关于住房保障、土地开发，北京14区国土规划说了些啥？

12月11日，包括海淀、朝阳、丰台、石景山、大兴、房山、昌平、顺义、门头沟、密云、平谷、怀柔、延庆等在内的北京13区以及亦庄新城正式发布了国土空间规划(2017年-2035年)（简称“国土新规”）。

新京报记者梳理上述14个分区规划发现，涉及住房内容聚焦在完善住房保障体系、促进职住平衡发展、推进老旧小区改造、提高建筑质量与住房品质、鼓励绿色建筑发展等几大方面，这不仅有利于打造宜居北京、进一步稳定房地产市场，更重要的是，对于开发商在板块内的拿地布局、业态规划具有政策引导意义。

关键词1：住房保障

打造差别化的住房供应体系

新京报记者梳理14个分区国土新规，均提及要完善住房保障体系，具体来看，各大区根据产业人群、消费人群状况，搭建差别化、阶梯化、多元化的住房供应体系。

诸如海淀区、丰台区、石景山区、昌平区，对于保障性、政策类住房给予倾斜。海淀区提到，要健全“多主体供给、多渠道保障、租购并举”的住房制度，适当提高以公租房为主的保障性住房和以共有产权房为主的政策性住房的比例。丰台、石景山提出，要建立包括商品住房、共有产权住房、棚改安置房、租赁住房等多种类型的住房供应体系，增加共有产权住房与中小套型普通商品住房供应，满足居民自住需求。昌平提出，未来五年新供应住房中，产权类约占70%，租赁类约占30%。产权类住房中，商品住房约占30%，保障性住房约占70%。商品住房中，共有产权住房、中小套型普通商品住房约占70%。

怀柔、延庆、亦庄新城等针对不同层次需求及人才特征进行多元住房供应。怀柔区提出，将建立多元化的保障房体系，建设共有产权房、公租房、人才公租房、回迁安置房等保障房，实现以需定产、职住平衡，提升基本居住需求保障水平。延庆将分层次满足本区外来人口、自然增长人群和改善型人群住房需求，结合产业人群需求，合理配置商品住房、共有产权房、公租房、人才公寓等住房类型。

尤其是亦庄新城，规划了单身蓝领公寓、单身白领公寓、人才公租房、公共租赁房、定向销售商品房、共有产权房、专业园区配套租赁住房和普通商品住房等八种类型的住房。

此外，海淀、房山、顺义、怀柔均提出鼓励利用集体建设用地建设租赁住房。

58安居客房产研究院分院院长张波表示，各区既有单身白领公寓、人才公租房等租赁类住房，也有共有产权房、定向销售商品房、普通商品房等，以保障合理的购房需求，满足了多元化、差异化居住需求。

事实上，纵观14分区国土新规涉房内容，更多是响应2017年9月29日发布的《北京城市总体规划(2016年—2035年)》（简称《北京总规》）。

《北京总规》就提出，要建立包括商品住房、共有产权住房、棚改安置房、租赁住房等多种类型，一二三级市场联动的住房供应体系。扩大商品住房市场有效供应，增强政府市场调控能力。增加共有产权住房与中小套型普通商品住房供应，满足居民自住需求。加强保障性住房建设，提升基本居住需求保障水平。此外，《北京总规》还提出要提高住房建设标准与质量，并对推进老旧小区、棚户区改造方面提出要求。

北京市城市规划设计研究院副院长石晓冬表示，“总体规划让大家看到北京城市的发展蓝图，分区规划就是将大的蓝图分解、细化，落实到每个区。”

关键词2：职住平衡

适度提高居住及配套用地比重

14分区国土新规中另一个均提及的内容是促进职住平衡的发展，各大分区的具体做法是，合理布局居住用地，适度提高居住及其配套用地比重，提高配套服务水平等。

海淀、朝阳、丰台、房山、延庆、顺义、石景山均提出，到2035年城乡职住用地比例达到1:2，怀柔提高至1:1.95，密云则由现状1:2.08调整到1:2.3。

大兴还提出，积极探索创新职住对接机制，在人口密集的新城、中关村产业园区等周围区域大力建设符合需求的人才公寓和公租房等保障类住房工程建设。鼓励产业园区统筹建设集体宿舍，鼓励园区内企业利用工业用地配套指标建设蓝领员工宿舍。通过政策引导和市场调节，建设城市功能完善的产居空间，实现就业人员就近居住、达到职住平衡。

平谷区提出要优化办公、居住、商业、服务配套等功能的建筑面积比例，建立居住、生活、就业、休闲、娱乐等功能高度复合的新型职住空间。

在合硕机构首席分析师郭毅看来，提高居住用地比例并不意味着增加供应量，而是使居住用地与产业用地配比达到更均衡状态，减少职住分离对城市摊大饼式扩张造成的负面影响，减少交通拥堵以及配套资源的浪费，实现职住平衡的目标。

关键词3：定向销售

定向销售商品房覆盖面或扩大

值得关注的是，为促进职住平衡，亦庄新城推出定向销售商品房。

亦庄新城在国土新规中提到，定向销售商品房优先保障对区域发展具有重要贡献且属于鼓励发展产业的入驻企业和领军人才，鼓励在开发区内封闭运行。

事实上，商品房定向销售在北京已经有项目试水。位于正在规划建设的朝阳电子城北扩区之内的“华樾北京”限竞房项目，为促进“职住平衡”，规定只有符合本市住房限购政策、且在项目周边15公里范围内生活和工作的居民方可申购，其中朝阳电子城北扩区职工可优先购买。

相关负责人介绍，为促进“职住平衡”，最终将项目销售范围确定为符合本市住房限购政策，在朝阳行政区域内以项目为圆心，半径15公里工作生活圈的企业、科研院所、非政府组织、在职职工及居民，其中园区的企业和个人优先申购。

郭毅表示，为了推动职住平衡，在未来北京土地招拍挂市场，定向针对某一类人群的特殊商品住房供应覆盖面会加大，不只定向销售商品房，在面向产业园区人群的住房产品类型将更多元化，包括商品房、政策类住房、租赁房等多维度、多渠道。