力国际预计，2020年-2021年，整体市场平均租金仍会在一定程度上被拉低。但2022年-2024年，随着非核心区新增供应的下降，平均租金将开始平稳上升。

线上零售利好物流仓储，或成投资窗口期

从目前来看，受疫情影响，制造业生产供应受限、线下零售暂停以及交通运输受阻，一季度物流市场受到短期需求冲击。不过，目前物流地产净吸纳量已逐步回升。自3月份起客户看仓库需求逐渐回暖。

据高力国际数据显示，一季度一线城市物流仓储租金录得小幅增长，核心地段高标仓依然维持稳定租金增长。尤其是北京和深圳新增供应有限，租金将保持稳定增长。

在空置率方面，北京和深圳维持低位，分别为4.0%和2.9%，而上海和广州由于新增供应超过10%，空置率分别从去年四季度的9.5%和8.1%上涨至13.4%和14.8%。成都由于电商搬迁至自建库退租等原因，租金同比下降2.1%，一季度空置率上升至23%。

高力国际预计，二季度物流仓储需求将出现反弹，这得益于2019年达成的预租协议。此外，疫情期间3PL（第三方物流）和电商部门被压抑的需求将在二、三季度得到释放，来自于生鲜电商与冷链物流部门的需求正在不断增长。

高力国际认为，从长期来看，新消费习惯的形成以及在疫情期间培养起来的中老年人等新用户群体，将对电商及物流仓储行业形成利好，未来物流仓储租金将上扬，2020年或将成为行业投资及租赁的窗口期。

而在大宗交易方面，虽然因为疫情，投资交易过程的节奏被打乱，但并不会影响投资策略。一季度，北京、上海、广州、深圳和中国西部的投资市场均表现出较好韧性，部分市场将出现收益率上升的情况。

对于大宗交易，高力国际认为，包括产业园区、物流物业与数据中心在内的三类资产类型将是今年投资交易的首选资产。但限于国际旅行禁令，内资买家相比外资买家显示出更多积极性。当前市场环境亦为投资人提供了议价的窗口，为国内资金提供了较佳的入市机会。