限竞房价格直降3600元背后：北京土地市场降温明显

北京土地市场持续降温。

2019年12月12日，北京悄然出让三宗土地。其中，位于房山区良乡镇的一宗限竞房地块以42亿元的底价被中骏斩获，另外两宗商业用地也底价成交。

在相对冷淡的北京土地市场，底价成交并不罕见，但该地块设定的最高销售限价引发了行业的关注。

按照土地出让文件的信息，该地块的销售限价为35344元/平方米。而在2017年2月，该区域也曾出让过两宗限竞房地块，销售限价为38994元/平方米。不到两年间，限竞房的限制单价下降了3600元／平方米左右。

在寸土寸金的北京市场，为什么会出现这种现象？

滞销的限竞房

限竞房是北京市近两年推出的一种新的商品房品类，是指以“限房价，竞地价”的方式拍卖土地，然后建成的房屋。北京从2017年末开始大规模出让限竞房地块，限竞房项目则从2018年年中开始集中入市。

中原地产的数据显示，最近两年，限竞房占据了北京市场供应的70%。大兴、丰台、房山、昌平四个区是供应的重点。

因在土地出让阶段就对房屋售价进行限制，限竞房的销售价格通常低于同区域的市场水平。但这并不代表限竞房就受到市场欢迎。由于供应量大、区域相对集中，北京限竞房的整体消化情况并不好。

中原地产指出，截至今年11月末，北京市累计供应限竞房5.4万套，网签规模约2.3万套，整体去化率仅为43%左右。库存规模则首次突破了3万套。

“限竞房市场分化非常严重，少数位置优秀的项目签约相对活跃，但除了这部分网红项目外，大部分项目的入市都出现了问题。”中原地产首席分析师张大伟指出。

其中，供应量较为集中的房山区，限竞房去化率为22.7%，仅为全市限竞房去化率的一半左右。

“地块本身是存在一些问题，比如配套设施不够完备，距离房山区中心区域比较远等。但下调限价主要还是因为这个区域的竞争比较‘惨烈’。”北京某大型房企人士向21世纪经济报道表示。

他表示，过去一年间，北京的不少限竞房项目出现降价，房山区同样不能幸免，但整体销售情况仍不理想。

这对北京楼市的影响十分深远。张大伟表示，今年以来，北京二手房成交出现量价齐跌，业主观望情绪明显严重，主要原因就在于限竞房对市场的冲击。因为，“只要区域内有一个限竞房项目，就容易把整个区域的成交量分流过来，也会拉低均价”。

新房方面，前11月北京商品房住宅签约33074套，为最近三年来的最高点。但由于新房库存高达7.5万套，成交价格并没有明显增长，市场预期也不甚乐观。

溢价率降至低点

这种情绪已经传导至土地市场。

据北京市规划和自然资源委员会的信息，在12月12日成交三宗土地后，今年北京共成交土地72宗，总成交金额约为1464亿元。虽然土地收入继续超过千亿，但已连续两年下降。其中，与2017年的2796亿相比，今年北京的土地出让收入近乎腰斩。

溢价率方面，根据中原地产的数据，截至目前，今年北京土地整体溢价率为10.72%，连续四年下滑，是最近多年的最低点。

单价方面，今年北京成交土地的平均楼面价约为1.9万元／平方米，连续两年出现下调。

近两年来，北京土地交易一直处于降温的状态。前述北京房企人士认为，这一方面是因为北京实施了全国范围内最严厉的楼市调控政策，房屋市场表现不佳，影响了企业的预期；另一方面，北京土地出让中的限制性条款颇多，单个项目的利润空间十分有限。

根据中原地产的统计，今年以来，北京共成交了46宗住宅地块。其中，共有产权地块为14宗，限竞房地块有20宗，不限价地块仅有12宗。

该人士认为，即使在北京的不限价地块中，也通常会有比较多的附加条件，比如配建商业、共建、教育等业态。在房屋销售中，这些地块的预售价格也经常会受到限制。因此，业界常将北京市场称为“利润黑洞”。

分析人士指出，临近年末，房企在拿地中的授权预算相对不足，加之春节临近，预计北京土地交易难有起色。

对于明年的土地市场，虽然北京要求住宅地块不再搭配商业地块出让，但张大伟指出，北京楼市的库存规模仍然较大，调控政策会继续保持严厉，除非真正出现区位好、限制条件少的优质地块，否则北京土地交易仍将保持相对平淡的状态。