房企十强边缘的龙湖补仓华南

1月7日，龙湖发布公告称，2019年全年实现合同销售额2425亿元，与华润置地相同，并列第十。

在这份公告之前，龙湖掉出前十的声音不绝于耳，如果确实如此，这意味着行业龙头房企的一次洗牌。1月9日，北京国家会议中心，龙湖集团800名高管参加的年终大会，从上午8点开到下午2点，董事长吴亚军说，我不想花钱去买排名。似乎意有所指。

这是龙湖的一场内部年度总结大会，参与人员级别较高，吴亚军、总裁邵明晓分别讲话，他们描摹了龙湖未来十年的样子，而基于这种“想象”，龙湖的改变实际上已经开始。

龙湖换仓

根据中指院数据，2019年全年龙湖拿地金额为759亿元，排名第8位，这一拿地金额占销售额的31%，对比拿地第一名的万科，其占比为25%。从数据来看，龙湖2019年在土地市场的表现可以被称作“有进取心”。

而在进取心的背后，是中国房地产市场格局的改变。为了顺应这种改变，龙湖不得不做出相应调整。对于“开发”这一主航道，土地市场的“换仓”是龙湖针对根本做出的一次改变。

在9日的大会上，邵明晓做出指导性发言，他说，对一个企业来讲，深度理解并契合中国未来发展机遇，是其健康发展的必需。而所谓“中国未来发展机遇”，指的是中国城镇化方向的改变：从前的思路是大中小城市并存，而目前则变为坚定发展中心城市、大城市、城市群。

龙湖将这种改变细化至城市群中，邵明晓的判断是，长三角、珠三角、环渤海、首都周边、长江中游、成渝会有超大城市群出现。

目前，龙湖的布局集中在5大区域，分别是长三角、西部、环渤海、华中及华南区域，而其中，环渤海、西部、长三角一直是龙湖的重仓区，2018年全年土地储备占比分别为34.0%、30.5%、20.7%，华南和华中的土储总量占比也不过14.8%。

在大湾区和成渝都市圈渐渐崛起之后，龙湖在布局方面明显出现短板。从今年的补仓路径中，可以明显看出龙湖有意增加对华南和华中的投入。对此，邵明晓也曾在业绩会上有明确表示，“下一步我们要在华南，以及进入相对较晚的大湾区、华中区域，加大拿地力度。”

2019年6月28日，上半年的最后一个交易日，武汉迎来一日10宗地的火热土拍，在当日，龙湖以总价9.27亿元摘得洪山区地块，楼面价3902元/平方米。据第一财经不完全统计，仅在6月，龙湖在公开市场就有9块土地入账，且拿地时间密集，仅13日一天就拿下宁波一宗及重庆三宗土地，14日又在广州落子，17日继续出手重庆。

2019年11月15日，龙湖集团与正势控股集团在广州签订战略合作协议，根据协议，双方将发挥各自优势，围绕大湾区核心城市开展城市更新业务。

城市更新一直不是龙湖的“标签”，其主力布局区域中，环渤海和西部也不是城市更新的主战场。然而对于要深耕湾区的龙湖来说，除了加大在湾区的拿地力度，参与城市更新是必行之路。而其中的风险，也是龙湖此前从未经历过的。

即便是龙湖的重仓区环渤海区域，龙湖在2019年也有新动作。12月25日，龙湖宣布成立环京事业部，未来将聚焦石家庄以北区域，拓展唐山、保定、廊坊等城市，这些城市都是龙湖此前较少涉及的区域，且受环京政策影响，限购力度较大。

而无论是开辟环京还是试图与湾区深度融合，这背后均有大本营表现乏力的客观因素。2019年，龙湖在北京的操盘项目仅有首开龙湖天琅的尾房，还有限竞房熙湖悦著。对于充斥着限竞房的北京市场来说，未来市场环境只会越发艰难，有业内专家表示，开发北京的土地，企业所面临的限制是其他城市所无法比拟的。

跨度不大的“副业”

除了让主营业务继续开枝散叶，一条新赛道是避免后继无力的必要条件。汽车、机器人、影视、文旅城，逐渐被开发企业提上了日程。

在1月9日的内部年会上，邵明晓说，“很多做车的，做水的，文旅的，分分合合。我们现在很清醒，文旅、汽车等制造业链条非常长，这不太适合龙湖，我们会坚持我们的特点，发挥自己的优势。”

所以在主营业务之外，龙湖选择了传统的商业、长租公寓与智慧服务。邵明晓表示，自2018年提出“空间即服务”战略以来，龙湖“开发+服务”的双引擎模式已经初现端倪。传统的开发业务代表了龙湖当下的增长，而服务则可能蕴含龙湖未来的增长目标。

从“天街”系发布以来，龙湖商业以较为缓慢的速度经营商业综合体。一直到2019年，龙湖商业有所提速，全年新开业商场10个，基本相当于过去三年新开业商场的总和。然而邵明晓对于商业的发展仍有更高期待，在他的规划中，预计到2020年底，龙湖累计开业商场将超过50个，租金收入将到达60亿。

被自持商业拖累的开发企业不在少数，富力是个中最典型例子，因此龙湖对于商业开发有一定限制，限定每年将销售回款的10%用于商业物业开发。

而对于长租公寓的认知，龙湖应该是最执着的那个。在史上调控最严的2018和2019年，曾经高调布局长租公寓的企业开始纷纷退出。

2019年上半年，朗诗调整战略布局，将处于目标亏损期的长租公寓业务以及向第三方提供服务的建筑设计、园林绿化景观等非地产开发业务进行剥离；2019年6月，远洋也开始着手剥离旗下邦舍这一长租公寓品牌；同年7月，有消息称，万科的“万村计划”正在与已签约城中村房东洽谈违约赔偿事宜，准备放弃部分已签约农民房房源。

龙湖没有放弃长租公寓这门生意，反而将它作为主航道之一经营。克而瑞《2019年度房企长租公寓规模排行榜》显示，龙湖以8万间的规模位列第2名，第1名是开业规模超过10万间的万科，而第3名旭辉的规模则直线掉落至2.65万间。

然而长租公寓有一大待解决难题，即盈利问题。2018年，you+青年社区创始人刘洋曾在一次峰会上表示：“我们之前判断出了问题，这是回报5%的行业，不是回报20%的行业。”对于要靠规模支撑的长租公寓来说，龙湖还有一段道路要走。

邵明晓对于龙湖长租公寓的期待是，到2020年，龙湖冠寓年收入突破20亿元。而吴亚军的期待更高，她希望到2029年冠寓的收入要达到1000亿元。

吴亚军不仅对长租公寓有较深的期待，她希望未来每个航道的业务都能做到千亿以上。同时她要求，各地要积极开展创新，如果成功，集团可以放大来做。

在追求回款的2019年，房企纷纷放弃手里的“小草业务”，回归主业成为贯穿全年的基调。而龙湖在岁尾年初提出“开展创新”，其最大的底气或许在于融资成本较低。

1月20日，龙湖发行两笔公司债，最高利率4.2%；1月7日，龙湖发行6.5亿元美元债，最高利率3.85%。龙湖已经连续四年借贷成本低于5%，连续十年净负债率低于60%，2018年全年龙湖融资平均成本4.55%，平均贷款年限为5.88年，净负债率52.9%，在手现金452.6亿元。

这也是邵明晓所期待的，“把四个生意做成经营性现金流为正，同时盈利的业务，使得龙湖在顶层有很大的自有现金流。”