131家房企存货逾6.3万亿元 开发商打折卖房加速回款

■本报记者 王丽新

年底将至，为了抢收业绩，完成年度销售任务，恒大、绿地、融创等头部房企相继开始打折促销卖房，加快现金回笼速度。

《证券日报》记者根据iFinD统计数据发现，按照申银万国行业分类，截至9月底，131家上市房企存货总计超过6.3万亿元，而去年同期这一数据约为5.35万亿元，攀升了9784亿元，同比增长18%。

值得关注的是，截至9月底，万科、绿地、保利地产和招商蛇口四大房企存货占比高达2.3万亿元，占比接近四成。

对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受《证券日报》记者采访时表示，当前销售端市场面临降温压力，为尽快消化存货变现，开发商忙于降价促销，以确保现金流安全。

?存货仍旧攀升

《证券日报》记者根据iFinD统计数据发现，截至9月30日，在上述131家A股上市房企中，16家房企存货总量超过1000亿元。其中，万科、绿地、保利地产、招商蛇口存货分别为8598亿元、6107亿元、5748亿元和2776亿元，分别同比上涨21%、11%、13%和20%。

严跃进向记者表示，房企财务报表中的存货指标包括了住房库存、土地储备、开工建设项目等指标，所以整个存货规模会比实际上的待售住宅面积或金额要高。当然，房地产板块因其项目自身的周转特性，一般企业现有土地储备会满足企业未来2年-3年发展需求。

不过，有些城市限制预售证的发放，导致企业变相拉长了已经达到预售条件楼盘的入市周期。此外，多个城市楼市步入降温通道，给房企消化存货造成了难度。

“二季度以来，调控政策逐渐加码，整个房地产市场处于高压态势，短暂‘小阳春’过后，新房成交量及市场情绪逐渐下滑，购房者观望情绪浓厚，谨慎入市，历年火热的‘金九银十’今年平淡收官。”诸葛找房数据研究中心国仕英在接受《证券日报》记者采访时表示，在这种市场局势下，部分房企为保住规模发展，依旧需要通过并购等拿地手段增加土地储备，双重因素下使得房企存货占比增加。

“在房地产行业发展的黄金时代，有些房企还会依靠土地红利赚钱，即将优质土地捂盘惜售，减缓这类土地的开发周期，再借助房价高涨时入市赚取利差。那时，存货变现较慢，可能是开发商主动行为。”某大型房企副总裁在接受《证券日报》记者采访时表示，当下的房地产市场，正处在增量市场向存量市场转化时期，在开发规模上，或许还有10年时间会呈上涨趋势，只是增速放缓，所以房企不得不投资买地保住规模发展速度，因此存货上行是正常的。但若在同等市场条件下，企业资产周转速度过慢，房子清盘时间太长，可能就说明开发商在拿地投资布局或运营上出现了判断失误，导致存货变现率降低。

??不少房企存货变现率下滑

据乐居财经研究院统计数据显示，2019前三季度A股上市房企存货变现率TOP50门槛为23.9%，同比提升1个百分点，平均存货变现率为49.23%，同比提升0.85个百分点。同时，22家房企存货变现率同比下滑，其中，上实发展、华夏幸福、中华企业、广宇发展、中交地产下滑超10个百分点，万科前三季度存货变现率下滑9.78个百分点至68.39%。

乐居财经研究院杨倩表示，以上实发展、广宇发展、中华企业为代表的房企，存货变现率下滑主要是由于期内预收账款下降，其中，中华企业在存货下降的情况下，预收账款同比降45.4%，存货变现率下滑14.94%。而万科存货变现率的下滑与积极拿地有关。

据乐居财经统计，万科前三季度拿地173宗，拿地金额约1453亿元，位于榜首。与万科类似的还有荣盛发展、蓝光发展等，预收账款小幅走高，但存货增幅较大，致使存货变现率出现下滑。

“房企早已经意识到去化率的降低，四季度以来，从‘全员销售月’到十一黄金周‘折上折’卖房，再到‘双11’拿出数亿元优惠促销，无不都是在进行打折促销，加快完成销售目标。”一位大型房企操盘手向《证券日报》记者表示，“在北京市场，我们公司都没有达到集团给的预期目标，只能在年底之前尝试各种营销手段争取出货，现在集团对回笼现金非常重视，所以我们压力也比较大。”