海南加码限购和楼市松绑“一日游”：楼市调控将走向何方？

2月份以来已有超过60个城市出台了稳楼市调控政策，不过在调控政策中，第一个宣布“降首付”的驻马店市及“解禁类住宅”的广州均纷纷撤回文件，松绑政策“一日游”。海南则成为新冠肺炎疫情下，第一个收紧房地产调控的城市，明确以壮士断腕的决心调整产业结构，破除经济发展对房地产的依赖。由此，疫情冲击下的楼市调控走向也备受市场关注。

海南成全国首个现房销售省份，摆脱房地产依赖

3月7日，海南省委办公厅、省政府办公厅印发了《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》(以下简称《通知》)，创新提出发展安居型商品住房，对在我省已拥有2套及以上住房的本省户籍和常住居民家庭(含夫妻双方及未成年子女)，停止向其销售安居型商品住房和市场化商品住房，并规定新出让土地建设的商品住房实行现房销售制度。

这也是在新冠肺炎疫情下，第一个收紧房地产调控的城市。

《通知》提出改革商品住房预售制度，规定新出让土地建设的商品住房，实行现房销售制度。海南省住房和城乡建设厅厅长霍巨燃指出，目前海南省因商品住房实行预售制度引发的质量投诉、合同纠纷、延期交房、配套设施不落实、违规销售甚至开发商收钱跑路等一系列问题，成为房地产投诉和纠纷的最主要因素，实施现房销售制度是为从根本上杜绝因预售制度带来的系列问题。

海南自2018年1月开启断腕“去地产”，彼时，海南省省长沈晓明指出，未来五年海南将以壮士断腕的决心减少经济对房地产的依赖，决不让海南变成房地产加工厂。并在之后逐步加码楼市调控，并于同年4月22日实行全域限购。

霍巨燃指出， 2020年1月下旬以来，新冠肺炎疫情对我省房地产业造成了一定影响，但通过落实省政府支持中小企业共渡难关八条措施、帮助企业复工复产七条措施和其他扶持措施，可以有效帮助房地产企业解决困难，渡过难关，加快复工复产，降低对房地产业的影响。《通知》的出台，并不是针对新冠肺炎疫情影响，放宽房地产市场调控，而是为了进一步贯彻落实国家关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的要求，巩固房地产调控成效，保持房地产市场稳定，原来的调控政策继续保持不变，并进一步完善。

驻马店、广州楼市松绑一日游

与海南不同，受疫情影响，多地出台楼市政策，以确保疫情对房地产市场的影响降到最低。从政策力度来看，也越来越大。

在2月13日之前，各地出台的政策多以适当调整土地供应政策为主，包括可延迟签订土地出让合同，顺延土地出让金、开竣工时间等。

从2月14日之后，部分省市开始出台促进房地产市场健康发展的若干政策，政策内容开始扩大到为购房者提供购房补贴、契税补贴以及降低公积金首付比例等。

中原地产研究中心数据显示，据不完全统计，2020年2月份全国已经有超过60城市发布房地产政策。

不过，第一个宣布“降首付”的城市河南省驻马店市被省政府约谈后随即撤下文件，同时该市房地产政策按原政策执行。

2月21日，河南省驻马店发布《关于进一步规范促进房地产业平稳健康发展的意见》(下称“意见”)，出台17项稳楼市政策。该政策首开需求端刺激政策，提出要下调居民首付款比例，首套房贷款最低首付比例由30%下调为20%；上调住房公积金贷款额度，公积金最高贷款额度由45万元提高到50万元；降低住房公积金贷款首付比例。

2月28日，河南省人民政府网站发布文章，省政府约谈驻马店市人民政府主要负责同志，坚持“房住不炒”，落实主体责任。

随后政策文件从官网撤回。驻马店住房和城乡建设局相关工作人员表示，文件不执行了，已撤回，按照原政策执行。

无独有偶，广州市“解禁类住宅”再现政策“一日游”。

在经历撤回、修改之后，广州市政府印发的“48条”新政于3月4日晚22时18分重新被挂在政府官网上。但是内容已不再提及“优化商服类项目建设和销售管理，商服类项目未完成规划报建手续的不再限定最小分割单元；商服类项目不再限定销售对象，已确权登记的不再限定转让对象。”

上述商服类项目“三不限”（不限最小分割单元、不再限定销售对象、不再限定转让对象）被业内解读为是对“类住宅”的解禁。

所谓“类住宅”是指，在住宅限购的大环境下，部分商服类项目被设计成酒店式公寓、公寓式办公等“类住宅”销售，由于面积小、不限购、总价低一度成为部分刚需客、无房户和投资客的选择。

“这两个地方的政策容易被市场解读为支持炒房或者刺激购房，触及了政策底线，所以就终止了。” 中国社科院财经战略研究院住房大数据组组长邹琳华指出。

中国社科院财经战略研究院于2月28日发布的报告中亦提及，应严控购房加杠杆及其它各类刺激购房行为。当前疫情对房地产业的影响主要集中于部分企业的临时性资金困难。应有针对性地对相关困难企业采取合理的救济措施，尽量避免通过购房加杠杆或其它各类剌激购房行为来帮助房地产企业脱困。住房需求剌激政策虽然较易实施，但容易引发未来房价大起大落，加大宏观金融风险，需要加以严格控制。

住建部部长署名文章重申“房住不炒”

3月6日，住房和城乡建设部党组书记、部长王蒙徽在《人民日报》发表《推动住房和城乡建设事业高质量发展》的署名文章。文章提出，着力稳地价稳房价稳预期，保持房地产市场平稳健康发展。长期坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，继续稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制方案，建立和完善政策协同、调控联动、监测预警、舆情引导、市场监管等房地产调控体制机制，落实城市主体责任，因城施策、分类指导，保持房地产市场平稳运行。

在此之前，2月21日，中国人民银行召开2020年金融市场工作电视电话会议提出，保持房地产金融政策连续性、一致性和稳定性，继续“因城施策”落实好房地产长效管理机制。

“发布房地产调控政策属于城市政府的主体责任。从驻马店与广州政策“一日游”来看，驻马店遭河南省政府约谈，体现了省级政府的监督、监测责任。对于广州的政策而言，由于“类住宅”本身的性质是违反土地利用规划的，因此需慎重决策。”李宇嘉说道。

在李宇嘉看来，近期，舆论和市场预期发生了一些变化，受疫情冲击影响下又要完成今年经济社会发展各项目标任务，因此大家预期房地产政策会有所放松。同时，伴随着各地政府出台房地产松绑政策，加重了这一预期。不过，可以看到的是，无论是驻马店、广州政策叫停，还是央行和住建部近期的公开表述，都打断这一预期，给市场传达清晰的信号，即不会因为疫情而再次放水，不会再通过房地产来拉动经济。

楼市调控走向何方？

那么在“房住不炒”及保持房地产平稳运行定位下，楼市调控将走向何方呢？

邹琳华认为，在目前的政策环境下，只要坚持房住不炒，各地政府有充分的调控自主权，加码或适当放松都是正常的，目的是稳定市场。

58安居客房产研究院分院院长张波的观点则认为，房住不炒、因城施策、保持“三稳”的房地产调控目标并不会改变，并会在2020年得到坚持的贯彻和执行。驻马店、广州松绑政策在调控上出现的反复，以及海南目前的取消预售，本质是都是保持房地产市场健康发展的手段和方式。区别在于，前者更多是出现结合当下市场环境进行修正，而海南的政策则是考虑房地产长远健康发展。从各地房地产调控来看，未来也会出现有松有紧、有强有弱的态度，全国房地产整体平稳发展的态势不变。

“房地产金融政策保持连续性、一致性、稳定性，在房住不炒、一城一策的大原则下，调控基调并未发生大的变化，因此楼市调控政策也将保持连续性，稳定性。但同时，房地产调控实行一城一策，因此各地政府在不违背‘房住不炒’原则下结合当地楼市情况进行一些政策的调整是可行的。”李宇嘉说道。

“我认为当前疫情对房地产市场的影响性质和程度尚不明确，中央层面的政策仍然维持不变，地方根据因城施策的原则，结合当地市场的特点，有调整的意愿。房地产市场需求侧调控的政策总体上不会因为疫情而发生大范围、大幅度的转变，不会重复过去的老路。”许小乐说道。

中国房地产数据研究院执行院长陈晟指出，房地产调控的政策更多的会集中在降低企业税费、延迟签订土地出让合同、顺延土地出让金等方面给予一些房地产方面的支持动作，整体上来看，在房住不炒的大原则下，不太会有针对房地产政策的大的松动和变化。

邹琳华指出，未来政策总体风向是否进一步从紧，还要看经济形势。一般来说，如果货币政策较为宽松，为防止资金全面流入房地产市场，可能会进一步收紧。