小户型、低总价、又临铁，怎么看都会火的万橡悦府，开局有点儿差强人意。
万橡悦府现场图
作为置业群讨论的top级选手，万橡悦府10月26日开盘当天选房历时8分钟，参与人数2316人，最终成交613套，成交金额达30亿。
数字看起来还不错，但别忘了除了一期剩下的1/3，还有未开盘的二期千余套房源，去化压力不小。
也无怪乎上周有群友跟严肃君分享消息，称朋友圈被中介刷屏，万橡悦府要通过渠道来分担销售压力了。
刷屏文案
看来，开发商也知道，购房者对于万橡悦府并没有那么满意。
与此同时，当前昌平也没有大家可等待的新项目了。
据统计，2017年昌平成交经营性用地3宗，2018年成交4宗，2019年截至目前颗粒无收。
*以上数据不统计共有产权房，当前国土局共成交的经营性用地有46宗。
供应段的连续萎缩无形中催化了（至少是在置业群里）昌平铁粉儿的焦躁。当前可选新房项目有限，后方补给弹药不足，局面似乎相当被动。
但如果你跳出热点新盘搭构出来的昌平框架，放眼整块区域，这种无计可施的假象或许会慢慢被戳破。
昌平在售住宅新房，至少18个
即使在昌平生活了近6年的严肃君，也因为日常活动范围有限（回龙观—软件园），对区域版图有了错误的印象，相信很多人和我一样：
实际上的昌平有10个镇，面积达1352平方公里，可选的住宅新房（别墅类产品不统计在内）比你脑海中不断播放的那几个要多不少。
据统计，昌平在售新房至少有18个项目，主要集中于上图的红色区域，散布在平时会忽略的南邵和阳坊镇等地方。
在这里严肃君为大家陈列一下各项目的最新动态以及所在板块的现状：
*该部分较长，您可以挑选感兴趣的区域项目观看。PS：楼盘具体位置可在地图软件上搜索名称直接定位。
顶流 | 回龙观
回龙观有地铁13号线、8号线以及昌平线途经，当前是码农在昌平的首选板块，新房不多，二手房交易活跃且房价起伏明显，配套发展成熟，板块状态可阅读《2019，回龙观生存状态已更新》来了解。
京投发展·公园悦府：学校、地铁是主要卖点，之前发生了墙体脱落事件。在售86平两居（东南/西南/纯南），87平两居，113平、125平、136平三居，152平四居，整体均价58500元/平，明年6月之前可交房。
紫金新干线：均价5.4万/平，户型不错，社区一般。房源不多，没有对外公开售卖，目前面向小区老业主意向登记中，户型有46.92㎡一居、86.28-93.41㎡二居、133.09-136.22㎡三居。
新秀 | 朱辛庄
朱辛庄靠万橡华府、万橡悦府声名鹊起，传闻教育地块将建一流一类的学校，朱辛庄站是8号线与昌平线的交汇站，在中关村与北清路沿线工作的客群可以考虑。
万橡华府仅限小米内部人员选购，外人不用多想。万橡悦府一期顺销中，得房率和户型一直被诟病，但对于码农来说，毕竟通勤方便。
重臣 | 未来科学城
新规中，未来科学城面积扩大了16倍，“一心”做好绿化，两区统筹产学研用创新要素。一期中的保利未来大都汇以及17号线是比较关注的配建。但鉴于一期10年发展的速度，后续工程落地只能拭目以待了。辐射的主要人群为地缘性客户、海淀北部以及朝阳望京。
未来公元、融尚未来、东方蓝海中心、华润未来城市都属改善商品房，均价在5.8万-6.2万之间。前三盘位于南区，社区属性比较复杂；华润未来城市位于北区，最后一栋楼即将推出，最近发生学校维权事件。四盘近况与严肃君4月在《未来科学城生活圈“淘宝计划”》介绍相差不大，可点击了解。
未来金茂府：主要有两部分，C18地块为18栋7-9层的洋房，共884套房源，户型推120平、146平、160平三至四居，精装交付，限均价54187元/平，少量房源顺销；0052、0063地块案名未来金茂府·悦公馆，有两栋住宅楼，仅244套房源，推77㎡-97㎡精装两居三居，限均价51478元/平，首付156万起，11月2日开放样板间。
怪咖?| 北七家
北七家项目宣传的红利在于未来科学城规划的辐射。2016年万科翡翠公园6万均价一出，让这里步入一个新的台阶，但自此再也没升过。附近没有邻近地铁，目前交通比较拥堵，选择这里的客群建议合理安排出行时间。
万科翡翠公园：唯一在售的纯商品房，最后一批112㎡精装三居洋房待售中，楼座一层建有底商但互不干扰，另外最早一批业主在维权，整体情况下来购房者可以衡量一下。
金辰府：入市节奏比较慢，错失先机。南北向89㎡三居，均价5.1万/平，总价440万左右；东西向（1#、12#）特价370万；143㎡四居均价5.5万，总价770-800万，2021年12月31日精装交房。
和悦华玺：特点是百变户型，整体均价5万左右，89㎡三居总价400-440万；129㎡四居总价650-660万；已封顶预计2020年底毛坯交房。
华润理想国：得房率比较普通，仅剩120平三居，140平四居，总价600万左右，预计2021年5月之前交房。
新生?| 沙河
以往沙河经常与小产权一词挂钩，聚集了大量的北漂，新规中再次重申“建设一流科教融合新城”，至少到2035年前能看到它脱胎换骨吧。地铁昌平线途径，沿线区域工作人群可考虑入手，新房选择余地不大。
中海丽春湖墅：一期、二期89平三居洋房顺销，总价480万起，带装修交房，近期有最后一栋楼王加推。
信达·国子郡：地块原为罗顿沙河所有，后期转手信达地产，一期配建幼儿园与小学。户型推79平两居，89平、115平三居，140平四居，均价49000元/平，总价380万起，精装交付，有减5万优惠活动。
候补 | 南邵
南邵的“高光”似乎停留在2017年泰禾·昌平拾景园洋房入市的时候。板块在北六环外，虽有昌平线设站，但主要客源依然来自本地。未来科学城北扩部停留在了北六环以内，配建或许暂待候补区。本地人群可重点考虑。
招商·都会中心：洋房社区，距离地铁南邵站步行800米。推三室两厅一卫88平全龄洋房，总价420万-450万/套；138平全景平墅，总价645万/套起。
北京风景：8层洋房现房，2011年首期开盘至今顺销。推95㎡两居，110㎡、120㎡、150㎡三居和170㎡四居，优惠后均价42000元/平左右，3层有95㎡两居特价房405万。
老将 | 昌平县城
昌平县城被改称为昌平镇，是区域最早发展起来的一个板块，各配套齐全且成熟，换句话说短期内不会迭代。昌平最好的三大小学：城北中心六街小学、昌盛园小学、城北中心三街小学，都属于该板块。如果不考虑距离，不在意老旧小区多，昌平家长可以考虑。
北京怡园：其开发商为由昌平县（现为区）政府直接领导的二级房地产开发企业，2009年起公司承接了土地一级开发项目。距离地铁昌平东关站800米，推70平两居，95平（特价房总价407万)、106平、110平、114平、123平三居，157平、170平四居，毛坯现房，均价4.3-4.9万/平，得房率84%。
隐士 | 阳坊镇
属于昌平毗邻海淀，作为重点小城镇建设，没有大型商业规划，严肃君不建议纳入重点考虑范围。
西山上品湾ΜΟΜA：预计下月开盘，排卡需要50万验资。项目推130㎡-150㎡的三至四居（共11层，设阳台），均价37500元/㎡，得房率79%，2020年12月精装交房。
当前新房市场主要存在两个问题：①大部分为期房，最近维权事件频发，担心交付后的成品质量；②随着地价上涨，新房价格水涨船高，新盘中依旧挑选不出最高性价比的那一个。
那么二手房市场又如何？
四季度务必再关注一下二手房
2019年进入第三季度后，北京二手房价格连续下降，10月成交套数更是不足去年一半。
购房者不着急下手，房东们却着急套现。
2019年10月31日，《10月国民安居指数报告》报告显示，一线城市中北京新增挂牌量呈上升趋势，环比上升7.7%。
具体到昌平来看，最新数据显示，127套房源在降价，仅9套房源挂牌价上涨。
昌平最受关注的是北七家片区，以热点小区温泉花园为例，从2019年6月起成交均价不断下滑，且远低于板块整体水平。
再对比下邻近的海淀北部以及朝阳部分板块（如望京、北苑）房源价格，这也是昌平会承接这部分地区外溢客源的主要原因之一。
昌平及周边临近区二手房分布图，戳图可放大
如果您没有新房情结，那么入手二手房的机会来了。
除了热门的北七家能够“淘”到价格合适的房源外，注重生活氛围的购房者不妨再考虑一下已经发展成熟的回龙观和昌平县城。
当然，二手房也存在很多不足。比如，望都家园产权已经过去了20年，昌平县城的很多小区也存在这个问题；另外像回龙观，很多小区是由经适房转化而成，户型大、无电梯的情况普遍存在。
除此之外，税额款项多于新房、交易流程复杂等也是不得不正视的问题。
对于刚需购房者而言，如果选择房源不按照区域来判别，最简单的方式就是跟着地铁走。
临铁不仅当下可以享有更便利的交通，未来也有更大的升值潜力。
昌平片区内有地铁8号线、13号线、5号线以及在建中的17号线，以自身工作和生活合理半径为基准，寻找地铁沿线房源，是个不错的选择。
当然这并不意味着有地铁就万事大吉。
除了地铁早晚高峰的困扰，要想保证好的生活质量，除了地铁还要配置较好的商业、教育、医疗等资源，因此同样有地铁，各板块因为其他资源配置不同而导致房价存在明显的差异。
你瞧，在昌平买房即使选择很多，新房、二手房以及临铁盘都很难达到完美预期。
反过来，既然都不完美，倒不如根据自己的偏好做出相对能接受的选择，在昌平买房，劝你想开。
2019年已接近尾声，留给各大房企冲业绩的时间不多了，而二手房也即将进入年度惯性“谷底”，偏向买方市场。
四季度“以价换量”的现象很可能在整个北京楼市上演。无论是新房还是二手房，可以开始着手购置了。
互动时刻：
准备在昌平买房的你，觉得哪些会成为困扰因素？对各板块当前现状以及未来发展有什么看法？还有哪些“宝藏房源”严肃君没有发现？
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本文来源：严肃买房报告
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刘琳琳_NBJ10006
