金辉控股正式赴港IPO，距离千亿临门一脚

闽系房企金辉距离登陆资本市场只差最后一步，这一次阵地换到了香港。

3月25日晚间，以金辉控股为名的上市主体向联交所递交了招股书。

据了解，金辉控股此次上市的安排联席保荐人是农银国际融资有限公司、中信里昂证券资本市场有限公司、海通国际资本有限公司。根据接近金辉控股的消息人士称，目前基石投资者及募资额度，还未确定，会在聆讯之时公布。

在新冠疫情全球爆发、资本市场经历巨震的特殊时期，今年赴港挂牌的物管公司都遭遇股市糟糕时刻。金辉能否在复杂局势下，如愿吸引基石投资者、获得足额募资和理想股价，成为近期关注焦点。

根据招股书，金辉控股发轫于福建，2009年总部搬迁至北京，确立全国化战略布局；业务以住宅开发为主，并配以少量商业物业开发和物业管理。而这次上市主体已经将物业拆分出来。

在闽系房企中，与融信、福晟等“大起大落”的房企比，金辉控股算稳健类型，直到最近几年开始展现出对规模的渴望。

根据克而瑞2017年~2019年销售数据，三年中，这家公司分别实现全口径销售额445.1亿、746.8亿、888.6亿，距离千亿仅一步之遥。

另据招股书显示，上述三个时间维度上，金辉控股持续经营业务的收益分别为117.77亿元、159.71亿元、259.63亿元，复合年增长率48.5%；净利润分别为22.21亿元、23.00亿元、26.90亿元，复合年增长率10%，其中2019年增幅为16.96%。

此前发布的《金辉集团2019年公司债券半年报》显示，在具体去化率及回款率指标上，金辉控股保持在行业内较高水平。其已完工项目销售平均去化率达96%，在建项目平均去化率达87%，预收款项达到554.98亿元，增幅34.35%，平均回款周期35天。

扩张战略下，房企的负债率都普遍偏高。金辉控股扣除合约负债额后的资产负债率，2019年为47.73%。根据wind数据统计，2019年中期，25家预收款最大的A股上市房企扣除预收款后的资产负债率中位数达到了51%。

具体来看，截至2017年、2018年及2019年12月31日，金辉控股银行借款及公司债券等借款总额分别为335.1亿元、387.2亿元、427.5亿元，加权平均利率分别为7.25%、7.65%及7.76%。

截至2019年12月31日，金辉控股一年内非流动负债余额180.2亿元；而同期的营业收入为259.63亿元，全年全口径销售额高达888.6亿元。

综合上述数据分析，金辉控股的货币资金已完全能够覆盖短期债务。从另一维度来看，金辉控股业绩的快速增长并非大量依赖杠杆实现，反而债务期限结构合理，长期债务占比更是超过70%。

最近几年，金辉大肆跑马圈地。土储方面，招股书披露，截至2019年12月31日，金辉控股所持土储总建筑面积为2667.44万平方米，其中93.4%位于二线及核心三线城市。

另据金辉控股官方口径，到目前为止，金辉已经完成长三角、环渤海、华南、西南及西北五大区域的布局，进驻城市达30个，包括北京、上海、天津、重庆、福州、杭州、南京、武汉、西安、苏州、石家庄等一线、强二线及环一线城市。

而在金辉债券募集书中，2017年~2019年中期，金辉的存货周转率分别为0.48、0.19、0.17，处于行业中等水平。

根据招股书，评级机构标普在2019年10月给予金辉集团长期主体信用评级“B”，评级展望为“正面”；联合信用评级有限公司则在2019年5月给予金辉集团主体信用等级为AA+。

2020年，不管是从外部环境还是内部战略，都是充满挑战的一年。今年初，林定强在给全体员工的2019年总结信中提到，2020年要向千亿目标迈进。在未来不可预计的周期变化中，港股上市将为目标实现打开窗口。