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网红楼盘消亡史

2019-11-13 10:07:33　来源: 严肃买房报告举报

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这是一个网红频出的年代。

网红的火从直播网站烧到电商平台，从来热衷于新玩法的房地产行业也未能免俗。

过去，市场好的时候，一个楼盘在区位、户型、产品、品牌中占有一个明显优势，就能迅速戳到购房者的敏感点，成为市场上的成交“爆款”。

怎么做都对的日子里，有爆款、无网红。不差的项目也不屑于成为“网红”。

现在不一样了。

特别是在楼市进入限竞房时代后，红海之中，成为网红仿佛是件顺理成章的事。

在当前的市场状况下，对于项目来说，成为需要用数据说话的“爆款”太难了，相比之下，贴上自带美颜滤镜的“网红”标签，宣传上容易博出位，结案PPT也有交待。

毕竟，市场不好的时候，怎么不把事情做错，才是关键。

但是目前来看，楼盘的”网红“之路也并不平坦。

网红户型：说和做都容易

越来越多的项目喜欢说自己有“网红户型”。

理由也不难找，如果把商品房销售抽象成一个包含起因经过结果的事件，你会发现，户型好坏对于结果（收房）的影响，实在有限。

可以简单回顾下，这一年来的“网红户型”变迁史。

以90平3居为例，作为限竞房市场绝对的供应主力，在户型设计上后浪拍前浪，被开发商玩出了不少新花样。

90平户型图大赏，单张点击可放大

起先，大兴瀛海府率先推出南向三面宽的88平3居。这可以说是该面积段的封神之作了。

随后，石景山五里坨远洋五里春秋成为最早一批推出90平三居两卫户型的项目。虽然压缩了功能间的面积，但是对于三代同堂的刚需购房者来说，有足够的吸引力。

再后来，同样位于石景山五里坨的翡翠山晓，结合以上两项目户型的优点，90平三居户型在保证南向三面宽的基础上，配置了两个卫生间。

位于丰台郭公庄的京投发展·臻御府又刷新这一记录，在南向三面宽+两卫的基础上，还在89平三居里挤出了玄关和衣帽间。

虽然不知道开发商的极限在哪，但在户型设计这条路上，“网红”进化举步维艰。

从销售情况来看，前浪瀛海府受购房者热捧，成为了首个“日光”限竞房；后浪除了博眼球之外，药效越来越短。网红户型带来的吸引力越来越小，成交转化率也越来越低。

提醒一下，最近频繁低调刷屏的维权事件，未必就不是曾经错位宣传、错位关注的反噬。

要小心，今天你对“网红”户型有多关注，明天收房维权时就会有多么痛的领悟。

网红地段：缘，妙不可言

如果说倚仗户型上位的网红项目是人造网红，那么凭借地段出位的项目可以说是纯天然素颜大美女了。

你永远不会只因为一个完美户型而买下一套房子，地段却可以。

以环线为主要依据，北京限竞房从洺悦苑、金融街·融府、佑安府、西城天铸的快速去化，都印证了这一点。

问题是，人造常有，纯天然出一个少一个。

北京五环内限竞房明细

仔细盘一下，五环里还能惦记的限竞房，也就只剩下郭公庄的京投发展·臻御府、中国中铁·诺德春风和院、中铁诺德·逸府，以及上个月刚刚土拍完毕的大兴旧宫地块了。

这类地块/项目属于缘分级，遇到了就珍惜吧。

更多的限竞房扎堆供应在五环外，甚至是六环外。

即使跳脱出环线论，政策等外部利好价码形成的“好地段”，网红效应也不乐观。

以亦庄为例。加上明天将拍地入市的两宗限竞房用地，截止目前已经有9个限竞房地块。

即使有亦庄经济开发区、大兴新机场、南城利好等等一系列政策利好的加持，被所谓利好吸引而来的买房需求，也难逃过多的供应量稀释的命运。

网红房企：人设的建立与坍塌

户型、地段之外，还有一种法子能成为“网红”---出身，也就是房企品牌和产品线的好口碑。

截止目前，北京土地市场累计已经成交超过100宗限竞房地块，数量还在增加。政策限制下，多数项目都长着一张流水线的脸。

高周转，低利润，极大地加重了购房者对限竞房质量的担忧，相应地，这些被动的消费者只能转向品牌房企，以期寻求更多安全感。

以未来金茂府为例。在市场和购房者眼中，“金茂府”三个字是高端精工科技住宅的代名词，给足了限竞房出身的未来金茂府项目流量和光环，项目首期开盘当日去化也达到了74%。

市场终究还是产品的市场，口碑和高关注度的背后，产品力才是基本。

面对限价的条条款款，是减配保证利润，还是继续挖掘产品潜力，提高市场知名度，成为了摆在房企面前的选择题。

可惜的是，从目前频频爆出的“质量门”、“维权门”来看，很多大牌房企也在高周转的路上走歪了。

房企想要在市场上树立一个好的口碑，可能需要长达十数年、无数个项目的积累，但是想要毁掉一个房企，只需要一个项目曝雷就够了。

建人设容易，守人设难。

毕竟，曾经亲手捧成“网红”的网民们，对于“网红”粉转黑，只需要一个点，就能开始疯狂回踩。

“网红”的消亡

北京市场限竞房集中供应，差不多的价格、差不多的产品，形成了差不多的购房门槛，购房者从未如此“多情”。

在限价和高地价下，行业利润摊薄，库存高企，市场越来越冷静，消费者选择面越来越多，买房决策期也越来越长。

“网红”给项目带来话题性，却屡遭“ONS”客户。

此处还得@我司限竞房“渣女”龙女士，她代表的是一大批购房者，只要首付够得上，全城限竞房皆可盘。

但在以高周转为主旋律的限竞房时代，直接促进成交的经济性才是房企最关注的。

严肃君认为，网红盘都有明显的优点，但现在的市场状态下，只有保证产品的均好性，才能让购房者买单。

很难说“网红”的力量还有多大，但从滋生到消亡，“网红”别沦落到成为一场自编自导自演的戏码，就好。

互动时刻：

本文实名向《罗曼蒂克消亡史》致敬。电影中最应景的一句台词是---

你还真不把我们当流氓啊？

你怎么看市场上的“网红项目”？愿意为哪个“网红”项目买单？欢迎在评论区留言讨论~

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本文来源：严肃买房报告责任编辑：袁倩_NBJ9605

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