高杠杆后遗症显现 多家房企评级遭机构无情下调

曾经被众多房企奉若至宝的举债扩张战略，如今终于显露出它致命的隐患。

4月3日，穆迪将富力地产(02777.HK)“Ba3”企业家族评级(CFR)和富力地产(香港)“B1”企业家族评级列入降级观察名单。穆迪方面表示，对富力企业家族评级下调，反映对其高债务杠杆率和流动性风险上升的担忧。

无独有偶，穆迪还将雅居乐集团(03383.HK，简称“雅居乐”)评级展望由「稳定」降至「负面」，以反映该公司信贷指标转趋疲弱。

同时，穆迪将泰禾集团(000732.SZ)公司家族评级从B3下调至Caa1，将Tahoe Group Global (Co.,)Limited发行、由泰禾担保的票据的Caa1有支持高级无抵押债务评级从Caa1下调至Caa2。穆迪称，上述所有评级展望已由稳定调整至负面。

穆迪评级调整的依据，主要为上述公司流动性管理及杠杆水平的表现。

穆迪称，未来12个月，富力将有620亿债务到期，该公司还将在2020年第二季度派息45亿元。截至2019年底，富力现金持有量约380亿元，加上扣除基本经营现金流项目后的合同销售收入，不足以支付上述款项。

事实上，为了应对债务到期，富力早已经做了系列安排。过去一年，富力围绕“促销售、抓回款”开展工作，收缩投资力度。一番谨慎操作下，期末富力净负债率下降15%，未使用银行授信约1200亿元。管理层预期，公司杠杆率今年还可下降15%到185%以内，在3年左右再降到150%以内。

但穆迪预计，富力的债务杠杆率(以收入/调整后债务衡量)在未来12~18个月将保持在44%~46%的较低水平，与同评级同行相比表现较弱，降低了该公司的财务灵活性。

情况稍显乐观的雅居乐面临类似的困扰。2019年，该集团销售额1179.7亿元，营业收入602.39亿元，归母净利润75.12亿元，同比分别增长14.9%、7.29%、5.43%。期末雅居乐手持现金426亿元，其中受限现金超90亿元，1年内需偿还的短期借款422.97亿元。

穆迪预期，雅居乐收入与经调整债务的比例会于未来12至18个月升至约60%，同时EBIT与利息比率亦料由2.3倍升至3倍。该行指出，负面评级展望反映在经营环境充满挑战下，雅居乐去杠杆的计划成效存在不确定性。

而对泰禾的销售预期，穆迪表示，2020年泰禾合约销售额将较去年下降15%~20%，现金流量也将因2020年合约销售下降而减弱。截至2019年9月底，泰禾短期债务306亿，主要来自信托贷款和境内债券，现金结余仅147亿元。

所幸的是，尽管近期海外资本市场波动剧烈，房企海外融资渠道不太乐观，但国内融资渠道依旧畅通，泰禾日前已获批发行120亿公司债。而富力为满足再融资需求，也于近期获得40亿元在岸债券发行额度和50亿元私募债券发行额度。

国际评级机构针对房企的评级下调潮还波及至代理行业。日前，标普宣布将易居企业集团(02048.HK)信用评级从“BB”下调至“BB-”。标普认为，由于近期收购地产项目，加之2019年经营性现金流恢复缓慢且非核心业务投资规模庞大，易居财务杠杆将会上升。

房地产企业信用及债权评级接二连三的评级下调，反应的是行业在杠杆推动下高速扩张之后的隐患逐步显露。

贝壳研究院新房分析师潘浩称，2017年~2019年，上市房企资金健康水平下降，2019年行业短债比水平从过去两年的2.1降至1.7。“2014年开始，大多数房企已在调整债务结构，此后两年房企短债比保持的还不错，但此时一些房企开始高周转操作，导致数据表现开始下降。”

目前来看，受疫情影响，房企销售回款不畅，叠加偿债高峰期到来，行业资金链进一步承压。中指院表示，1~2月，房地产开发企业到位资金2.0万亿元，同比下降17.5%，各项资金来源同比均降。