“先行示范区”满月 深圳楼市整体保持平稳

8月18日，中共中央、国务院发布《关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见》，至今天时间刚好过去了一个月。伴随着利好政策的发布，深圳楼市整体上保持平稳，也出现了一些新的特点。

一二手房市场分化

“福田光华园小区有一套169平方米的房源，业主只卖780万元，均价不到4.7万元，之前挂860万元，同小区同户型最少要850万元以上。”房产中介李经理极力向客户推销。

最能反映真实需求的就是二手房市场，在李经理看来，近段时间尽管政策利好消息不断，但二手房市场总体保持稳定。“不管是一手房还是二手房市场，现在都有些分化，好地段加上好配套的房源价格仍在不断上涨，但大多数房源基本维持不动。”

证券时报记者在福田八卦岭片区调查发现，该片区二手房近几个月上涨明显。以翠馨居小区为例，今年年初该小区30平方米左右的单身公寓挂牌价在180万元左右，现在普遍达到220万元左右。而在南山后海片区，这里是深圳传统的豪宅片区，多位房产中介告诉记者，这里的房价一直呈现稳步上扬的势头，以恒裕滨城二期为例，今年年初二手房源的挂牌价不到每平方米20万元，现在在22万元左右，有一些业主主动调高报价。

二手房市场的分化也同样出现在一手房市场。在“先行示范区”的光环下，房企似乎迈开了入市的步伐。相比7月的观望情绪浓厚、项目放缓入市与成交量下滑，8月深圳新房供应量有所回升。数据显示，8月深圳新房住宅有7个项目获批预售，批售面积合计21.41万平方米，环比增加21.44%。仅在8月29日至8月31日，深圳就有4个新盘开卖。自8月18日《意见》公布至今，深圳共有14个楼盘开盘或加推。以福田区的天健天骄南苑为例，该项目共备案587套，公开信息显示其开盘去化率在七成以上。

不过，深圳中原研究中心的报告显示，就在上周深圳有3个项目入市，新房住宅开盘去化率不到两成。记者发现，这些新项目位于大鹏、龙岗中心城、松岗等离市区较远的片区。不过，近段时间的购房者主要为改善型客户，还包括部分外地客。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，近期深圳市场预期明显提振，部分市场交易量反弹。从目前来看，深圳房价收入比等指标显示压力比较大，这要求深圳积极解决住房问题，后续稳定房价的做法必须强化。不过，虽然目前深圳房价不太容易下跌，但若考虑其他房源如保障房、公租房、人才住房等，未来房价或有机会出现下跌。

身负“先行示范区”的使命，深圳房地产市场以“稳”为重已成为各界共识。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，除了住房制度革新、调控政策强化，房地产税或许将率先在这一区域落地。

临深土地拍卖受关注

新房加速入市，房企或许是看到了“金九银十”的希望。不过，也有一些房企似乎“不着急”。深圳首个商品房现房销售试点项目龙华金茂府一直是深圳房地产市场的焦点之一，但目前其住宅部分仍未公布具体入市时间。业内人士预计，如果将配套面积之类扣除，龙华金茂府的销售均价需要达到每平方米9.5万元至10万元才能获得合理利润，而这个价格远远高于周边二手房项目。

深圳土地资源稀缺，深圳本地房企将目光投向了周边城市。近日，东莞松山湖终于有住宅用地出让，这块编号为2019WG029号的地块，在经历了多家房企的竞拍之后，最终由深业鹏基有限公司以近23.3亿元竞得，溢价率24%，折合楼面价约每平方米2.4万元。市场信息显示，此次参与竞拍的企业多达9家，包括万科、华侨城、天健等知名深圳房企。

同样的情形已经不是第一次出现，就在今年7月，东莞赤岗2019WG021号地块经过60轮辘战，最终由深圳华侨城房地产有限公司以7.06亿元+配建10％商品住房面积竞得，该商住地实际楼面价达每平方米20000元，打破区域纪录，出现“面粉贵过面包”现象。有业内人士认为，相对于广州、深圳这样的高房价高地价一线城市，位于两个一线城市中间的东莞就成为许多房企“进可攻，退可守”的首选之地。房企高价拿地，也证明房企看好这些片区未来的发展前景，特别是来自深圳的外溢需求。