地产二代黄德林率星河商置转战港股

对于31岁的深圳地产商星河控股来说，旗下无主板上市平台的局面或将打破。

一家名为“星盛商业管理股份有限公司”（下称“星盛商管”）的企业出现在港交所上市聆讯申请名单中。

星盛商管正是星河控股设立的全新上市平台，经过一系列腾挪，它目前已间接全资持有星河商置100%股权。这也是继2019年8月从新三板摘牌后，星河商置时隔半年正式发起向港交所的冲刺。星河控股董事长黄楚龙的次子黄德林也开始走上台前，掌舵商服板块。

星河控股内部人士在接受第一财经记者采访之际，将这次交棒看作是“水到渠成的结果”。在星河商服板块历练逾十年且思维视野开阔的黄德林被集团视为不二人选。

尽管星盛商管收入、利润等保持稳健，但作为背靠星河控股的商业运营服务企业，它的强区域特色、收入依赖母公司、员工成本逐步走高的特征表现显著。这也意味着它将面临拓展第三方独立收入来源、降低人工成本等商服企业共性难题。

36岁的黄德林意欲带领这家营收体量亿元的公司走向更大的资本舞台。他是否又能演绎出异于其他商服企业的新商业故事呢？

搭红筹架构转赴港股

为了这次上市，星河系谋划已久。

赴港上市的首要步骤是搭建境外红筹架构。星河商置在这方面的最早布局可以追溯到2019年4月。

星河商置于2019年4月8日、9月16日在英属处女群岛分别成立高星投资控股有限公司（下称“高星”）、高森企业发展有限公司（下称“高森”）。

随后，公司控股股东黄楚龙获得上述两家公司的全部股份，并将高星所持有的全部股份予高森，间接持有高星的全部股权；再以馈赠形式将高森持有高星的全部已发行股份转予旗下的家族信托管理公司Long Harmony Holding Limited。

期间，德瑞投资于2019年8月1日于英属处女群岛注册成立为特殊目的公司。黄楚龙的次子黄德林以股份奖励计划的方式获得该公司的全部股份。

伴随星河商置于2019年8月23日，正式在新三板终止挂牌，它的架构调整节奏也开始加快。

2019年9月13日，星盛商管于开曼群岛注册成立为有限公司，法定股本为38万港元。黄楚龙家族透过高星、德瑞投资两个平台分别持有星盛商管80%、20%权益。2019年10月至12月期间，星盛商管先后在英属处女群岛注册成立星德诚商业、在香港注册成立星锦成商业、在国内注册成立星瀚商业三家全资附属公司。

完成上述布局后，2019年12月16日，星瀚商业分别与星河商用置业投资、安林珊资产管理订立股权转让协议，以总价8108.83万元，获得星河商置的全部股权。星河商置正式成为星瀚商业的直接全资附属公司，间接由境外控股公司星盛商管全资持有。

历时半年有余，星河商置完成了红筹架构的调整。

在赴港上市之前，星河商置于2016年12月挂牌新三板。

据星河商置历史财报显示，2016―2018年筹资活动产生的现金流量净额为2352.02万元、24万元、0元。其中2016年、2017年，星河商置分别收到股东投资款3809.67万元以及24万元，此外再无其他筹资活动。

2019年8月，星河商置从新三板退市之际，其公告称，“根据自身经营发展以及战略发展规划需要。”

对于星河商置此次从新三板转战港股，万联证券的一位新三板行业分析师向第一财经记者表示，尽管新三板精选层的个人投资者门槛已降至100万元，但投资者的入场门槛整体较高，这造成整个新三板的流动性较差，交易量不活跃，融资环境不太乐观。企业若想寻求更大作为，转板上市也是情理之中。

2018年6月，黄楚龙就明确表示，未来五年力争整体达成1500亿元营业规模，150亿元营业利润，其中地产迈入全国四十强，商业迈入全国十强，产业进军全国六强。仅就地产板块来看，截至2019年末，星河地产以操盘金额262.5亿元，位列克而瑞榜单第84位，远落后于粤系的富力地产（02777.HK）、佳兆业（01638.HK）、龙光地产(03380.HK)、雅居乐(03383.HK)、时代中国(01233.HK)等。

此外，作为一家业务涵盖地产、金融、产业、商置、物业的综合性投资集团，星河控股目前仅一个新三板上市平台智善生活（836397.OC）。第一财经记者注意到，智善生活的净利润近年也仅停留于2000万元左右，体量较小。相较于其他粤系房企，坐拥多个利润亿元以上的主板上市平台而言，星河控股在资本市场动作整体较保守。

次子掌舵商服板块

从新三板转战港股市场的股权架构调整过程中，61岁的黄楚龙也完成了商业服务运营板块的交班。

年仅36岁的次子黄德林除了通过德瑞投资持有星盛商管20%股权外，他于2019年9月20日，获委任为星盛商管的执行董事及董事会主席，主要负责整体业务发展、制定及实施业务策略。

此前，星河商置的董事长为李晓明。他自2000年进入星河控股旗下深圳市星河物业管理有限公司任出纳，未曾离开过星河系。他的另一个身份是黄楚龙唯一的女儿黄春玲的配偶。

女婿让位次子，对于此次人事更迭，星河控股内部人士在接受第一财经记者采访之际，直言“这并无特意调整，是水到渠成的结果”。

伴随2014年，星河苏活公园实业的商业运营服务团队加入星河商置，星河商置成为星河控股旗下商业服务运营业务开展的主体。2014年10月，黄德林担任星河商置的副总经理，主要负责协助日常运营，分管招商部及企划部。星河商业服务运营板块核心的COCO系列，他均有参与。

“德林总（即黄德林）在商服板块历练十余年了，几乎是伴随这个板块成长起来的。他一方面对于公司发展的状况及未来发展方向十分清晰；另一方面，德林总踏实低调，待人诚恳朴实，思维视野又比较开阔，是非常合适的人选。”上述星河控股内部人士向第一财经记者表示，又有服务公司商服板块十余年的牛林、文艺等高管团队辅佐，公司对于该板块二代交接并无太多担忧。

另有星河控股人士介绍称，商服板块更强调“懂”客户，黄德林在这方面拿捏得比较好。

“德林总是个80后海归，他经常巡店，偶尔还在街边‘找灵感’，观察消费者有什么新偏好，也经常强调要多去揣摩消费者当下在追逐什么。”该人士透露，深圳星河WORLD·COCO Park等商服板块这两年“网红”消费品牌聚集与黄德林的业务理念有直接关系。

去区域化意图显著

股权、资产、人事层面的“加减法”运作反映到业绩上，截至2019年9月30日止九个月，星盛商管来自持续经营业务的毛利率、净利润率、年化资产回报率及年化股本回报率分别为51.8%、28.9%、28.4%及69.6%。同时，持续经营业务的收入、持续经营业务的利润及全面收入总额则分别稳步提升至2.894亿元、8371.1万元。

星盛商管主要分为委托管理服务模式、品牌及管理输出服务模式和整租服务模式，以此进行复制。其中，委托管理服务模式为第一大收入来源，贡献年度营业收入的75%左右；品牌及管理输出服务模式为毛利率最高的业务模式，毛利率超过65%，属第二大收入来源。

受业务扩充直接带动，无论是贡献最大营收的服务模式还是最具盈利性的服务模式，对应的收入近两年均呈稳步增长状态。

但与不少商业运营服务类企业类似，星盛商管的强区域特色、收入依赖母公司、员工成本走高的特征表现显著。

截至2019年9月30日，星盛商管员工成本逐步上升至服务成本的38.3%；总合约面积稳步增长至287万平方米。大湾区的合约面积占总合约面积的44.6%。其中，来自大本营深圳的收入占比近两年保持在80%以上。星河控股及关联方为星盛商管服务的第一大客户，贡献的收入近两年保持在20%左右。

上述星河控股内部人士在接受第一财经记者采访之际也坦言，公司业务模式本身还存在一定的局限性，距离全国性商服品牌的打造还有一段差距。

此前的2019年物业服务企业开启新一轮上市热潮，达11家。这一数量接近前五年平均每年上市数量的五倍。同时，全年物业服务企业并购超十宗。此外，物业服务企业市盈率普遍高于地产企业，碧桂园服务（06098.HK）等部分头部物业股市盈率超50倍。

在商服行业发展速度放缓，并购迭起的背景下，从新三板转战港股对于体量不大的星盛商管来说，不失为抢占发展窗口期的捷径之一，也能利用这一分拆的新上市平台助益母公司发展。

然而，物业服务企业上市股价表现分化。2019年，股价实现翻番的物业股达七个，其中六个物业股都属于关联开发企业且操盘面积位列地产50强。相较之下，星盛商管背靠的星河地产缺位前50强。

此外，在降低人工成本、拓宽独立第三方收入来源等物业服务企业共同的困境面前，星盛商管也需要拿出更有效的应对举措。

而涉及区域布局来看，长三角及中部地区被视为未来业务版图拓展的重点；涉及业务覆盖对象来看，星河系外独立第三方所开发商用物业的服务合同是星盛商管持续寻求的方向。