黄金时代到白银时代："招保金"昔日龙头的转型轨迹

（原标题：黄金时代到白银时代：“招保金”昔日龙头的转型轨迹）

房地产行业有其发展的周期性。回溯梳理最近的一个周期变化，具标志意义的是2015年初，交通银行金融研究中心发布《2015年中国宏观经济金融展望报告》。《报告》预测，2015年，我国房地产市场长期供求结构发生改变，住房总量已由“供应紧缺”逐步转向“供求大致平衡”。我国房地产行业已告别高速增长的“黄金时代”，步入内生发展的“白银时代”。

一边是市场调整的业务转型需求，一边是跌入第二梯队的规模焦虑。当行业从黄金时代步入白银时代，在这段时间里，昔日“老大哥”们做出了怎样的探索实践，又画出了怎样的“第二增长”曲线？

金地：

复合转型日趋成熟

规模排位奋起直追

行业变化传导至企业，昔日一梯队中不乏敏感者。先行者如金地，早在作为“招保万金”一员的行业龙头时期，便谋求战略转型。

2010年，金地集团提出“一体两翼”的发展战略，即“以住宅业务为核心，以商业地产和金融业务为两翼”的战略架构，其内涵可概括为复合化、国际化，以资本为核心，注重资源整合，将业务延伸至地产金融等上游产业链，以及商业地产、养老地产等专业细分领域，打造能够成功应对周期性波动的企业。

在此指导思想下，金地商置成为一个重要产品。2012年，金地收购了香港上市公司星狮地产，2013年更名为金地商置。金地商置是集地产综合开发和资产管理平台为一体的综合开发商，旗下包含商业中心综合体、产业园镇、精品住宅、长租公寓、星级酒店等多元物业的开发销售、投资管理和服务运营。

在多年发展后，金地商置业务布局和营收体量已完全成熟。根据金地商置2018年年报披露，报告期内实现合约销售额约490亿元，在2018年的行业调整年实现了同比增长8%。

在金融方面则探索更早，金地是国内最早涉足金融业务的房地产企业之一，早在2006年开始房地产金融领域的探索，并成立了专注于中国房地产市场投资的私募基金管理公司—稳盛投资；2008年，金地与瑞银环球资产管理集团(UBS)共同担任基金管理人，发起了国内第一支标准化的房地产美元基金。随后，金地与瑞银集团、中国平安信托持续展开合作，并与荷兰金融集团ING等建立了战略合作伙伴关系，同时还与多家海外银行保持关系，方便开展项目融资。

在此框架之下，值由金地商置等平台大力发展包括代建业务、互联网家装、体育产业等。在当下热门的长租公寓和产业地产两块，2016年，金地商置推出了“金地草莓社区”青年公寓品牌，至2018年6月，已经在深圳、上海、杭州三地运营门店25家，房源8000间；产业地产方面，截至2018年底，自主开发及轻资产运营的纯产业类项目共13个，布局中国长三角、珠三角、环渤海和美国硅谷等全球产业高地。

根据以上信息来看，转型尝试实践多年的金地取得不俗成绩，问题在于规模上却逐渐掉队，由第一梯队跌入第二梯队，当然个中原因也并非只在于“一体两翼”战略之过；目前的金地，也不再只是温文尔雅，市场竞争重压之下金地奋起直追，克而瑞公布的《2019上半年房地产销售TOP200》中，金地上半年销售排名12位，较去年末的16位上升4位，较2018年上半年的21位上升9位。

保利：

12大业务板块基本成型

规模紧咬第一梯队

在金地2010年提出“一体两翼”的5年后，保利地产提出了“一主两翼”，即以房地产开发经营为主，以房地产金融和社区消费为两翼，公司董事会也强调要坚守房地产主业不动摇，不谈主业转型，结合主业进行适当的产业延伸，开辟新的利润增长点的经营战略。

2018年9月，保利地产更名为保利发展，“一主两翼”战略也随之升级，内涵变为“以不动产投资开发为主、以综合服务与不动产金融为翼”。背后的意图被市场解读为“去地产化”，逐步淡化“开发”角色，根据保利自身解释，之前保利地产的企业名称，已无法涵盖当前的业务布局，本次更名也是为了体现公司多元化的发展方向。

目前，保利发展拥有保利地产、保利建筑、保利物业、保利经纪、保利商业、保利公寓、保利会展、保利康养、保利教育、保利文旅、保利金控、保利科创共12大业务板块。单纯的保利地产命名确实无法体现目前公司业务方向。

不过，数据显示的是，目前公司仍以地产销售为主要收入，占比九成；其他业务尽管已初具规模，比如保利物业完成上市，保利投顾与行业龙头合富辉煌战略重组，但营收占比仍在一成左右徘徊。

在提出战略升级的同时，保利发展也提出了争取重返行业前三的目标。

尽管在规模上，保利发展依然咬紧现在的第一梯队“碧万恒融”，据克而瑞及公司公告数据，保利地产在2018年的拿地金额、销售金额、土储货值分别为1834.8、4050、22524亿元，在TOP50房企中分列第4、6、3位；

但在2017年，保利也曾遭遇地产营收负增长的尴尬，当年保利地产实现营收同比减少5.46%，保利地产解释，2017年营收下降主要受营改增及项目结转区域结构的影响。

招商蛇口：

“前港-中区-后城”循序渐进

业绩与战略待平衡

在保利提出“一主两翼”的同年，招商蛇口完成重组。自重组伊始，招商蛇口便希望去地产化，不再局限于房地产业务，其提出的所谓“前港-中区-后城”模式力图以现有港口资源，带动产业园区跟进，并配套城市功能开发，进而实现区域的整体联动发展，这也对应着三大块业务：邮轮产业建设与运营、园区开发与运营以及社区开发与运营。

在此模式主导下，招商蛇口对自己转型的期望结果是，自2016年始，在之后3到5年内，把地产的收入从70%左右降低到60%，园区从20%左右提升到30%-40%，邮轮产业从3%提升到10%。

经过3年的调整，据招商蛇口透露，公司业务结构已经进入新的时期，虽然短期内，社区板块的开发销售依然是公司利润的重要来源，但中期看来，园区的有效拓展将为社区板块提供充足的更有竞争力的土地储备，邮轮业务也将为社区板块储备优质的土地资源。长期看来，三大板块将协作发展、交叉运营。

根据招商蛇口2019年年报数据，目前社区开发与运营业务实现营收同比减少约三分之一，占比降至74.7%；园区开发与运营同比增长约三分之一，邮轮产业建设与运营营收则同比增长2.56%；

业务调整有效，随之而来的是盈利能力出现倒退迹象；截至今年6月30日，公司实现营收同比减少20.49%，毛利润同比减少29.5%，毛利率同比减少4.9%。

正如易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，目前地产业务依然是招商蛇口的主要依托点，而其他板块正处于探索和追加投资期，所以对招商蛇口来说，未来需要寻找到业绩与规划战略的平衡点。循序渐进，才能实现涅槃重生，“招商蛇口还有很长一段路要走”。