李宇嘉：还在炒作先行示范区概念的人，洗洗睡吧

记者 |广东省住房政策研究中心首席研究员 李宇嘉

当下的楼市，微妙得很。南京六合、天津等地都被冠上了“楼市松绑”之名，再结合近期各地出台的公积金政策，楼市出现了一些微妙的政策变化。

但这种小刺激，究竟起着多大作用呢？

看看刚刚过去的“黄金周”就能知晓一二，十一期间，动辄就送宝马、怒降3000+、精装价降成毛坯价；虽然“金九”在8月份就打响了，但楼市仍不见起色。所以，当下星星之火的刺激，估计没多大用！那为何还要刺激呢？且听我慢慢道来。

要知道，魔都上海，国庆7天仅成交了931平米，也就10套房，创10年新低，比去年国庆成交量跌了83%。怪不得如此任性呢！

虽然贵为长三角龙头，但上海心里的苦只有自己知道。

上半年，上海GDP增速为5.9%，低于全国平均水平。经济总量TOP20城市里，跑输全国（6.3%）的只有上海、天津、重庆和苏州4个城市。今年前8个月，上海规模以上工业企业营业收入下降5%，利润下降了18.7%。能力越大、责任越大，临港这个去浦东都叫进城的地方，搞自贸区新片区，这是要花钱的。

一级政府、一级财政、一级事权，新片区很多规划落地，钱得从本级财政来。对临港财政不力的现状，市里不能不考虑。于是乎，铁板一块的限购（外地人需5年社保），在临港撕开一道小口子，以后外地人在这儿购房，只需3年社保。但是，临港楼市热只维持了1个月（8月新房销售环比大涨148.94%）。9月份，临港板块成交（5.57万平米）环比暴跌了43.3%。近期，上海地产界的朋友告诉我，8月份在16号线滴水湖地铁站揽客的地产中介们，大多都走了。

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同为长三角龙头的南京，政策微调线路和上海是一样的，就是将“一城一策”降维到“一区一策”，松绑弹性小的郊区政策。

6月份，房价不足万元（6月房价为每平米9417元）的外围区县高淳，退出了限购。外地人只要有南京居住证，提供劳动合同或营业执照复印件即可开具购房证明。近日，距离主城区40公里的六合区如法炮制，对大专学历的放开限购。

其实，南京楼市还是不错的。据克而瑞数据，“金九”南京新房成交面积同环比分别增长62%和95%，比2019年月均成交上升了31%，库存消化周期仅为6.17个月，二手房成交面积同比增长50%。国庆黄金周，南京楼市成交翻倍。

照理说，不该松绑呀？但南京区域失衡太严重，一南（如高淳）一北（如六合）的外围，库存压顶。6月份，六合新房供求比超过1.8。

六合和高淳，同病相怜。都是外围区域、供应量大、消化困难。据米宅统计，现在六合新房库存周期高达26个月。但是，最新的调控指示言之凿凿，裹挟私货（去库存、刺激楼市）下的任何“小动作”，都是“耍流氓”，都是违背“不以房地产刺激短期经济”的高层指示。所以，经常有松绑“一日游”的尴尬。不过，上海临港松绑，师出有名，六合和高淳也一样。

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2018年7月，十九届中央第一轮巡视，南京被批“省会城市功能作用发挥不够”（GDP只占全省的13.8%）。

如何整改？当然是提高首位度，首先就是人口。按照《南京市“十三五”人口发展规划》，到2020年末全市总人口将达到910万。截至2018年，南京常住人口843.62万，2019和2020年还将增加76.5万人。但是，这几年南京每年新增人口只有10万左右。

2019年，南京1号文件《关于建设具有全球影响力创新名城的若干政策措施》，聚焦吸引人才和打造江北新区，而六合就是江北新区重镇。眼下，人口争夺战愈演愈烈，“零门槛落户”成为新一轮“抢人口”的标签，河南、广西等内地省份三四线城市，彻底拿掉了城镇户籍门槛。对南京来说，高淳、浦口、六合等外围区，过去都是县、距离主城区超远，本质上是三四线城市。

因此，这些“库存大、人口少、配套差”的区域放开限购，既能抢人口，也能推进城镇化，还能打造强省会城市，特别是可以名正言顺地夹带私货了（去库存），可谓“一石多鸟”。目前，“抢人才”已降维为“抢人口”了。未来，“房住不炒”了，新增人口既是楼市的主力军，也是消费的主力军，各地深谙此道。前有堵截，后有追兵，时不我待，真的是“南京！南京！”。

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很明确，国家战略是很清晰的，就是以打造都市圈增长极，培育消费内需，实现经济转型。钱给到你、楼市可以“因城施策”、“因区施策”，剩下看你的了，但丑话讲在前面。所以，这就是为何各地都在拼命“抢人口”。说白了，限地价、限房价，楼市两头受气，再加上“控杠杆”，房产的投资收益，越来越索然无味。过去，楼市像太阳能一样取之不尽的旺盛需求，一夜之间断崖了。所以，不要指望政策松绑了，类似2016-2017年的楼市新周期又来了。

比如，近期红利不断叠加、千宠万爱于一体的网红城市深圳，国庆“黄金周”新房交易量增长80%，整个“金九”新房成交量增长了30%-40%，一线城市可谓独领风骚，媒体端大书特书，说新的发财机会又来了。但整体看，深圳楼市很平稳，9月不到30万平米的新房成交量，仍是历史最低水平。更能代表市场的二手房，挂牌量剧增。贝壳研究研究院长肖小平统计，今年深圳卖盘增加很多，去年3月只有3万套，今年3月达到6.3万套，翻了一倍，高位套现的人不少。

1-9月，深圳二手住房累计成交同比下跌2%，调涨的卖家占比只有44%，挂牌成交周期从去年9月份的92天上升到133天（从业主挂牌到最后成交的时间），买家议价空间为3%（买家有诚意买，卖家愿意降价3%出售）。说明了什么？楼市炒作、房价大涨、预期火爆，这都是国家不允许的。深圳打造“先行示范区”，不管示范什么内容？首先就是要打破高房价困境，不然就配不上先行示范区。所以，奉劝那些还在炒作概念，蠢蠢欲动的人，洗洗睡吧！

在一线城市，现在买房，2年后卖掉，大概率是要亏的。中泰证券统计，上海房产持有成本大约是9%。房价不涨，或涨幅低于9%，就会出现账面亏损。2019年，百城房价涨幅不到6%，而买房资金成本超过5%，再加上4%的折旧，整体计算，还是一个亏字。据第一财经，算上按揭成本、中介费及各项税费，在深圳买房持有两年（2018-2019年），房价没涨40%，都算亏！

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很明确，楼市不再单边突进了。用一位地方政府官员的话来讲，现在没有哪个城市不依赖房地产的，中央也知道，这种状况也不是一天两天能改变的，要用时间来换空间。考虑到当前严峻的经济形势。比如，基层官员执行中央政策时，有的走偏严重，“一刀切”地去杠杆、“一刀切”地搞环保（拆猪圈），人为造成经济下行，加上企业外迁和外需回落等，楼市政策就得灵活一些。

再比如，地产下行叠加减税降费，各地财政普遍困难，有的地方甚至发不出去工资。房地产政策更需要灵活。

但不管如何，地方一概不能赤裸裸地刺激地产，以地产拉动经济。当然，地方财力紧张事宜，已提上议事日程。最近，国务院印发《实施更大规模减税降费后调整中央与地方收入划分改革推进方案》，增值税改革“五五分”（原来央地分配比是75%和25%），这个大块头税给地方政府吃下了一颗定心丸。此外，以前归中央的消费税，也交给地方了，鼓励地方刺激消费。

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近期，另一个微妙变化是，越来越多三四线城市开始松绑调控政策，比如扬州、汕头提高了公积金贷款的额度，取消贷款轮候等；宿州对农民进城落户、人才、务工人员等，启动补贴，或者“契税全免”。学历的走“人才通道”，没有学历的走“务工人员通道”，进城农民有“农民通道”，总有一款适合你，宿州首套房新政涵盖面之广、力度之大，罕见！

前面讲了，河南、广西等省区内“存在感”不高的三四线城市，已经整体取消了落户限制。没有办法，就连扬州、汕头背靠发达区域的三四线，土地出让收入都快赶上一般财政收入了。可推断，内陆广大的三四线城市，都眼巴巴地等米（卖地）下锅，要紧的不仅是“吃饭财政”，很多基建项目停工了。但不管怎样，不能容忍这些地方再次刺激楼市了，不然“去库存”又要来了。

殷鉴不远，相比“去库存”之前，哪个三四线现在的房价不是翻了一倍？还能再纵容一次吗？而且，都市圈的战略下，内陆三四线城市人口整体外流，再刺激很危险。另外，这几年很多三四线城市的地方政府，一个个儿都跟打了鸡血似的，华而不实的基建搞了不少，比如很多三四线都建机场、高铁、副中心、新区，很大程度上，这都是棚改给了胆儿，地产繁荣惹的祸。

好在，形势比人强，目前我国常住人口城镇化率只有59.8%。业内普遍认为，农业转移人口至少还有2亿，国家也鼓励“就近城镇化”。所以，三四线城市可以调整政策，但不能赤裸裸地刺激楼市，只能打“就近城镇化”的算盘。于是，广西、安徽和安徽等农业人口多的人口大省，三四线城市彻底取消落户限制，这样至少能将下辖县乡镇的人口（特别是农业人口）吸引进来。

顺着这套逻辑，搜肠刮肚地找行得通的松绑政策，公积金也算一个。首先，公积金贷款政策变化，对市场的影响有限，无论收紧还是放宽，起不到什么实质性作用。但信号意义太重要了；其次，市场下行了，公积金池子的水位高了，有钱自然能提高额度。而且，公积金贷款利率低，额度提高，不就能为农业人口城镇化，提供低成本的资金吗？这也是“降成本”改革。

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总之，短期内，适度松一松，让需求保持一定热度，让预期稳定一些。不管是对于“三稳”，还是支撑地方财政和稳增长，甚至满足某个区的诉求，这是多方可接受的。在国家眼里，“小乱大稳”，只要控制住地价和房价，适度松绑，既能将体量维持在高位，还能杜绝投资炒作，也为调配政策组合和力度，让市场高位的同时，置换长期改革时间。

从环保粗暴执法、补贴一撤新兴企业就亏损、地方弱不禁风的财政家底看，这个“软着陆”的过程非常长，南京这样的强二线都不例外，何况其他城市！比如，10月10日南京成交8幅宗地，底价成交的底价成交，降价成交的降价成交。对近年来被称为“地王”专业户的南京来说，这太不可思议了，但现实就是这么残酷。

距离南京主城区40多公里的六合，与上海临港差不多，限购放松貌似星星之火，但绝对不会燎原。再说，这个松绑还顶着个人才的帽子。再说，还有问责在压着你。同理，天津滨海新区的两个科技园放松，更无须多论。