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黄金时代到白银时代:"招保金"昔日龙头的转型轨迹

2019-09-19 09:05:40 来源: 南方都市报 举报
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(原标题:黄金时代到白银时代:“招保金”昔日龙头的转型轨迹)

黄金时代到白银时代:招保金昔日龙头的转型轨迹

房地产行业有其发展的周期性。回溯梳理最近的一个周期变化,具标志意义的是2015年初,交通银行金融研究中心发布《2015年中国宏观经济金融展望报告》。《报告》预测,2015年,我国房地产市场长期供求结构发生改变,住房总量已由“供应紧缺”逐步转向“供求大致平衡”。我国房地产行业已告别高速增长的“黄金时代”,步入内生发展的“白银时代”。

一边是市场调整的业务转型需求,一边是跌入第二梯队的规模焦虑。当行业从黄金时代步入白银时代,在这段时间里,昔日“老大哥”们做出了怎样的探索实践,又画出了怎样的“第二增长”曲线?

金地:

复合转型日趋成熟

规模排位奋起直追

行业变化传导至企业,昔日一梯队中不乏敏感者。先行者如金地,早在作为“招保万金”一员的行业龙头时期,便谋求战略转型。

2010年,金地集团提出“一体两翼”的发展战略,即“以住宅业务为核心,以商业地产和金融业务为两翼”的战略架构,其内涵可概括为复合化、国际化,以资本为核心,注重资源整合,将业务延伸至地产金融等上游产业链,以及商业地产、养老地产等专业细分领域,打造能够成功应对周期性波动的企业。

在此指导思想下,金地商置成为一个重要产品。2012年,金地收购了香港上市公司星狮地产,2013年更名为金地商置。金地商置是集地产综合开发和资产管理平台为一体的综合开发商,旗下包含商业中心综合体、产业园镇、精品住宅、长租公寓、星级酒店等多元物业的开发销售、投资管理和服务运营。

在多年发展后,金地商置业务布局和营收体量已完全成熟。根据金地商置2018年年报披露,报告期内实现合约销售额约490亿元,在2018年的行业调整年实现了同比增长8%。

在金融方面则探索更早,金地是国内最早涉足金融业务的房地产企业之一,早在2006年开始房地产金融领域的探索,并成立了专注于中国房地产市场投资的私募基金管理公司—稳盛投资;2008年,金地与瑞银环球资产管理集团(UBS)共同担任基金管理人,发起了国内第一支标准化的房地产美元基金。随后,金地与瑞银集团、中国平安信托持续展开合作,并与荷兰金融集团ING等建立了战略合作伙伴关系,同时还与多家海外银行保持关系,方便开展项目融资。

在此框架之下,值由金地商置等平台大力发展包括代建业务、互联网家装、体育产业等。在当下热门的长租公寓和产业地产两块,2016年,金地商置推出了“金地草莓社区”青年公寓品牌,至2018年6月,已经在深圳、上海、杭州三地运营门店25家,房源8000间;产业地产方面,截至2018年底,自主开发及轻资产运营的纯产业类项目共13个,布局中国长三角、珠三角、环渤海和美国硅谷等全球产业高地。

根据以上信息来看,转型尝试实践多年的金地取得不俗成绩,问题在于规模上却逐渐掉队,由第一梯队跌入第二梯队,当然个中原因也并非只在于“一体两翼”战略之过;目前的金地,也不再只是温文尔雅,市场竞争重压之下金地奋起直追,克而瑞公布的《2019上半年房地产销售TOP200》中,金地上半年销售排名12位,较去年末的16位上升4位,较2018年上半年的21位上升9位。

保利:

12大业务板块基本成型

规模紧咬第一梯队

在金地2010年提出“一体两翼”的5年后,保利地产提出了“一主两翼”,即以房地产开发经营为主,以房地产金融和社区消费为两翼,公司董事会也强调要坚守房地产主业不动摇,不谈主业转型,结合主业进行适当的产业延伸,开辟新的利润增长点的经营战略。

2018年9月,保利地产更名为保利发展,“一主两翼”战略也随之升级,内涵变为“以不动产投资开发为主、以综合服务与不动产金融为翼”。背后的意图被市场解读为“去地产化”,逐步淡化“开发”角色,根据保利自身解释,之前保利地产的企业名称,已无法涵盖当前的业务布局,本次更名也是为了体现公司多元化的发展方向。

目前,保利发展拥有保利地产、保利建筑、保利物业、保利经纪、保利商业、保利公寓、保利会展、保利康养、保利教育、保利文旅、保利金控、保利科创共12大业务板块。单纯的保利地产命名确实无法体现目前公司业务方向。

不过,数据显示的是,目前公司仍以地产销售为主要收入,占比九成;其他业务尽管已初具规模,比如保利物业完成上市,保利投顾与行业龙头合富辉煌战略重组,但营收占比仍在一成左右徘徊。

在提出战略升级的同时,保利发展也提出了争取重返行业前三的目标。

尽管在规模上,保利发展依然咬紧现在的第一梯队“碧万恒融”,据克而瑞及公司公告数据,保利地产在2018年的拿地金额、销售金额、土储货值分别为1834.8、4050、22524亿元,在TOP50房企中分列第4、6、3位;

但在2017年,保利也曾遭遇地产营收负增长的尴尬,当年保利地产实现营收同比减少5.46%,保利地产解释,2017年营收下降主要受营改增及项目结转区域结构的影响。

招商蛇口:

“前港-中区-后城”循序渐进

业绩与战略待平衡

在保利提出“一主两翼”的同年,招商蛇口完成重组。自重组伊始,招商蛇口便希望去地产化,不再局限于房地产业务,其提出的所谓“前港-中区-后城”模式力图以现有港口资源,带动产业园区跟进,并配套城市功能开发,进而实现区域的整体联动发展,这也对应着三大块业务:邮轮产业建设与运营、园区开发与运营以及社区开发与运营。

在此模式主导下,招商蛇口对自己转型的期望结果是,自2016年始,在之后3到5年内,把地产的收入从70%左右降低到60%,园区从20%左右提升到30%-40%,邮轮产业从3%提升到10%。

经过3年的调整,据招商蛇口透露,公司业务结构已经进入新的时期,虽然短期内,社区板块的开发销售依然是公司利润的重要来源,但中期看来,园区的有效拓展将为社区板块提供充足的更有竞争力的土地储备,邮轮业务也将为社区板块储备优质的土地资源。长期看来,三大板块将协作发展、交叉运营。

根据招商蛇口2019年年报数据,目前社区开发与运营业务实现营收同比减少约三分之一,占比降至74.7%;园区开发与运营同比增长约三分之一,邮轮产业建设与运营营收则同比增长2.56%;

业务调整有效,随之而来的是盈利能力出现倒退迹象;截至今年6月30日,公司实现营收同比减少20.49%,毛利润同比减少29.5%,毛利率同比减少4.9%。

正如易居研究院智库中心研究总监严跃进指出,目前地产业务依然是招商蛇口的主要依托点,而其他板块正处于探索和追加投资期,所以对招商蛇口来说,未来需要寻找到业绩与规划战略的平衡点。循序渐进,才能实现涅槃重生,“招商蛇口还有很长一段路要走”。

LIU 本文来源:南方都市报 责任编辑:刘琳琳_NBJ10006

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