6650亿旧改资金来自哪?专项债倾斜 银行贷款介入

4月14日国务院召开的常务会议要求，2020年各地计划改造城镇老旧小区3.9万个，涉及居民近700万户，比去年增加一倍，重点是2000年底前建成的住宅区。

2019年住建部统计显示，全国共有老旧小区近16万个，涉及居民超4200万户，综合改造最高投资可达4万亿元。据此估算，户均改造投资约9.5万元。按此计算，今年旧改市场规模约6650亿元。

市场也高度关注这部分资金的来源。国常会表示，建立政府与居民、社会力量合理共担改造资金的机制，中央财政给予补助，地方政府专项债给予倾斜，鼓励社会资本参与改造运营。

21世纪经济报道记者采访了解到，在今年老旧小区改造过程中，财政资金仍占重要比重。但市场化融资已有起色，比如专项债将适度倾斜，银行贷款也有介入。

与棚改不同，老旧小区改造很少涉及土地整理，腾挪不出新地块，且规模不大，因此需要创新思路。记者了解到，目前形成两种办法，一是与其他有收益的项目整合，比如城市更新；二是将多个老旧小区的同类项目“打包”，形成规模收入。

专项债倾斜

老旧小区改造因各地各小区情况不同而有所差异。在2019年7月召开的吹风会上，住建部具体介绍了老旧小区的改造内容，主要分为三个方面：一是保基本的配套设施，包括水、电、气、路等市政基础设施的维修完善；垃圾分类设施的配套；加装电梯等。二是提升类的基础设施，可配建停车场、活动室、物业用房等。三是完善公共服务类的内容，如养老、抚幼、文化室、医疗、助餐、家政、快递等设施，完善基本公共服务和基本公共环境。

资金方面，此前老旧小区改造以财政资金为主导。21世纪经济报道今年3月独家报道，2020年全年专项债不得用于土储、棚改领域，同时新增老旧小区改造投向等领域，主要目的在于稳投资。

横亘在这一变革面前的难题是，专项债要求投向项目具有一定的收入，项目偿债资金来源是政府性基金或专项收入。但是旧改内容的安装电梯、道路维修、新建活动室等诸多项目规模小且收益有限，如何破题？

据记者统计，2020年已发行的1万亿提前批专项债中，已有零星案例将专项债资金用于老旧小区改造，但规模很小。其创新之处在于，将多个老旧小区的同类项目“打包”，形成规模收入。

比如安徽铜陵市老旧小区改造示范项目，该项目主要为当地黑砂河流域的64个老旧小区和幸福渠流域30个老旧小区雨污分流改造。该项目总投资3.65亿，其中资本金1.65亿来自财政资金，其余部分通过专项债融资。项目收入为土地出让收入、污水收集处理收入。

再比如山东潍坊安丘市水质提升及老旧小区供水设施改造项目，该项目主要包括对供水进行深度处理、供水管网改造等内容。该项目总投资6.02亿，资本金4.02亿，其余来自专项债融资，项目收益为补贴收入、水费收入。

在近期监管部门明确后续专项债用于老旧小区改造后，各方面亦在创新办法。市场预计后续至少还有1.7万亿的专项债额度，其中用于老旧小区改造的比例也会提升。

西南地区某地市发改委人士介绍，目前正在申报专项债项目，优先安排在建项目。对于新开工项目，优先安排上半年开工项目。老旧小区项目有申报，但并不多。记者获得的项目材料显示，当地申报了一个老旧小区改造项目，为当地某社区改造项目，项目将拆除及改造部分建筑，规划停车位四百余个。其收入来源主要为停车位形成的停车费收入。

北京地区一位咨询公司高管表示，老旧小区改造部分项目有收入来源，比如：一是供排水、供暖、光纤的运维收入，二是物业费、停车费的收入，三是扩展到公共服务领域中产生的服务性收入。这类型的项目可尝试做成专项债投资项目。

银行信贷介入

在专项债之外，银行信贷也被视为支持老旧小区改造的重要资金。

“当前银行业支持城镇老旧小区改造存在两大问题，一方面老旧小区改造作为公益性项目，收益少，难见现金流，缺乏还款保障，影响银行信贷支持积极性。” 江浙地区一国有大行公司信贷部人士表示，“另外，老旧小区改造项目零碎分散，银行信贷管理难度大。”

该人士称，可行的方法是构建高层级融资平台，统一贷款。技术层面，做好项目融合，把老旧小区改造与历史街区开发利用、城市有机更新等有机结合。此外，调整相关标准规划，增配运营设施，增加经营性收入，拓展老旧小区改造项目还款来源。

实际上，一些银行已开始介入。去年8月，农业银行印发《关于加快对城镇老旧小区改造项目进行业务营销的通知》，要求摸清待改造老旧小区项目清单，探索在贷款、产业基金、专项债投资、债券承销及投资、租赁融资等对公业务方面的可能性。

一些项目也已落地。比如，去年12月浙江舟山市定海区住建资产经营有限公司3.5亿元老旧小区改造工程项目贷款获批。工商信息显示，该公司经营范围为经济适用房、廉租住房、公共租赁住房等保障性住房的经营和管理，基础设施建设等，是当地融资平台。

市场分析人士则认为，PSL未来或将支持老旧小区改造。浙商证券首席经济学家李超表示，PSL作为政策性金融重要工具，未来发力的主要方向可能从棚改转为支持老旧小区改造等领域。

PSL创设于2014年，主要通过国开行、农发行投向棚改等领域。2014-2018年PSL新增资金在4000-10000亿之间，但2019年以来PSL投放明显放缓，2019年至今仅新增投放2872亿，目前余额3.56万亿。

其原因在于，棚改的降温以及棚改融资方式的改变。记者了解到，近期部分地区在研究国开行已批未放贷棚改项目的贷款转型工作。这类贷款可能转而投向老旧小区改造。