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频繁卖地减负后,泰禾债务缺口有所缩小

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泰禾公布的第三季度财务报告显示,公司最受外界关注的现金流情况得到了一定程度的改善。

现金流量表显示,泰禾仅在2019年第三季度,处置子公司的现金净额和出售项目股权的现金净额就分别为84.19亿元和30.69亿元,同比上期分别大幅增长20544.92%和756.42%。

而在负债方面,泰禾前三季度短期借款与一年内到期非流动负债总和为306.3亿元,期末现金及现金等价物为126.56亿元,短债与现金的缺口缩小至179.74亿元;而根据2018年年报,泰禾当期短期借款与一年内到期非流动负债总和为574.28亿元,当期现金及现金等价物为149.69亿元,短债与现金的缺口达到397.59亿元。

泰禾报告显示,2019年前三季度泰禾经营活动现金流入为429亿元,去年同期则为372.6亿元;而今年期内经营性现金流出为202.84亿元,去年同期为370.99亿元,因此,今年经营性活动产生的现金流量净额大幅增加至226.15亿元。

经营性活动现金流的增加主要源于泰禾年内多次项目股权出让所致。从今年3月25日公告第一笔项目股权出让以来,泰禾在前三季度共出让项目股权9笔,涉及金额达到近58亿元。同时,泰禾发行高息债,从年初至今,接连发布超过20亿元美元债、15.79亿元购房尾款资产支持专项计划等,其中美元债最高利息达到15%。

在开源的同时,泰禾也在不断节流,报告显示,泰禾前三季度管理费用为4.99亿元,而去年同期则为7.36亿元,同比大幅减少32%。然而与此同时,因泰禾年内多笔高息海外债的融资,其财务费用不断攀升,仅三季度就发生财务费用6.38亿元,同比去年同期增长35%。

在此前的采访中,泰禾曾表示,已经通过债务置换的方式梳理确定了20多家金融机构作为长期战略合作伙伴,同时清理不合格金融机构。同时,泰禾集团副总裁全忠曾表示,经过泰禾对需要兑付的短期负债安排,今年底泰禾需要兑付的资金不到60亿元。

报告显示,前三季度泰禾存货继续减少,2018年期末其存货为1735.28亿元,而2019年前三季度其存货为1544.45亿元,呈现继续下滑态势。前三季度,泰禾在公开市场几乎没有拿地行为,而并购也大幅减少,根据报告,泰禾第三季度取得子公司及其他营业单位支付的现金净额为4.34亿元,而去年同期则为47.9亿元,同比大幅下滑90.94%,报告显示其减少的原因系报告期内并购公司减少所致。

事实上,泰禾在公开市场集中拿地的窗口期仅在2012-2014年间,到2016年,泰禾基本靠并购维持土储的增加。而伴随2017年市场下滑趋势越来越明显,泰禾在土地端更加没有作为,这直接导致了其存货不断减少。2019年前三季度,泰禾预收账款为545.38亿元,而去年期末则为373.8亿元。

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