李铁：潜在的轨道交通将对环京房地产格局产生巨大影响

10月18日，在由易居企业集团、克而瑞北京区域主办的2019环京都市圈高峰价值论坛上，中国城市和小城镇改革发展中心首席经济学家李铁表示，潜在交通设施的改变决定了北京周边的房地产格局，尤其是轨道交通，特别是高铁，扩展了都市圈的消费空间。

李铁表示，美国、日本以及欧洲的国家，轨道交通非常发达，城市辐射半径大大增强，东京是3000多公里，纽约、伦敦都是2000多公里。因此，北京周边的轨道交通还有很大潜力，这对房地产格局可能会产生巨大影响。

李铁举例说明，目前的环京区域，北京到石家庄高铁1个小时，到邢台2个小时，特别是京张高铁，从北京到崇礼47分钟、到张家口50分钟，最直接的改变是当地的房地产，怀来、崇礼房价都在上涨，崇礼的房价甚至高过了省会城市。在李铁看来，除了高铁因素外，还有资源的绝对稀缺性，以崇礼为例，冬奥会加大了城市基础设施的投入，同时公共服务投入也在加大，房价一定会上涨。所以，未来的高铁走向和自然资源紧密联系，可利用程度决定了房价的变化。

谈及北京未来功能定位对房地产供给形势的影响，李铁表示，北京住房供给郊区化明显，五环内房地产新增因素相对下降。中央行政区定位的突出和明确，中心城区房价会稳定在一个区间并会呈现缓慢上涨的趋势。随着经济形势的放缓，北京的成交量会下降，房价上涨的速度会放缓，但是不可能下跌。

北京新的功能定位意味着要进行产业、交通、人口、医疗、教育等疏解，在李铁看来，还包括房价的疏解，如何来缓解北京高房价压力。李铁表示，如果从房地产的发展和房价的角度来讲，北京周边的城市，30-50公里半径地区应该是疏解北京房价上涨非常重要的因素，中低收入人群可以在这个区域范围内购买住房。李铁还表示，目前环京地区还在控制人口，但是可能会出现政策调整与变化。

对于环京都市圈的发展，李铁提出几点建议，一是房地产仍是拉动内需的巨大潜力，都市圈有着巨大需求，虽然目前在控制，但是未来可能会出现政策变化。二是要适当发挥北京边界中小城市和小城镇的承载作用，进一步释放潜力。三是加快改革，释放活力，增加供给，拉动经济增长。四是防止地方政府的过度干预。五是加大轨道交通建设，真正发挥都市圈千万人口30—50公里的辐射效应。六是强化配套服务，基于消费空间多元化，提供教育和医疗资源的配置。