后危机时代的万达自救:完成业务梳理 错失规模红利

上个周末，万达集团召开2019年年会。与往年不同，刻意保持低调的万达并未发布关于年会的详细内容，但其释放出的两条信息仍然引发了外界关注。

21世纪经济报道获悉，经过复杂艰巨的工作和支付巨额的剥离成本后，2019年底，万达商管集团完成了房地产业务剥离。至此，万达商管剩余的房地产业务全部交由万达地产集团负责，而万达商管成为真正意义上的商业运营管理企业，即轻资产公司。

2019年，万达商管集团实现收入434.8亿元，完成目标100.3%。租金收入384.8亿元，同比增长17.8%；其中，轻资产租金收入同比增长43.9%。新发展万达广场62个（包含4个文旅项目中的商业中心），其中轻资产项目40个。

作为万达集团旗下的四大业务集团之一，万达商管担负着登陆资本市场的“重任”。根据证监会的信息，公司的上市申请于2015年9月被受理，目前审核状态仍处于“已反馈”。

但完成房地产业务的剥离，仍然意义重大。分析人士认为，在经历了2017年到2018年的流动性危机后，万达一直在实施自救。目前来看，资产梳理工作已告一段落，轻资产战略亦有成效。但从传统房地产的视角来看，万达的规模增长乏力，排名下滑已不可避免。

上市步伐或将加快

万达商管的前身为万达商业。2014年12月，由大量国内商业地产项目组成的资产包“万达商业”，在港交所实现上市，成为当年港股规模最大的IPO。到2016年9月，公司正式完成私有化，并谋求在A股上市。

对于“回A”的原因，万达集团董事长王健林曾多次表态，认为万达商业的估值偏低，回A是出于市值管理的考虑。

但由于A股市场对房地产企业的融资有着严格的监管要求，万达商业需要首先完成房地产业务的剥离，然后以轻资产公司来申请，方能获得更大的机会。

2017年初，万达集团宣布全面实施“轻资产”战略，目的在于降低占用资金规模、增加流动性，并使公司更好地发展。所谓“轻资产”，即万达不出项目的投资资金，只输出品牌，和负责设计、建设与运营，并分得收益。

但随后，万达的流动性危机爆发。2017年7月，万达商业将77个酒店以199.06亿元的价格转让给富力，将13个文旅项目91%股权以438.44亿元的价格转让给融创，两项交易总金额637.5亿元。此后，万达还将海外房地产项目及其他资产陆续售出。

上述“世纪交易”后，万达的轻资产战略进一步提速，也更加坚定。为此，万达商业不但引进了战略投资方，资产腾挪也正式展开。

2018年1月29日，腾讯作为主发起方，联合苏宁、京东、融创与万达商业在北京签订战略投资协议，计划投资约340亿元人民币，收购万达商业香港H股退市时引入的投资人持有的约14%股份。同时，万达商业更名为万达商管集团，退出房地产开发业务。

当年成立的万达地产集团，则继续开发万达广场重资产等房地产业务。

至此，万达集团旗下共形成四大业务板块：商管集团、文化集团、地产集团、投资集团。其中，商管集团和地产集团均从事房地产相关业务，其操作模式分别为轻资产和重资产。

万达方面表示，最近3年来，万达“轻资产”战略取得显著成效，到2018年底，已开业“轻资产”万达广场23个。2019年开业的43个万达广场中，29个是“轻资产”项目。2020年计划开业的50个万达广场中，37个是“轻资产”项目。在建的133个万达广场中，107个是“轻资产”项目。

同时，万达近3年开业的酒店全部为“轻资产”项目。万达现在已宣布的文旅项目，除2个项目外，都是“轻资产”项目。万达体育在中国落地的赛事，均为“轻资产”项目。

上海易居房地产研究院智库中心总监严跃进向21世纪经济报道表示，万达的资产梳理工作已基本完成，各项业务条线更加清晰。其中，剥离房地产业务后，万达商管的上市步伐有可能加快。

规模“掉队”不可避免

但在对外投资方面，经过“失血”的万达开始变得慎重。

据21世纪经济报道不完全统计，自2018年9月至2019年5月，万达先后落子延安、兰州、潮州、沈阳四地，总签约投资额超过1500亿，其中大部分资金投向了文旅项目。从文旅项目的体量和单体投资规模来看，似乎已恢复到“世纪交易”之前的水平。

其中，2019年5月15日，沈阳市政府和万达集团签订全面战略合作协议。万达将在已完成投资250亿元的基础上，再投资800亿元，涉及项目包括占地4000亩的文旅项目、医院、学校和5个万达广场。

但在这一轮投资后，万达在文旅方面的动作似乎停滞，至今并未获取新的文旅项目，已有文旅项目的进展信息也相对较少。严跃进指出，这其中有多重因素影响：其一，万达的对外投资思路更加谨慎；其二，由于此前经历了人员的大量流失，万达重启文旅项目需要一定的时间。

但严跃进仍然认为，万达的资金压力已明显缓解。从2019年的投资来看，商业、文旅、文化、体育等业务都有一定的推进，说明公司正在逐渐从低谷中走出。

不过，其代价是规模的失速。

在“世纪交易”发生的2017年，万达集团以成本法计算的资产规模为7000亿元，同比减少11.5%。2018年，万达集团资产6257.3亿元，同比继续下降11.5%。

而作为轻资产战略的主要着力点，万达的房地产业务规模更是大幅下降，甚至完全错过了本轮房地产市场的红利。按照上海易居房地产研究院的数据，2019年万达的房地产销售金额为567亿，在国内房企中排名第58位。

而在本轮房地产市场“潮起”之前的2015年，万达的销售金额为1512.6亿元，排名第四。

“鱼与熊掌不可兼得。”严跃进认为，随着房地产业竞争日趋白热化，万达几乎不可能再恢复以往的规模，其在行业中的排名也很难再上升。但从转型的角度看，万达可被视作国内转型轻资产战略的样本房企之一。在未来的市场调整中，这将有助于提高公司的风险抵抗力，并维持业绩的稳定。