地方楼市放松政策频现“几日游”部分城市去库存周期压力增加

疫情来袭，使得房地产市场一季度的销售受到大幅影响。高度依靠线下销售的房地产行业因此业绩不佳。在此环境下，各地政府决定救企救市，因城施策，在供给和需求两端频繁出台各类政策利好楼市运行。值得注意的是，仍有力度较大的一些“放松类”政策被收回，出现了“一日游”或者“几日游”的现象。背后，则是市场库存压力增加，部分城市的去库存周期超过18个月。

?供需两端政策频出

疫情爆发以来，多地线下售楼处、中介门店等关停，楼市交易进入了一段时间的“冰封期”。为了缓解企业销售和资金压力，各地开始积极灵活因城施策，频繁出台各项政策保证市场的平稳运行。

整体来看，房地产市场供需两端均有多个政策出台。中国某研究院公布的数据显示，截至3月26日，疫情爆发后，约50个省市在供给端出台了利好房企运营的扶持政策，其主要涉及延期缴纳土地出让金、合理后延开竣工时间、降低房屋预售条件、为企业减税降费延续缴纳期限等内容。

需求端方面，超过30个省市出台了扶持政策，主要涉及放松公积金贷款限制、给予购房补贴、加大人才安居保障力度、放松落户限制等内容，在一定程度上保障合理性自主需求的正常释放。

例如，3月5日，无锡发布了延期办理住房公积金缴存业务，其至2020年6月30日，允许受疫情影响的企业延期办理住房公积金缴存业务。此外，受疫情影响的企业可自主调整住房公积金的缴存比例，至2020年6月30日，可在5%-12%之间自主调整住房公积金的缴存比例。

针对需求端，政策多数集中在“户籍限制”上。例如，4月8日，南京市出台了《关于促进高校毕业生在宁就业创业十项措施》，其将本科学历直接落户的年龄限制从40周岁放宽到了45周岁。同时，40周岁以下大专学历人员可凭半年社保落户，放宽了人才落户的限制。

针对类似政策，易居研究院智库中心研究总监严跃进对《华夏时报》记者说：“类似政策出台有助于降低相关人才的购房成本，对于后续住房交易的活跃等有积极的作用。”

?放松政策出台后又撤回

4月20日，湖北荆州市住建局发布了相关文件，其中，文件规定从2020年4月18日至2020年6月30日，在荆州市购买新建商品房，缴纳购房契税后，由财政部门全额奖励返还。此外，首套住房的首付比例不低于20%，二套住房的首付比例不低于40%。

文件发出后，业内称，这是疫情爆发之后尺度最大的放松政策。值得一提的是，在2020年2、3月份，有包括浙商银行在内的多家银行放出消息表示，首套房首付比例下降到两成，驻马店也曾出台相关政策，将首套房公积金贷款的最低首付比例由30%下调至20%。

但多数首付下调政策出台后，均在短期内被撤回或者约谈，荆州市的“降首付”政策同样未能逃过“几日游”命运。4月22日晚，荆州市人民政府发布了相关文件，表示政策暂停执行。《华夏时报》记者在梳理后发现，青岛发布的“2020青岛百日万店消费季网络房展”活动规则中提到的“原有住房满2年即可上市”等放松限购政策取消，仍维持原政策不变。政策出台三天后立即被撤回。广州市的“取消公寓限购”政策则是“一日游”后被取消。

综上来看，被收回的政策基本上与降低首付、变相松绑有关。“涉及限购、首付等方面的政策调整需要谨慎。‘房住不炒’依然是政策调整的前提，部分政策放松的尺度较大，容易被叫停。”严跃进对《华夏时报》记者说。

?去库存压力增加

政策频繁出台的背后是疫情之下销售降低、库存增加、去库存周期拉长的楼市，企业面临着回款减少、偿债压力增大、融资难度增加的现状。市场和企业都面临着不小的困境。

易居研究院发布的数据显示，截至2020年3月底，全国100个城市新建商品住宅的库存总量为46678万平米，环比减少了1.1%，同比增加了3.7%。此外，全国100个城市的库存已经连续16个月出现了同比小幅上涨的情况。易居研究院方认为，其考虑到当前房屋交易市场明显弱于2019年同期水平，二季度需要防范库存压力。

至于库存出现环比下跌的原因，其主要因为2020年一季度，全国100个城市新建商品住宅供应量为2790万平米，成交量为3325万平米，供给小于需求。易居研究院方认为，其预计后续或将出现“供大于求”的矛盾。

而从去化周期方面来看，数据显示，2020年3月份，一、二、三四线城市新建商品住宅的存销比分别为14.6、11.7和13.4个月。目前，一线城市和三四线城市的库存去化周期均超过了12个月。

此外，值得一提的是，全国100个城市中，有36个城市的库存去化周期超过了18个月，后续面临着较大的去库存压力。

严跃进表示，目前，针对房地产市场的宽松暂时体现在房贷利率上。从稳定市场交易、积极去库存等导向看，全国各地的购房政策依然会有放松的可能。预计到5月份，尤其是5月份下旬，随着疫情风险的继续减弱，购房政策会有陆续放松的可能，各城市的住房交易也有望进一步回暖。