行业价值步入新阶段 房地产如何立新突围

随着中国房地产存量时代的来临，行业猛增长的发展模式已成为过去式，房地产进入平稳健康发展的新周期。而随着经济环境不确定性的不断增加，市场结构性分化逐渐加剧，聚焦趋势则愈发明显。与此同时，中国城镇化发展迈入中后期，城市群将成为中国扩大内需及经济转型的重要引擎。 展望2020年，中国的房地产究竟该往何处去？城市化发展新阶段，城市群将带来哪些行业新趋势？新地产时代的金融该如何解读？面对市场的“强淬炼”，企业如何做到立新突围？

11月19日，由新地产财经主办，财经网、联办财经研究院联合主办的第十五届中国地产金融年会暨首届城市发展论坛在北京举行。围绕“分化与聚焦，强淬炼下的新突围”的年会主题，行业内专家学者及企业高管齐聚一堂，就城市发展、金融资管、地产运营等相关热点话题展开了充分探讨，共寻转折期房企发展新动能。

联办传媒集团总裁戴小京致开幕辞，联办财经研究院专家、原国家税务总局副局长许善达， 原中国银行业监督管理委员会副主席蔡鄂生，中银国际研究公司董事长、经济学家曹远征，著名经济学家、国际金融战略专家向松祚，北京思源兴业房地产服务集团股份有限公司副总裁邢志刚，中国城市和小城镇改革发展中心首席经济学家李铁， 五矿地产产城事业部总经理赵锦明，清华大学可持续住区研究中心主任孔鹏， 阿那亚首席品牌官田海成分别发表了主题演讲。此外，现场还就“城市发展中的产业赋能与机遇”与“地产存量时代下的‘产品’再认知”两大主题进行了深入探讨。

城市群时代 共有产权房将成城市发展总态势

新中国成立70年来，尤其是改革开放40年中，中国城镇化获得快速发展，城镇化率已接近60%。在年会现场，中国城市和小城镇改革发展中心首席经济学家李铁指出，虽然与国际水平相比，我国城市群面积、人口存在优势，但人均GDP与发达国家相比仍存差距，我国城市群仍处于发育阶段。

在李铁看来，城市群与房地产的关系主要体现在以下几方面：一是房价随着中心城市向外辐射距离，房地产价格递减，但辐射范围有限；二是中心城市第三产业替代第二产业是发展趋势，工业郊区化会带动未来住房空间格局的变化，而通勤时间和成本、交通手段也决定了房地产辐射的半径；三是中心城市周边的中小城市和小城镇可以起到疏解房价的作用，为中低收入者提供住房，但是也需加强城郊轨道交通的建设；其四为城市群公共服务差别决定了房价的差别，中心城市房地产呈现郊区化现象，而未来集体建设用地入市的改革会改变房价的格局。

在现场，联办财经研究院专家、原国家税务总局副局长许善达发表了类似的观点，他在演讲中进一步指出，中国住宅的需求随着人口的迁移而改变。“全国公共服务水平差异比较大，越是大的城市，公共服务水平越高。居民收入提高后，一定有享受更高档次公共服务的需求，就会有迁移的过程：财力允许的情况下从基层向上迁移，钱越多往上迁移的档次越高。 所以一二线城市，包括绝大多数的三线城市根本不存在住房过剩的问题。”

许善达同时表示，如今的住宅性质有所改变，之前住宅主要考虑政府与居民的关系，要解决居民的居住需求。但如今住宅具有双重属性，一是居民基本的居住需求要解决，二是其已成为劳动力成本的重要组成部分。基于此，由于市场需求很强，需求强意味着房价上涨，房价上涨会造成企业劳动力成本的上升，劳动力成本上升则会抑制企业发展。因此，他建议，只有共有产权房制度才能解决住宅房价上升和控制企业劳动力成本的矛盾。他判断，共有产权房会成为今后一二线城市及部分三线城市住房发展的总体态势，会成为这些城市住宅建设制度的主体部分。

房企金融新需求将形成 金融监管需增强透明度

房地产是国民经济的重要组成部分，而房地产开发、建设、销售等环节，都与金融高度相关。

中银国际研究公司董事长、经济学家曹远征在演讲中表示，中国利率市场化进程主要可以通过利率放开、利率形成、利率可调三点衡量。他指出，以2015年存款保险制度出现为代表，中国的存贷利率全部放开。利率放开导致利率开始向远端传导，金融产品丰富化，利率市场化进度加快，但也形成了特殊的产品——影子银行。“2017年金融工作会议上提到，防范金融风险，加强金融监管，重心就是去影子银行化。地产行业原来最重要的融资是靠影子银行，在去影子银行化的背景下，房企融资难、融资贵的问题就变得尤为突出。”

同时曹远征指出，房地产企业将形成新的金融需求。他认为，对房企而言，金融安排将由短期变为长期，房企将需要考量出租收入的长期资本化安排。他举例称，投资养老地产需要个人金融服务的全面安排，房企虽然一次性投资盖房子，但需要通过服务业增值收入获得的现金流来覆盖成本。他表示，“回收投资为金融创新提供了机会，金融创新也对房企提出了要求、促使房企转型。希望地产业跟金融业紧密结合起来，为金融创新、地产可持续发展创造条件。”

在现场，著名经济学家、国际金融战略专家向松祚表示，金融改革与房地产金融密切相关。“惟有改革、回归本原才能真正释放经济活力。”他表示，“中国经济转型关键看民营企业的活力，不要再指望货币万能、房地产万能。”

中国银行业监督管理委员会副主席蔡鄂生则建议，金融监管要增强透明度，从而提振市场信心。对结构性复杂且行业人士认知不足的产品而言，监管者有责任通过监管方式的改革，通过各种教育处罚手段、法制规范，或是案例使得大家更了解这些问题。此外他指出，金融监管不应忽略投资者及各行各业人士对于金融认知程度高低的问题。

新常态下 房企如何抓机遇迎挑战

随着城市群时代的来临与金融监管的收紧，房地产企业如何在市场的“强淬炼”下，做到立新突围？与会嘉宾就城市更新、产城融合、科技人居、养老地产等行业热点进行了深入探讨，并提出了建设性建议。

“从存量资源角度上看，城市更新和城市织补将是未来地产行业的主基调。”北京思源兴业房地产服务集团股份有限公司副总裁邢志刚举例称，央企国企的产业产能发展到15年面临的设备老旧、产能淘汰升级等问题，会为其带来整体创造价值的下行。但从坪效角度看，存量土地本身的价值可以为企业进行新的赋能。“存量土地开发正步入窗口期，时间红利稍纵即逝。” 邢志刚指出，如今大部分企业缺乏资产的管理意识，对存量资产粗放式管理甚至无管理。事实上，资产管理系统化的解决方案可以推动房企由低坪效到高坪效转变。

城镇化发展中后期，推进产城融合是国家新型城镇化建设的要求。针对产城融合，五矿地产产城事业部总经理赵锦明在年会现场提出了三点建议。他指出，首先要明确全产业链的产业概念，并以实体产业为其做支撑；其次，产城融合的开发需要与政府配合进行整体规划，滚动开发；最后，需要学会借招商机构、大数据机构、金融机构等专业机构的力量进行发展。他表示，“产城融合要从精品园区和专业园区做起，由小到大发展。先从小而美、小而专做起，再进入不同的城市做规模，这样才可以真正发展起来。”

此外，清华大学可持续住区研究中心主任孔鹏指出，如今通讯已经开始了对6G的探索，而住宅却还处在手工业时期，人们对房子的使用、维护、运营、管理仍然是极其粗犷的，所产生的浪费是惊人的。基于此，他认为地产在绿色数字人居方面有很大的探索空间，应争取将所有的房子联网，与大数据结合起来。

阿那亚首席品牌官田海成则在主题演讲中表示，时代已经发生了巨大转变，从物质中获得幸福的时代慢慢结束，从内心求得安宁的社会已经开始。他认为，时代的转变改变了发展文旅地产的逻辑，“文旅地产背后的逻辑其实是一群人开始对美好生活有了诉求，他们追求生活方式、休闲旅游到精神的富足。”在田海成看来，文旅地产其实是人的行为与土地发酵的产物。文旅项目需要用价值观引领时代、引发共鸣，要创造文旅项目价值观的唯一性。

最后，年会现场举行了一年一度的颁奖盛典，北辰集团、金科股份、弘阳集团、佳兆业集团、三盛集团、新城控股、中骏集团、中南建设荣获“2019年度ESG卓越企业”奖；大发地产、蛋壳公寓、海伦堡、天眼查、祥生地产集团荣获“2019年度最具突破性发展企业”奖；京投发展、孔雀城、荣盛发展荣获“2019年度最具品牌影响力企业”奖；南昌新力·水投·锦瑶府、阳光城·溪山悦、广州·敏捷绿湖首府、福晟·云樾东升荣获“2019年度匠心品质楼盘”奖；正荣地产荣获“2019年度匠心品质产品”奖；鑫苑集团荣获“2019中国房地产科技创新奖”；兆泰国际中心荣获“2019年度最具核心价值商务地标项目”。