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地产“观察员”陈劲松:今年不谈数据,谈逻辑

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地产“观察员”陈劲松:今年不谈数据,谈逻辑

“作为地产观察家,我一直关注楼市的一线数据和资讯。但是近期我发现,根本性的问题,数据是显现不出来的,尤其是在楼市五限的情况下。”

12月2日,由网易房产独家网络媒体支持的唯一全董事长级别地产盛会——“第五届中城联盟论坛”在北京嘉里大酒店隆重举行。胡葆森、宁高宁、陈劲松左晖、钟伟、刁志中、田明、王石、林中、傅胜龙、凌克、高宇、周政、焦震、王若雄、谈义良、冯仑等近百位领军人物齐聚。

作为中城联盟第九任轮值主席世联行董事长陈劲松今天分享的是《房地产逻辑的边界》,他开门见山地指出,楼市的根本性问题,数据是显现不出来的,尤其是在楼市五限情况下。今年不谈数据,谈逻辑。

地产“观察员”陈劲松:今年不谈数据,谈逻辑

陈劲松首先剖析了过去20年房地产行业犯的最大的错误。判断失误主要是由于理论失据(猫论,没有理论,只有目标)和对国情的失察。对国情的失察,主要是没想到中国城市化如此迅速,想象不到北京、上海、深圳的房价进入全球TOP10。

今天中国城市化60%左右,未来达到75%以上,还有10-15年时间,这是房地产行业的底气所在。陈劲松指出,今天这个城市化的逻辑,就是“猫论”正循环加上极有效率的逻辑。这个逻辑如果一路再发展,它是有边界的,这个边界就是钱、人和基础结构。

首先是人的问题。在7成的人口已经是非农的情况下,总体城市化率还会像以前一样快速推进吗?人口结构迅速变化,城市人口流动不均衡,以及棚改高潮褪去,都会成为全域发展的制约。

第二点是杠杆问题,以前企业有加杠杆的空间,高房价也使得消费者有加杠杆的空间。但目前中国居民杠杆已是新兴国家最高,如果收入不平等的趋势依然存在,未来中国的房价怎么走?这与不同居民的杠杆是高度相关的。

再就是产业结构问题。统计显示,去年以来全国新推出的土地,主要被国企央企拿下,这也会影响未来产业结构。

在整体发展后,结构性转移是必然。钱、人口、产业都去哪儿了?这一定要成为行业关注的要点

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