小区车位租给“外人”行不行，北京物管新规拟这样规定

《北京市物业管理条例（草案）》今日（10月22日）公布并公开征求意见，征求意见时间截至11月21日。条例草案规定，违规将车位出租给业主以外其他人的，相关部门责令限期改正，没收违法所得，按每个车位处5000元以上1万元以下的罚款；拒不改正的，按每个车位处每月2000元罚款。

业主大会可确定调整物业服务价格

条例草案明确，业主大会由物业管理区域内全体业主组成，一个物业管理区域成立一个业主大会。业主大会采取会议方式，可以确定或者调整物业服务方式、服务内容、服务标准和服务价格等。

决定筹集、管理和使用专项维修资金，申请改建、重建建筑物及其附属设施时，应当经专项维修资金列支范围内专有部分占所涉建筑物面积三分之二以上的业主且占所涉人数三分之二以上的业主同意；决定其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

业主大会会议依法作出的决定，对本物业管理区域内全体业主和通过租赁等方式合法使用物业的单位或个人（以下统称其他物业使用人）具有约束力。

业委会每届任期不超5年 可连选连任

条例草案明确，业主委员会由5人以上单数组成，户数一百户以下的住宅小区，业主委员会可以由3人组成。业主委员会委员实行任期制，每届任期不超过5年，可以连选连任。

不具备成立业主大会条件的；具备成立业主大会条件但因各种原因未成立的；业主大会成立后，未能选举产生业主委员会的；需要重新选举业主委员会，经物业所在地街道办事处、乡镇人民政府组织、指导后仍不能选举产生业主委员会的，街道办事处、乡镇人民政府负责组建物业管理委员会，组织业主共同决定物业管理事项。

已成立业主大会、未成立业主委员会的，物业管理委员会组织业主大会按规定履行职责，并组织执行业主大会的决定；未成立业主大会的，物业管理委员会组织业主行使规定的业主大会和业主委员会的职责。

物业管理人监督生活垃圾分类

草案条例对物业的使用和维护进行了详细规定。业主、其他物业使用人应当遵守法律、法规、规章的规定以及临时管理规约、管理规约的约定，按照规划用途合理、安全使用物业。任何单位和个人不得损坏、擅自拆改建筑物承重结构、主体结构；违法搭建建筑物、构筑物、障碍物，破坏或者擅自改变房屋外观；擅自改变物业规划用途；违反规定出租房屋等。

记者注意到，条例草案还规定，业主、其他物业使用人是生活垃圾分类投放的责任主体，应当按照规定分类投放生活垃圾。物业管理人是生活垃圾分类的管理责任人，指导、监督业主和其他物业使用人进行生活垃圾分类。

禁以只售不租为由拒绝出租车位

停车位使用方面，条例草案规定物业管理区域内规划用于停放车辆的车位、车库，应当用于满足业主的需要。用于出售的，不得出售给本物业管理区域业主以外的其他人；尚未出售或者用于出租的，应当优先出租给本物业管理区域业主，不得以只售不租为由拒绝出租。满足业主需要后仍有空余的，可以临时按月出租给物业管理区域外的其他人。

业主、其他物业使用人装饰装修房屋的，应当事先告知物业管理人，并与物业管理人签订装饰装修服务协议。协议应当包括装饰装修工程的禁止行为、垃圾堆放和清运要求以及费用、施工时间等内容。

将车位出租给业主以外的其他人的，区住房和城乡建设或者房屋行政主管部门责令限期改正，没收违法所得，按每个违法出租车位处5000元以上1万元以下的罚款；拒不改正的，按每个违法出租车位处每月2000元的罚款。

专项维修资金用于共有共用区域

条例草案规定要建立专项维修资金，专项维修资金应当专项用于物业共有共用区域、部位或者设施设备保修期满后的维修、更新、改造，不得挪作他用。

专项维修资金如何管理与监督？条例草案明确，未选举产生业主委员会的，专项维修资金由物业所在地区住房城乡建设或者房屋行政主管部门代管，存入银行专用账户。选举产生业主委员会的，业主大会可以决定自行管理专项维修资金，或者委托物业所在地区住房城乡建设或者房屋行政主管部门代管。

业主大会决定自行管理的，应当以自己名义设立专用账户，街道办事处、乡镇人民政府应当监督、指导专项维修资金的使用管理。此外，业主大会也可以委托具有资质的中介机构对共有资金进行财务管理。业主大会或者业主委员会自行管理共有资金的，应当每季度公布一次自行管理账目。

旧物业拒不退出每天罚款1万元

物业交接方面，条例草案对新旧物业如何交接进行了详细规定，并明确了处罚措施。

根据规定，物业管理人被解聘，应自接到通知之日起30日内履行交接义务，并撤出物业管理区域。原物业管理人不得以业主欠交物业服务费用、对业主共同决定有异议等为由拒绝办理交接，不得以任何理由阻挠、干扰、妨碍新的物业管理人进场服务。原物业管理人应在交接至退出期间，维持正常的物业管理秩序。新物业管理人不得强行接管物业。

对拒不移交有关资料或者财务的，处1万元以上10万元以下的罚款；拒不退出物业管理区域的，自规定时间届满次日起处每日1万元的罚款。

此外，条例草案提出建立应急物业服务机制。物业管理区域突发失管状态时，街道办事处、乡镇人民政府应当组织有关单位确定应急物业管理人，提供供水、垃圾清运、电梯运行等维持基本生活服务事项的应急服务。应急物业服务期限不超过6个月，费用由全体业主承担。