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保利发展逆风跑

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当我们谈论起保利发展控股的时候,“央企”,是它身上绕不开的最大标签。也因此,保利发展控股的经营数字与趋势,从一定程度上看,其实也反映了国家对国民经济发展的预期与要求。
在国资委近期召开的部分重点行业中央企业经济运行工作座谈会上,国资委党委书记、主任郝鹏就提到,中央企业要充分发挥好国民经济“稳定器”、“压舱石”的作用。
而要实现这两个社会作用,首先就得先实现企业的良好运作,例如实现稳健盈利,例如控住杠杆红线。
回到房地产行业上看。在行业一片哭闹的2019年里,保利发展控股(以下简称:保利发展)完美地做到了。
利润逆风上涨
2019年,是保利发展(SH600048)近5年里,最赚钱的一年,也是保利发展的股东们,最赚钱的一年。
在行业80%企业的毛利率,都因面粉与面包之间价格空间被压缩而逐步下滑的大背景下,保利发展在报告期内的毛利水平,却是不降反升——同比提升了2.48个百分点,至34.97%。其中,房地产销售的整体毛利率,提高了2.7个百分点至35.38%。
细看保利发展毛利率提升的原因,营收的增加是首要因素。年内,保利发展实现营业总收入2359.81亿元,同比增长21.29%。其中房地产开发收入达2237.31亿元,同比增长了22.59%,结转毛利率提升2.69个百分点至35.38%。

分地区来看,广东、四川、湖北、江苏、重庆、福建为集团营收贡献最多的区域。这背后,又与保利发展的核心城市深耕战略有关:截至到2019年,保利发展在珠三角及长三角签约销售均达千亿规模,已拥有单城签约过百亿城市13个,合计销售金额达2500亿元,销售贡献占比达54%。其中,广州实现销售超420亿元,佛山、武汉、北京超200亿元,福州、西安、三亚等首次突破100亿元。这些核心城市,都是保利发展未来实现营收持续增长的主力基石。
而运营成本的进一步下压,是毛利率逆市走高的第二个要素。从营业成本看,2019年里,保利发展的三项费用(销售费用+管理费用+财务费用),约占营业收入的5.72%,同比2018年的6.17%,进一步降低了0.45个百分点。这一三费水平,在内房股中,能排进前五位置。
在毛利水平增长的背景下,得益于投资收益的大幅增加——对联营企业和合营企业的投资收益同比增加84.2%至35.03亿元、以及企业计提的存货跌价准备大幅减少——较2018年减少了13.03亿元、和权益占比的回升——归属于母公司所有者权益占比同比提升2.6分百分点至67.98%,保利发展去年的净利率及归母净利润,得到了更大幅度的提高:全年实现净利润375.54亿元,同比增长43.61%;实现净利率15.91%,同比提升了2.47个百分点;实现归母净利润279.59亿元,同比增长47.9%,创下近10年增速新高;另外,净资产收益率也实现了近五年来里的首次破20%,达到21.01%。
一系列超出预期的盈利数值,让保利发展决定大方回馈股东。按2019年年度利润分配方案看,保利发展拟向全体股东每10股派发现金红利8.20元(含税),拟派发现金红利总额97.85亿元。按此计算,分红率35%,现价对应股息率为5.4%,均处于公司的历史高位。

风险逆风下调
在提质增效,实现国有资产保值增值的同时,保利发展2019年在防范风险方面,亦有长足进展。
报告期内,保利发展的平均借贷成本为4.95%,同比下降了0.08个百分点,而TOP5房企的平均水平为7.09%。
在拥有行业极低水平融资成本的资本下,保利发展并没有加大杠杆,相反2019年里,保利发展的还款增加、贷款减少,导致净增贷款减少,筹资活动产生的现金流量净额由正转负,同比下降1.06倍。加上同期企业货币资金和所有者权益增幅分别达到了22.91%和23.07%。因此,截至2019年末,保利发展的净负债率大幅降低23.64个百分点,至56.91%,企业金融风险管控进一步优化。
在16日下午的在线业绩说明会上,对于净负债率的下降,保利发展管理层也做出了进一步解释。财务总监周东利在会上表示,2019年里保利发展净负债的下降,主要源于公司加大了销售回笼及资金回收力度,回笼率进一步提高,从而保障了公司资金需求,账面资金保有量也相对往期提高了安全系数,因此2019年度融资为净减少,有息负债净减少,净负债率下降。
2019年里,保利发展通过将回笼指标纳入业绩考核、建立回笼动态监控机制、加大按揭总对总合作力度等举措,全年实现销售回笼4312亿元,同比增长21.06%,回笼率提升5个百分点至93%,为公司近三年来最高水平,在行业中也同样位居前茅。
两方面的叠加下,保利发展于期末拥有1394亿元的货币资金,为短期借款及一年内到期债务的2.1倍,可以说,基本不存在运营风险。
多元一击即中
保利发展2019年的另一个亮点,在于“打造不动产生态发展平台”定位的加速实现。
2018年时,保利地产将“一主两翼”战略明确为“以不动产投资开发为主,以综合服务与不动产金融为翼”,搭建不动产生态发展平台,即在房地产开发领域之外,一方面要延展不动产全产业链,提前布局物业管理、销售代理、会展、康养等服务领域;另一方面以产融结合为经营理念,发挥资本对产业的赋能优势。
2019年里,这一战略迈出了实质性的一步——年内,保利发展旗下的物业管理平台保利物业(6049.HK),成功登陆香港联交所,并引入了新加坡政府投资公司、高瓴资本、中国国有企业结构调整基金股份有限公司、中国交通建设集团有限公司等国际知名基石投资人。
值得多加提及的是,保利物业是于2019年12月19日,才成功在联交所上市的。但上市之后,其规模与市值就火速跑到了同行前列——截至2019年末,保利物业在管面积达2.87亿平米,合同面积达4.98亿平米,物业管理项目超过1000个;报告期内实现营业收入59.67亿元,同比增长41.1%。在管面积和营收均位列分拆物企的第三位。而截至2020年4月19日,公司市值达415.55亿港元,为这一领域的第二位。
加上销售代理平台、商业管理及不动产金融板块的收入,2019年里,保利发展“两翼业务”板块的年内收入达113.06亿元,为集团带来了持续稳定的营收与利润贡献。
展望2020年的公司发展,董事会秘书黄海在业绩说明会上表示:“今年受到疫情因素影响,行业开工、推货、销售均受到较大影响。于保利而言,仍然会保持行业领先地位,力争保持公司优异经营业绩。”其表示,公司目前复工、来访、售楼部开放恢复到疫情前8-9成左右的水平,与市场表现保持一致。随着市场回暖,保利发展有信心尽快回复正常销售规模。
而对于未来的权益盈利问题,保利发展副总经理潘志华表示,公司已经注意到合作项目权益结构情况,下一步公司将根据整体权益结构进行适当调整。
从2019年的拿地数字看,报告期内,保利发展新拓展项目为127个,新增容积率面积2680万平方米,拓展成本1555亿元。公司主动提高拓展项目权益比例,拓展金额权益比例提升至71%,同比提升近4个百分点。
这也预视着,未来一两年内,保利发展的“赚钱曲线”,还将实现进一步的走高飘红。

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