房产315：如何避开“无理由退房”陷阱？

在新冠肺炎疫情的冲击下，房企自春节起近一个月的线下销售基本停滞。于是，房企纷纷启动线上营销模式，而早在上世纪90年代就已经出现在楼市的“无理由退房”，也成为众多房企加码线上营销的“撒手锏”。

“无理由退房”看上去无比美好，但购房者买到手的房子真的能“无理由”退货吗？“无理由退房”只是退定金还是可以退已付房款？在实际买房过程中，购房者真的可以做到“无理由退房”吗？

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“真退”还是“噱头”

春节后兴起的这一波“无理由退房”举措，其实也是房企在疫情之下的无奈之举。

疫情冲击下，楼市销售几乎降至冰点。克而瑞监测的27个重点城市2月整体成交仅240万平方米，同比下滑77%，创下有史以来最大跌幅，武汉、宁波等城市2月楼市甚至为零成交。

从企业层面来看，2月份大多数房企的销售额同比出现大幅下滑。如首创置业合约销售金额同比约下降89%，新城控股合同销售金额同比减少56.55%，碧桂园权益合同销售金额同比减少49.97%，保利发展签约金额同比下降39.94%，融创中国合同销售金额同比下降33.17%。

而疫情之下，对现金流要求极高的房地产企业，为了卖房可谓使出了浑身解数，除了火速推出线上售楼和直播卖房，“无理由退房”举措也极为吸睛。

如阳光城明确自2月6日起至3月31日止，在草签并支付规定首付比例之后，对指定房源可以享受无理由退房；新城控股规定2月1日至28日在“小新e房”线上认购，60天内可无条件退房。

据记者不完全统计，自年后复工以来，融创中国、美的置业、禹州地产、时代中国、花样年、大悦城、碧桂园等房企纷纷推出了类似的“无理由退房”措施，期限从30天到180天不等。

那么，房企推出的“无理由退房”是真退还是噱头？

《每日经济新闻》记者近日调查发现，有些房企推出“无理由退房”举措，在实际操作过程中却往往只是在玩文字游戏，其中还有着众多套路。

“退房”只限退定金

“我给您发一下我们楼盘的资料吧，现在都是在线看房，您要是觉得合适就交1000块钱定下来，我们现在是无理由退房。”这是《每日经济新闻》记者近日在手机上收到的郑州某楼盘销售人员推送的信息。

不过，当记者询问什么是“无理由退房”时，这位销售人员表示：“就是把您的1000块钱（定金）退给您。”

记者调查发现，目前很多楼盘项目都承诺“无理由退房”，但表示仅仅是“退定金”。至于签订合同之后，则直接表示“无法退房”。

“您需要缴纳5万元的认筹金，在规定的时间内交齐房款就可以了，您选择退房的话我们可以把认筹金全额退还。” 北京朗廷湾的工作人员告诉记者：“签订了购房合同，交了房款之后就不能退了。”

北京喜悦学府项目的置业顾问告诉记者，目前该楼盘定金需要30万元，该定金能够以“无理由退房”的名义退还。不过他同时透露：“我们现在能0元锁定房源，只要您提交相应的客户资料。”

也就是说，该楼盘甚至省掉了别家几千元的订房金。该置业顾问透漏，目前每天选择0元订房的客户有10人左右。

在回答能够退还购房款时，他选择了回避：“如果你觉得咱们项目符合要求，您再交房款。如果您不满意，那您也没必要折腾。”

北京的多位中介人员也告诉《每日经济新闻》记者：“目前购买新房几乎都是只能退定金，一旦签了合同则无法退还。”

3位“退房”者的遭遇

事实上，“无理由退房”并非新鲜事物，早在1995年SOHO现代城便首先提出了“无理由退房”。到了2001年，潘石屹的无理由退房政策变为“年息10%的无理由退房”，也就是说，这其中包含了退款的时间成本。

上述朗廷湾的销售人员也告诉记者，定金可以退。“不过需要一个月的时间。”

那么，如果购房者签订了购房合同后希望退房怎么办？记者在调查过程中发现，相比退定金而言，这是一个漫长且劳神的过程。

“我的购房首付款在开发商那里已经有将近9个月了，到底什么时候能完成退款，我也不清楚。” 去年在北京石景山买房的谢凯对记者说。

2019年6月，谢凯支付了房屋首付款，但是因为网签的原因，一直到当年12月才拿到银行贷款。不过因为其他原因，谢凯决定退房，该楼盘开发商也答应退款。不过从今年1月才开始申请走退款流程。

目前，谢凯的购房首付款仍然杳无音信。“我已经准备起诉开发商了。”

而刘坤则是交了25万元的认购金之后便后悔了，但他并未签订购房合同。去年刘坤缴纳完认购金后，他所购楼盘的开发商便开始大规模打折。“我认购的房子一下子亏了6万元左右，作为一个普通百姓，这可是我们家半年的收入呀。”

当刘坤向开发商提出退房要求后，得到的答复是，需要再缴纳25万元后才能将之前的认购金退回。

而王洋在退房时，则遭遇了被扣违约金的经历。购房之前，开发商给王洋的承诺是可以退全款，但他真正申请退房后。“我被告知需要走3~6个月的流程。”

两个月后，王洋接到了开发商“扣除12万元违约金”的要求。发商的解释是，因为他的贷款银行没有通过，导致没有及时缴纳剩余款项。“之前开发商明明承诺的是，如果贷款被拒可以退全款的。”

“无理由退房”陷阱咋避免

那么在购房过程中，购房者如何避免掉入“无理由退房”的陷阱？

北京云亭律师事务所张奇律师向《每日经济新闻》记者表示：“‘无理由退房’作为房地产企业向购房者发出购房要约时附加的一项条件，属于购房合同的一部分，只要是双方真实意思表示，法院一般会认定合法有效，对双方均有法律上的约束力。”

张奇表示，“无理由退房”往往是附加一定条件的，而房地产企业在宣传时仅仅强调可以“无理由退房”，但是却不向消费者示明“无理由退房”的条件。因此，往往陷入“购房者‘无理由退房’无需承担任何违约责任，但又以购房者存在其他违约行为而拒绝购房者‘无理由退房’”的矛盾中。

因此，张奇建议，购房者在缴纳认购金、签订‘无理由退房’协议时，应全面了解退房的要求及其所附加的条件。”

“此外，购房者所缴纳的认购金，在‘无理由退房’协议上多表述为‘定金’。按照法律规定，在协议对‘定金’无特殊说明的情况下，如果因购房者原因最终交易未达成的，购房者无权要求退还定金。所以，消费者在缴纳认购金时，一定要明确认购金的性质。”张奇补充道。（应受访者要求，文中谢凯、刘坤、王洋均为化名）