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疫情期可提前退租不付违约金吗?

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疫情当前,上海市司法局梳理出了一份涉疫合同履行指引。

2月10日,澎湃新闻(www.thepaper.cn)记者从上海市司法局获悉,目前,上海市司法局12348公共法律服务热线以及“12348上海法网”网站、App和微信小程序,24小时开通在线咨询,就疫情涉及的相关法律问题,向市民提供法律咨询建议。

针对市民咨询较为集中的合同履行、劳动关系等相关法律问题,上海市司法局经过初步研究,梳理形成了《新冠肺炎疫情背景下的合同履行指引》,将分期进行发布,供大家在处理相关纠纷时参考。

第一期指引内容包括房屋租赁合同履行指引,具体内容如下。

1、承租人要求提前退租

案例:疫情期间,企业停工,因此想返乡,租的房子想退租(解除合同,但不愿支付违约金),怎么办?

指引:《中华人民共和国合同法》第八条规定,“依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同”;

第九十四条规定,“有下列情形之一的,当事人可以解除合同:(一)因不可抗力致使不能实现合同目的”;

第一百一十七条规定,“因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的,不能免除责任。本法所称不可抗力,是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”

本案例中,承租人解除合同不存在法定免责事由。因其租房是为了居住,疫情并未造成其不能实现该合同目的,解除合同不属于第九十四条规定之因不可抗力导致不能实现合同目的情形,亦不可援引第一百一十七条将不可抗力作为免责事由,因此提前解除合同应当按照约定承担违约责任。

2、出租人要求提前退租

案例:房东要求租客立刻搬离,由于租客在外地,车辆限制入沪,担心物品被擅自处理。

指引:《中华人民共和国合同法》第八条规定,“依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同”。

出租人要求提前解除合同并取得承租人同意,出租人应当按照约定承担相应的违约责任,承租人应当按照出租人要求在合理期限内交还房屋;如果不能及时交还,应当按照租房合同中约定条款处理承租人物品;如无约定,出租人应在承租人同意并做好物品保全及保存的情况下,进行房屋的收回;如果承租人未与出租人就搬离事项协商一致,出租人无权自行处置承租人的物品,但可以通过向法院起诉的途径收回房屋。

3、出租人要求承租人搬离

案例:租赁合同到期,房东强行要求搬离,但是因为疫情,承租方希望晚几天,房东不同意,如果在搬家期间被感染,可以向房东主张赔偿吗?

指引:《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定,“租赁期间届满,承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”。

《突发事件应对法》第六十六条规定,“单位或者个人违反本法规定,不服从所在地人民政府及其有关部门发布的决定、命令或者不配合其依法采取的措施,构成违反治安管理行为的,由公安机关依法给予处罚。

本案例中,合同到期后,如果承租人希望续签,应当与出租人就合同相关条款协商一致。协商不成,承租人应当在房东要求的合理期限内搬离。

疫情防控期间,承租人在搬家过程中应当按照规定自行做好必要的安全防护,但如果该区域因疫情被隔离或被行政机关严格管制,出租人应当服从所在地人民政府及其有关部门发布的决定、命令,配合相关部门依法采取的措施,不能强行要求承租人搬离。

4、二房东要求减免租金

案例:某房屋租赁网站以不可抗力为理由要求不支付一个月房租,合法吗?合同有不可抗力的条款。

指引:对于本次新型冠状病毒感染肺炎疫情,国家已明确其属于《中华人民共和国突发事件应对法》第三条中所称的“公共卫生事件”,按照“乙类传染病、甲类管理”方式进行防治。

考虑到因疫情防控而带来的交通管制、人员隔离、返工推迟以及开学延期等情况,直接影响了租房需求,《中华人民共和国合同法》第九十四条规定,因不可抗力致使不能实现合同目的,属于合同的法定解除情形。

就本案例而言,该房屋租赁网站对本次疫情既不能预见,也不能避免,更不能加以克服,因此,疫情应被认定为不可抗力。

本案中如果出租人与该房屋租赁网站在合同中设置了不可抗力条款,约定一旦出现不可抗力可解除合同、可减租,则按约定;如果未设置相应条款,只能按法律规定处理,即租赁物无法使用是承租人之风险,无权要求减租。鉴于本次疫情对租房业务的巨大影响,该房屋租赁网站也可与出租人合理确定各方的权利和义务,共同分担租金损失。

如果协商不成,该房屋租赁网站还可依据情势变更原则,向法院起诉要求变更合同。

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第二十六条规定:“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的,当事人请求人民法院变更或者解除合同的,人民法院应当根据公平原则,并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”。

5、房东要求涨房租

案例:租房合同到期了,但现在找不到房子,想住到疫情结束后再找房子,可房东要涨房租。

指引:根据《中华人民共和国合同法》第十二条规定,“合同的内容由当事人约定,一般包括以下条款……(五)价款或者报酬”。

承租人如事先未与出租人达成以原租金续签合同的协议,目前合同到期,续签的租金与租期需由双方重新协商约定。疫情不属于出租人不能涨价的法定事由。

6、出租人清退承租人物品

案例:租房纠纷,房客没有付房租,也不打算回上海,本打算考虑后续来收拾房子里的东西。房东现在说房客不付房租,要处理房客的东西,合法吗?疫情对合同有影响吗?

指引:根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定,“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的,出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的,出租人可以解除合同”;

第九十二条规定,“合同的权利义务终止后,当事人应当遵循诚实信用原则,根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务”。

具体到这一案例,如果出租人要求承租人在合理期限内支付,承租人无正当理由仍然不支付的,出租人可以解除合同;承租人应当为此承担违约责任,违约责任按照合同约定或按照法律规定。

合同解除后,承租人应当按照出租人要求在合理期限内交还房屋;如果不能及时交还,出租人应在承租人同意并做好物品保全及保存的情况下,进行房屋的收回;如果承租人不同意出租人收回房屋,鉴于本案中承租人未及时支付房租,出租人可适用《物权法》第230条关于留置权的相关规定。

澎湃新闻记者 李菁

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