深圳改变"豪宅线" 专家：北京"非普线"也该更新了

华夏时报 记者李未来 见习记者 李凯旋 北京报道

日前，深圳改变了“豪宅税”的征收标准，重新对普通住宅进行了划分。近年来，普通住宅“豪宅化”成为常态，业内专家认为，不仅深圳需要重新对普通住宅进行认定，北京的普通住宅标准也应该进行灵活调整。按照当前的标准进行划分，北京近9成的新建住宅都无法被认定为是普通住宅，甚至连一些限竞房项目也成为了非普通住宅，无法享受税收优惠。

深圳改变“豪宅线”

11月11日，深圳传出了“豪宅税”的新征收标准。从2019年11月11日起，深圳普通住宅的标准不再由价格规定。容积率在1.0以上，单套建筑面积在144平米以下，持有满两年的住宅将不受成交价格的限制，无需缴纳买卖差额5%的增值税。

“豪宅税”是市场相对普通住房价格标准的一种提法，即超过普通住房价格标准的房产则享受不到相关的税收优惠，需要缴纳高于普通住房标准的税费。

《华夏时报》记者了解到，深圳普通住宅的标准已经近5年未调整过。在此之前，深圳规定，享受优惠政策的普通住房应当同时满足以下三个条件：住宅小区建筑容积率在1.0（含本数）以上；单套住房套内建筑面积120（含本数）平米以下或者单套住房建筑面积144（含本数）平米以下；实际成交价低于规定的所在区域普通住房价格标准。

合硕机构首席分析师郭毅对《华夏时报》记者说：“不能将这个标准定义为‘豪宅线’，它其实是界定普通住宅和非普通住宅的标准，那非普通住宅也并不意味着就是豪宅，可以说成是高品质住宅、高端住宅或者大面积住宅，其未必能够达到一个豪宅的基础线。”

“税费政策往往对市场交易有直接的影响，此次政策明显释放利好，所以客观上会刺激部分交易需求。无论是认购新房还是二手房，都会因为此类政策直接或间接的影响而出现交易上升的现象。此类政策客观上使得购房的压力减小，年底会形成一小波交易高峰。”易居研究院智库中心研究总监严跃进对《华夏时报》记者说。

北京86%新房属于“豪宅”？

与深圳对于普通住宅的划分标准不同，北京的则更加细致。2014年9月30日，北京市住建委、北京市财政局及北京市地税局联合发通知称，调整北京市享受税收优惠政策普通住房平均交易价格，全市住房平均交易价格按照2013年度的单价每建筑平米2.2万元、套总价260万元确定，区域调整系数为五环内是1.5、五环至六环是1.2，六环以外是0.9。

《华夏时报》记者了解到，当前，北京的普通住宅标准为，建筑容积率在1.0（含本数）以上、单套建筑面积在140（含本数）平米以下的住宅。除了这两条硬性标准之外，北京针对普通住宅的价格也制定了一套标准，即五环内单价低于39600元/平米、总价低于468万元；五环至六环为单价低于31680元/平米、总价低于374.4万元；六环外为单价低于23760元/平米、总价低于280.8万元。

有业内专家表示，按照此标准进行衡量，北京有86%的新建住宅可以被认定为“豪宅”，六环内的普通住宅仅有5%，甚至某些限竞房也变成了“豪宅”。中国指数研究院发布的数据显示，2019年三季度，北京住宅90平米以下的刚需户型成交套数占比提升，占比为31.9%。改善型户型占比39.8%，高端型户型占比达到28.2%。

从成交价格上来看，600（含本数）万以上的户型与600万以下的户型分别占比为50.6%和49.4%，但400万元以下户型的占比则非常少。以限竞房为例，其虽以刚需入市，但因为价格的原因，不少限竞房项目却不能被划定为普通住宅。

但北京的普通住宅和非普通住宅在首付上却有着非常大的不同，普通住宅的首套房首付是35%，二套房的首付是60%。但非普通住宅的首套房首付是40%，二套房的首付是80%。由此看来，普通住宅的认定标准对于二手房购房者以及有换房需求的购房者来说有着较大的影响。

专家：普通住宅标准应灵活调整

普通住宅豪宅化成为常态，专家认为，针对北京来看，普通住宅的标准应当灵活调整。“普通住宅的标准应该是一个灵活调整的数据，北京住建部门本身持有新房实时成交的一手数据，是可以随时对普通住宅的标准进行调整的。”郭毅对《华夏时报》记者说。

“这样的一个调整从技术手段上是完全可以实现的，比如每季度调整一次或者每年调整一次。”郭毅对《华夏时报》记者说。但北京的普通住宅标准则是5年前制定的，已经长时间未调整过。值得一提的是，针对二手房计税价格的调整却相当频繁，“新房和二手房计税价格的调整应该保持一个同样的频率状态，这样才是一个合理和公平的市场管理手段。”郭毅对《华夏时报》记者说。严跃进也说：“实际上，目前很多城市都需要在普通住宅的标准上进行调整，一般来说是根据房地产周期，每三年就需要进行一次调整。深圳的政策内容，对于全国很多城市也是有启发的，即后续也需要根据全市房价和普通刚需购房需求等，积极进行普通住宅的标准调整，让更多人享受到优惠政策。”