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网 红 楼 盘 消 亡 史

2019-11-13 10:07:33 来源: 严肃买房报告 举报
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这是一个网红频出的年代。

网红的火从直播网站烧到电商平台,从来热衷于新玩法的房地产行业也未能免俗。

过去,市场好的时候,一个楼盘在区位、户型、产品、品牌中占有一个明显优势,就能迅速戳到购房者的敏感点,成为市场上的成交“爆款”。

怎么做都对的日子里,有爆款、无网红。不差的项目也不屑于成为“网红”。

现在不一样了。

特别是在楼市进入限竞房时代后,红海之中,成为网红仿佛是件顺理成章的事。

在当前的市场状况下,对于项目来说,成为需要用数据说话的“爆款”太难了,相比之下,贴上自带美颜滤镜的“网红”标签,宣传上容易博出位,结案PPT也有交待。

毕竟,市场不好的时候,怎么不把事情做错,才是关键。

但是目前来看,楼盘的”网红“之路也并不平坦。

网红户型:说和做都容易

越来越多的项目喜欢说自己有“网红户型”。

理由也不难找,如果把商品房销售抽象成一个包含起因经过结果的事件,你会发现,户型好坏对于结果(收房)的影响,实在有限。

可以简单回顾下,这一年来的“网红户型”变迁史。

以90平3居为例,作为限竞房市场绝对的供应主力,在户型设计上后浪拍前浪,被开发商玩出了不少新花样。

90平户型图大赏,单张点击可放大

起先,大兴瀛海府率先推出南向三面宽的88平3居。这可以说是该面积段的封神之作了。

随后,石景山五里坨远洋五里春秋成为最早一批推出90平三居两卫户型的项目。虽然压缩了功能间的面积,但是对于三代同堂的刚需购房者来说,有足够的吸引力。

再后来,同样位于石景山五里坨的翡翠山晓,结合以上两项目户型的优点,90平三居户型在保证南向三面宽的基础上,配置了两个卫生间

位于丰台郭公庄的京投发展·臻御府又刷新这一记录,在南向三面宽+两卫的基础上,还在89平三居里挤出了玄关和衣帽间

虽然不知道开发商的极限在哪,但在户型设计这条路上,“网红”进化举步维艰。

从销售情况来看,前浪瀛海府受购房者热捧,成为了首个“日光”限竞房;后浪除了博眼球之外,药效越来越短。网红户型带来的吸引力越来越小,成交转化率也越来越低。

提醒一下,最近频繁低调刷屏的维权事件,未必就不是曾经错位宣传、错位关注的反噬。

要小心,今天你对“网红”户型有多关注,明天收房维权时就会有多么痛的领悟。

网红地段:缘,妙不可言

如果说倚仗户型上位的网红项目是人造网红,那么凭借地段出位的项目可以说是纯天然素颜大美女了。

你永远不会只因为一个完美户型而买下一套房子,地段却可以。

以环线为主要依据,北京限竞房从洺悦苑、金融街·融府、佑安府、西城天铸的快速去化,都印证了这一点。

问题是,人造常有,纯天然出一个少一个。

北京五环内限竞房明细

仔细盘一下,五环里还能惦记的限竞房,也就只剩下郭公庄的京投发展·臻御府、中国中铁·诺德春风和院、中铁诺德·逸府,以及上个月刚刚土拍完毕的大兴旧宫地块了。

这类地块/项目属于缘分级,遇到了就珍惜吧。

更多的限竞房扎堆供应在五环外,甚至是六环外。

即使跳脱出环线论,政策等外部利好价码形成的“好地段”,网红效应也不乐观。

以亦庄为例。加上明天将拍地入市的两宗限竞房用地,截止目前已经有9个限竞房地块。

即使有亦庄经济开发区、大兴新机场、南城利好等等一系列政策利好的加持,被所谓利好吸引而来的买房需求,也难逃过多的供应量稀释的命运。

网红房企:人设的建立与坍塌

户型、地段之外,还有一种法子能成为“网红”---出身,也就是房企品牌和产品线的好口碑。

截止目前,北京土地市场累计已经成交超过100宗限竞房地块,数量还在增加。政策限制下,多数项目都长着一张流水线的脸。

高周转,低利润,极大地加重了购房者对限竞房质量的担忧,相应地,这些被动的消费者只能转向品牌房企,以期寻求更多安全感。

以未来金茂府为例。在市场和购房者眼中,“金茂府”三个字是高端精工科技住宅的代名词,给足了限竞房出身的未来金茂府项目流量和光环,项目首期开盘当日去化也达到了74%。

市场终究还是产品的市场,口碑和高关注度的背后,产品力才是基本。

面对限价的条条款款,是减配保证利润,还是继续挖掘产品潜力,提高市场知名度,成为了摆在房企面前的选择题。

可惜的是,从目前频频爆出的“质量门”、“维权门”来看,很多大牌房企也在高周转的路上走歪了。

房企想要在市场上树立一个好的口碑,可能需要长达十数年、无数个项目的积累,但是想要毁掉一个房企,只需要一个项目曝雷就够了。

建人设容易,守人设难。

毕竟,曾经亲手捧成“网红”的网民们,对于“网红”粉转黑,只需要一个点,就能开始疯狂回踩。

“网红”的消亡

北京市场限竞房集中供应,差不多的价格差不多的产品,形成了差不多的购房门槛,购房者从未如此“多情”。

在限价和高地价下,行业利润摊薄,库存高企,市场越来越冷静,消费者选择面越来越多,买房决策期也越来越长。

“网红”给项目带来话题性,却屡遭“ONS”客户。

此处还得@我司限竞房“渣女”龙女士,她代表的是一大批购房者,只要首付够得上,全城限竞房皆可盘。

但在以高周转为主旋律的限竞房时代,直接促进成交的经济性才是房企最关注的。

严肃君认为,网红盘都有明显的优点,但现在的市场状态下,只有保证产品的均好性,才能让购房者买单。

很难说“网红”的力量还有多大,但从滋生到消亡,“网红”别沦落到成为一场自编自导自演的戏码,就好。

互动时刻:

本文实名向《罗曼蒂克消亡史》致敬。电影中最应景的一句台词是---

你还真不把我们当流氓啊?

你怎么看市场上的“网红项目”?愿意为哪个“网红”项目买单?欢迎在评论区留言讨论~

倩 本文来源:严肃买房报告 责任编辑:袁倩_NBJ9605

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