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想捡漏法拍房,却又怕踩“坑”?法官教你看门道

2019-12-25 10:39:51 来源: 中国新闻网 举报
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在如今房价偏高的状况下,很多人把眼光投向了一些特殊房源,如法拍房。有人说,“法拍房价格有优势,能捡漏”;也有人说,“法拍房到处都是坑,绝对买不得”,到底该如何看待呢?

法拍房是司法拍卖房的简称,指遭法院强制执行的房产。当债务人无力履行按揭合同或者无法清偿债务时,被债权人经由各种司法程序向法院申请强制执行,将债务人名下房屋拍卖,以拍卖所得价金满足债权。海淀法院法官介绍,之所以有人称“法拍房到处都是坑”,大多是因为现行法律规定,一旦决定参与竞买程序中,视为竞买人对拍卖财产完全了解,并接受拍卖财产一切已知未知瑕疵。实际上,只要抓住了关键点,许多坑都能有效避免。

第一,拍卖房产上是否存在租赁关系。一方面,根据法律规定,“买卖不破租赁”,租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。简单说,就是法院处置该房屋之前,房屋已出租且租赁合同尚未到期,那么原房屋租赁关系对新的买受人继续有效。举例来说,如果拍卖公告上明确注明法拍房上存在租赁合同,有效期为10年,竞拍结束时租期还剩8年,租赁合同对新的买受人也就是竞买人继续有效,除非承租人同意,新的买受人不能单方解除租赁合同,要求其搬离房屋。

2019年7月,四川德阳的杨先生花68万元买下一处位于崇州市的法拍房,原本是为了接父母安享晚年,不曾想该房屋上存在一个剩余租期长达19年的房屋租赁合同,且承租人不同意解除合同,也不愿意搬离,父母年事已高,原本想尽孝的杨先生感到十分无奈。

所以,如果拍卖公告上明确注明了有租赁关系,而竞买人仍参加竞买,视为了解该情况并接受由此带来的风险,一般情况下,法院不负责后期协调处理。竞买人一定要先了解承租人情况以及租赁合同履行情况,以免自己权益受损。另一方面,根据合同法第230条,“出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。”也就是说,承租人还享有优先购买权,竞买时相同价格出价,承租人竟得。

第二,实地查看房屋是否有人居住,提前了解是否需要腾空。购买房屋,申请实地看样绝对有必要。一来可直观了解房屋现状及周围环境,有效避免广西钦州的李某遭遇的“法拍房竟少了一堵墙”的怪异现状;二来可以了解该房屋是否有人居住,住户是承租人、被执行人还是其他人员,是否需要腾退,法院是否会协助腾房等内容,做到心中有数。以免过户之后,遭遇无法入住的情况。如果住户是承租人,可以提前了解其剩余租期长短以及是否愿意搬离等情况。

第三,了解当地限购政策及房屋产权情况。各个城市限购政策有所不同,提前了解当地限购政策,结合自身条件,确定自己是否具有购买资格,再行竞买,以免遭遇损失。另外,部分房屋产权不清、无产权、小产权或者产权共有,竞买后都可能会面临无法过户的风险。房屋价值大,如果因自己的原因导致竞买后又无法过户,可能还会面临高额保证金不予退还的风险。实践中,为了规避限购政策,许多人冒险“借名买房”情况也大量存在,借名买房有风险,最好提前应对,以免遭遇“房钱两失”的境地。

第四,税费缴纳问题。购买法拍房时一定要提前了解当地的税收政策,以及拍卖公告中注明的收费承担方式,以免因信息不对称导致“遭遇高额税费”的问题。另外,要了解清楚房屋土地的性质,如果属于国家划拨的土地,二次交易时需要补足高额的土地出让金。2019年1月,邓某以238万的起拍价拿下一套法拍房别墅,房价为市场价七折;过户时发现,该房产曾在十年前办理过直系亲属赠予,当时的赠予价仅为几百元,两次房价差额巨大,导致其需要缴纳的税费高达五十余万元。

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网络司法拍卖怎么拍

正式开启网拍前,法院会通过既定的网拍平台发布拍卖公告,公告时间长短取决于拍卖财产类型。法律规定,拍卖动产,应当在拍卖15天前公告;拍卖不动产或其他财产权,应当在拍卖30天前公告。因此,竞买人参与网络司法拍卖应从以下步骤开始:

第一,阅读拍卖公告。为了减少因信息不对称造成竞买人对拍卖财产的误判风险,法律明确规定了拍卖公告必须公示的具体内容,且明确规定,一旦竞买人参与竞买,视为对拍卖财产完全了解,并接受拍卖财产一切已知和未知瑕疵,相关法律风险将由竞买人自行承担。

第二,交纳保证金。在拍卖程序结束前,以实名成功交纳保证金才能取得竞买资格。一般情况下,不交纳保证金,将无法参与竞买。例外情况为,申请执行人参与竞买的,可不交纳保证金,但债权数额小于保证金数额的要按照差额部分交纳。由此可见,即使是经法院确认的具有优先购买权的竞买人,只要不是申请执行人,均需要交纳保证金才能参与。

第三,出价竞拍。拍卖确定的竞价期间不得少于24小时,且网络司法拍卖统一采取从起拍价开始以递增方式出价,如果竞价结束前5分钟没有人出价的,最后出价为成交价。值得注意的是,网络司法拍卖并没有限制竞买人的数据,即使只有一个报名参与,只要其在竞价期间以不低于起拍价的价格出价至少一次,拍卖就成交。

第四,竞拍结束。无论拍卖是否成交,竞拍结束后均涉及到保证金退回问题。如果拍卖成交,除买受人以外,其余竞买人不论出价与否,保证金都将于24小时内退回原账户中。如果流拍,法院应在30天内在统一平台再次启动拍卖。法律规定,第二次拍卖可以在第一次起拍价的20%范围内确定起拍价的降价幅度。

第五,拍卖财产的交付和过户。拍卖成交后,网络司法拍卖平台将通过系统自动生成确认书并公示。根据法律规定,拍卖财产的所有权自拍卖成交裁定书送达买受人时才转移。

小苒 本文来源:中国新闻网 责任编辑:黄苒迪_B7966

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