罚单纷至 房地产信托收缩成定局

经济观察报 记者 陈姗 因违规向“楼市”输血，9月中旬，中信信托、建信信托两家头部信托公司遭罚。

据银保监局处罚信息显示，中信信托、建信信托分别因信托资金违规用于房地产开发企业缴交土地出让价款、违规投向“四证”不全的房地产项目等原因，分别被监管部门罚款30万元和90万元。

中信信托相关部门负责人在接受本报采访时指出，处罚是针对去年的检查结果。建信信托相关部门负责人也表示，处罚的是之前的个别项目，已经整改完毕，对公司其他业务没有影响。今年上半年，监管层对房地产信托念起“紧箍咒”，逐步压缩房地产信托规模。用益信托网报告显示，8月房地产信托募资402.68亿元，环比下滑37.83%；7月的数字则为584.25亿元、环比减少19.63%。

在业内人士看来，曾经火热的房地产信托正在走向降温，同时，上述两个早前的检查结果放在此时公示，是监管有意而为之，目的在于进一步强化对房地产信托的监管，对一些还是能绕开监管的创新业务，以及资金变相流入楼市的项目，起到一种威慑的作用。

监管加码

今年上半年，监管对于房地产信托的监管在持续加码。在房地产信托大热的形势下，5月17日，银保监会发布关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知（银保监发〔2019〕23号，简称“23号文”），对信托公司开展房地产业务提出了严格要求，包括不得向“四证”不全、开发商或其控股股东资质不达标、资本金未足额到位的房地产开发项目直接提供融资等多项要求，被业内解读为将有效遏制房地产信托业务过快增长的态势。

此后，银保监会对信托公司的警示指导和政策吹风成为一项常态化工作。经济观察报从多家信托公司获悉，7月初信托公司迎来预期中的“窗口指导”。一家信托公司人士告诉记者，部分公司被要求2019年的剩余时间，房地产信托规模不超过2019年6月30日的规模，未备案项目一律暂停。此后又相继传出多家信托公司被监管部门约谈警示的消息。

据中国信托业协会数据显示，截至2019年6月30日，投向房地产的信托资金余额为2.93万亿元，占比15.38%，较一季度末上升0.63个百分点。

8月份，银保监会向各银保监局信托监管处室（辽宁、广西、海南、宁夏除外）下发《中国银保监会信托部关于进一步做好下半年信托监管工作的通知》（信托函〔2019〕64号，以下简称“64号文”），明确下半年信托监管将坚决遏制信托规模无序扩张、严厉打击信托市场违法违规行为及有力有效处置信托机构风险等等。

此外，各地也在加紧落实相关措施。经济观察报从上海某信托公司处获悉，9月初，上海银保监局向辖内各信托公司下发《关于辖内信托公司报备新增房地产信托业务和通道业务相关要求的通知》(以下简称《报备通知》)，要求辖内信托公司定期报告两项业务的新增、到期和存量规模；明确新增单笔业务对机构整体业务规模的影响；适度严格开展符合信托本源的事务管理类信托和相关房地产资产证券化业务。

据用益信托网报告显示，8月共有63家信托公司参与集合信托产品发行，发行规模为1690.86亿元，环比减少16.93%。其中，房地产信托共募集资金402.68亿元，环比下滑37.83%，同比下降超四成，规模占比从首位滑至第二位。而7月被认为是房地产信托规模收缩的起点，募集规模为584.25亿元，环比减少19.63%。

对于房地产信托规模骤降的情况，用益信托研究员帅国让向经济观察报提到了四点原因：其一，与今年的“23号文”“64号文”一脉相承，主要是为了防控房地产信托业务发生区域性或是系统性风险；其二，契合政治局会议“房住不炒”，“不将房地产作为短期刺激经济手段”的要求；其三，因为上半年房企借助信托渠道融资规模较大，并且出现融资乱象情况。

在帅国让看来，目前监管关于房地产信托业务主要还是余额管控，并没有完全终止房地产信托业务，预计房地产信托会保持一定比例，但占比会有所下滑。

业绩承压

随之而来，信托机构房地产信托业务的减少或带来下半年业绩的变数。

用益信托数据显示，2016年至2019年（截至8月）集合房地产信托占比分别为14.74%、24.61%、41.84%、40.22%，房地产信托规模的占比不断提升。在帅国让看来，房地产信托是信托公司重要的业务领域，是公司重要的业务收入来源之一。房地产信托遭遇调控后，对此前发行规模较大的信托公司会产生相对较大的影响。

某中型信托公司人士对经济观察报表示，房地产信托是很多公司重要的营收、利润支柱，该业务调控之后给公司带来的直接影响是业绩方面的压力，即可能会使得今年房地产信托业务收入不及以往，倒逼公司调整展业策略。从另一方面来看，如果房地产市场过度金融化，将可能带来系统性金融风险，此时政策调控从宏观上遏制了风险，对信托公司而言，也降低了项目未来的风险隐患。

事实上，近年来信托风险项目和个数呈现持续增长的态势。据中国信托业协会数据显示，截至2019年二季度末，信托行业风险项目1100个，规模为3474.39亿元，信托资产风险率为1.54%，较2019年1季度末上升0.28个百分点。北京大学国家金融研究中心主任金李表示，在去年金融“去杠杆、强监管”政策下，银行表外资金加速回表，同时平台公司举债受到限制，企业现金流相对紧张，部分信托公司展业比较激进，信用下沉较大，导致逾期甚至违约事件增多。

上述上海某信托公司人士表示，资管新规落地之后，信托行业都在寻求转型发展，接下来很长一段时间内，整个行业都必须把重心放在主动管理及信托资金投向脱虚向实。

“传统几乎无风险的通道业务，和近几年来风险较低、收益率稳定的房地产业务占比下降，对信托公司来说，或意味着信托产品未来不再是完全意义上的低风险产品，这对信托公司自身的投资和风控能力提出了较大的考验。”据该人士介绍，房地产政策出台以来，房地产企业通过信托公司融资的成本有所上升，上升幅度大概1%到2%。对信托行业而言，本次针对房地产融资加强监管的政策并没有进一步限制信托公司对满足“432”条件的房企提供融资或真实的股权投资，与过去几年最严厉的地产融资政策相比，未见加剧。“预计未来房地产信托业务将向几家头部企业加速集中，同时，信托公司在项目选择上将更为谨慎，将以大型地产商或区域主流开发商为主，融资对手实力规模和排名将成为重要参考指标之一。”该人士表示。

在房地产信托收缩已成定局的背景下，信托公司被迫告别传统的路径依赖，寻找新的发力点进行业务转型。目前看来，基础设施建设、消费金融、可能是今后集合信托市场的主要发力点。

据用益信托数据显示，8月金融类信托募集资金规模432.23亿元，环比增长30.61%；基础产业信托8月成立规模373.31亿元，环比减少3.44%。与去年同期相比，基础产业类和金融类信托的增幅较为明显，其中，基础产业类的增长超过七成。而房地产类和工商企业类信托的募集规模下滑明显，同比减少了45.37%和54.41%。

帅国让表示，监管趋严使得房地产信托收紧，集合信托市场正处于一个新旧动能转换的阶段，消费金融、基础产业领域或成信托公司下阶段发力重心，但短期内难以弥补房地产类信托收缩带来的空白。

上述某中型信托公司人士也表示，从信托公司角度而言，房地产信托是业务支柱，基础产业类信托等业务可以适当弥补房地产信托的收紧，但是也并不能完全覆盖。目前地方政府隐性负债监管仍旧严格，业务空间有限，过于放松基础产业信托的展业标准会埋下风险隐患。”该人士认为，消费金融、标准化产品等领域存在发展空间，但这些领域对信托公司资源禀赋和专业水准又提出了新的要求。