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南京出台商办新政:擅自“商改住”,将无偿收回土地使用权

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绝版挑高、一层变两层、“双钥匙”房型、一套变两套……对于市场上存在的“商改住”乱象,2月5日,南京市规划和自然资源局、住房保障和房产局等四部门发布《关于进一步加强商业办公类建设项目全过程管理的实施意见》(以下简称《意见》),重点监管商办类项目拆改销售等违规行为,并围绕项目开发全过程进行了各类政策的制定。

《意见》规定,针对商办项目应严格依据经批准的控制性详细规划出具规划条件,土地出让合同中应增加禁止条款“受让人擅自改变土地性质、规划用途,将商办项目改为‘类住宅’的,出让人有权解除合同,并无偿收回土地使用权”。

值得注意的是,早在2017年3月,南京市规划局等多部门就联合发布文件,严禁“商办改住宅”,同时要求开发商在销售时要明示房屋的规划用途,但仍有不少开发商在去库存和回笼资金压力之下,擦边球屡禁不止。

易居研究院智库中心研究总监严跃进向《每日经济新闻》记者分析指出,“政策对于房企拿地和项目开发具有很强的约束性,同时灵活度比较高,充分考虑了房企、企业用户和个人用户的相关需求,也是比较务实的政策。”

南京城市景观 图片来源:摄图网

开发商自持比例至少50%

《意见》指出,各类违规的商办项目用地来源广泛,包括商业用地、商务用地、商办混合用地、工业用地、生产研发用地等非居住用地,以及居住用地中配件的商业及办公建筑。

但此次在商办项目的业态配比方面,首度提出“功能混合性”的概念,要求规划资源部门应对商办项目总量进行评估,根据区域位置和存量情况,科学规划商办用地规模,提高商办用地的功能混合性,适度增加商办用地中酒店式公寓的配比,鼓励自持经营,确保规划供给与市场需求有机结合。

其中,地上建筑总面积5000平方米以上的商办项目,地上商办建筑自持比例不小于50%,可配建不大于地上商办建筑面积30%的酒店式公寓(可分割销售);5000平方米以下的,地上商办建筑自持比例不小于50%;政府设立的各类园区内的商办项目,自持比例可在出让合同中另行设定。

“这一规定客观上使商办用地的业态配比更为灵活,能够督促开发商积极做好物业经营。对于不同体量的商办用地,政策给予了更为灵活的指导。”严跃进告诉《每日经济新闻》记者:“其中地上建筑面积5000平方米以上的商办项目,允许出售不超过20%的物业给中小企业、30%允许以酒店式公寓分割出售,这样也是为了防范此类商务集中区‘空心化’的风险。”

《意见》截图

对于商办项目可分割销售部分,《意见》进行了全方位规定,严防投机行为。对于可分割销售的最小单元,建筑面积不得小于300平方米;配建酒店式公寓可分割销售的最小单元建筑面积不得小于45平方米;除停车位外的地下空间、规划用途记载为菜场、超市、酒店、旅馆、度假村、文化娱乐设施等不得分割销售。

“以往确实出现很多违规拆改,以小户型的方式进行转让的做法,投资客也比较认可此类小户型。而现在限定了此类户型,自然减少了投资投机的需求。而且政策也明确,对于卫生间等设施,应该集中设置,也不允许随意预留上下水管位,这都是为了防范部分物业销售后违规改造成类住宅的风险。”严跃进表示。

规范商办项目销售宣传行为

由于以往在销售环节的“靓丽包装”和不规范宣传用语,购房者往往会被误导,进而导致后续房屋交付后纠纷不断,而此次《意见》对销售环节进行了明确规定,封死了前端销售浑水摸鱼的漏洞。

《意见》明确要求,开发企业在销售现场设立公示牌,向购房人明示房屋的规划用途、土地使用年限、契税、物业服务费、水电费标准以及配套建设指标等情况,告知购房人应严格按照规划用途使用,不得擅自改变用途,并在认购书和购房合同中与购房人明确约定,提醒买受人本项目为商办项目,而非住宅性质。

同时要求市场监管部门要规范商办项目的销售宣传行为,加大对开发企业和销售代理公司发布的销售广告、开展的宣传、展示的样板房等行为的检查力度,对开发企业和中介机构发布违法广告或虚假宣传行为依法予以查处。

严跃进向《每日经济新闻》记者表示:“明确物业指标公示制度,是为了防范物业纠纷,有助于购房者清晰物业属性,相关违规销售行为自然也会被抵触。而违规项目也难以通过规划核实,自然在不动产登记方面也会面临压力。”

此外,《意见》还明确,商办项目相关企业也将统一纳入诚信管理体系,对开发企业、销售代理公司、设计单位违反本实施意见的,相关部门要及时约谈、通报,并依照有关规定予以查处,及时推送给市场监管平台、公共信用信息归集和服务平台。同时,对其后续的建设项目进行严格审查、从严要求,在符合上位法律、法规的情况下,采取必要的市场准入限制措施予以惩戒,情节严重的,限制或禁止参与土地市场交易。

(镁刻地产原创)

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