神秘富豪黄楚龙的资本局 星河商置弃新三板赴港上市

（原标题：神秘富豪黄楚龙的资本局，星河商置弃新三板赴港上市）

文/时代财经    谢斯临

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1月17日晚间，来自广东深圳的星盛商业管理股份有限公司向港交所递交招股书，拟在香港主板IPO上市。星河控股集团创始人黄楚龙次子黄德林任星盛商业董事会主席，陶慕明任总裁，黄楚龙长子黄德安任非执行董事。

从招股书中不难发现，星盛商业背后正是2019年7月选择在新三板退市的星河商置。而现在，它成为了深圳本土房企星河控股所设立的全新上市平台。

招股书显示，星河商置成立于2004年，主要负责商业运营及管理，而非物业资产持有。截至2019年9月30日，星河商置已在全国16个城市，签约服务38个大型商业地产项目，总服务面积约287万平方米，其中57.1%由独立第三方物业发展商开发，21项位于大湾区（15项位于深圳）、6项位于长三角地区、4项位于华中地区及7项位于其他地区。

与此同时，星河商置拥有包括城市型购物中心COCO Park、区域型购物中心COCO City及星河iCO、社区型购物中心COCO Garden及高档家居布置购物中心“第三空间”在内的一套完整的品牌系统，覆盖各式各类城市消费人群。

业绩表现上来看，2017年、2018年及2019年前9个月，星河商置的营业收入分别为2.78亿、3.29亿和2.89亿人民币，相应的净利润分别为4794.0万、7779.5万和8371.1万。

此前，在2018年，星河集团总裁姚惠琼表示公司将于2023年实现营业规模1500亿元、营业利润利润150亿元的战略目标，其中地产板块将迈入全国40强，商业管理板块目标为全国10强，产业进军全国6强。

在大规模扩张愿景背后，星河控股对资金的需求变得更加强烈，对于未上市也未举牌上市公司的星河控股，势必要打通各路渠道融资换取发展。

半年之前，星河商置终止在新三板挂牌，当时就有分析指出，选择摘牌一方面是由于在其挂牌三年的时间内，受限于新三板较低的活跃度，星河商置并未从中取得融资的红利。

公开资料显示，星河商置2016年股东认缴股本及股本溢价3810万元，进行股利分配1458万元，获得筹资活动产生的现金流量为2352万元。但紧接在2017年筹资活动产生的现金流量仅有24万元，2018年直接为0元。且在挂牌的三年内，所取得资金均来自股东投资，并未进行借款、发行债券等其他融资活动。

而另一方面，相比流动性不足、市场冷清的新三板，以租金为主要盈利模式的星河商置将更受香港资本市场青睐。在此情况之下，星河商置选择转板上市就显得顺理成章。

事实上，为冲刺港股IPO，近两年来星河商置不断加强品牌输出，以轻资产模式加快商业地产扩张。2018年星河商置先后签约汕尾星河COCO City、鄂尔多斯星河COCO City两个项目，进一步加强品牌管理输出，并与南昌绿地中央公园项目、长沙宁乡市翡翠湖国际广场项目签订商业定位咨询服务合同。

2019年3月，星河商置与博能控股集团签署战略合作协议，正式签约南昌商联中心项目。这是星河COCO Park第一次进行品牌管理输出。8月，星河商置与展盈地产签署项目合作协议，为“天奕国际广场”购物中心引入中山首家星河COCO City。

招股书数据显示，截至2019年9月30日，来自第三方独立开发商的相关合约面积从2017年底的96.8万平方米增长到164万平方米，实现成倍的增长。此外，在2019年9月30至今这段时间内，星河商置还在深圳、南昌、上海等地新增4个项目，签约面积合计9.95万平方米。

财经评论员严跃进在1月19日接受时代财经采访时表示，房企剥离商业板块分拆上市，也是目前的一个趋势，通过品牌输出进行轻资产的扩张方式，客观上来讲，优势十分明显，能快速扩大商业品牌的市场影响力，把握市场机会。

但值得注意的是，虽然星河商置品牌输出力度不断增强，但来自独立第三方开发商开发的项目所产生的收入仍然有限，2019年前9个月，这部分收入仅为3295万元，占比11.4%。公司大部分收入仍来自于星河控股及其关联方，占比88.6%。

星河商置方面解释这是由于公司主要以品牌及管理输出服务的模式，与独立第三方开发商签订合约，仅仅收取部分服务费及按协定百分比进行抽成，而并非直接获取租户租金，因此才导致这部分收入较低。但对于时代财经进一步的问题，星河商置方面表示目前暂不方便透露，以公示信息为准。

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