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“类住宅”到底能不能买?

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“不限购,不限贷,不占名额。”对于在一线城市中生活的人来说,无论有心置业与否,都能从房产销售、户外广告等多种渠道中,听到或者看到这句话。接触的时间一长,大脑中就形成了这个意识,即便不买房,也总想去看看这“神奇”的产品,有的看房者在条件成熟后索性掏钱购买。

这是房产营销的基本逻辑,也是销售口中“不买没关系,看看没事”的背后意图,毕竟要“放长线钓大鱼”,“没钱的”来“捧个人场”热热场子也好。营销只是种手段,我们需要探究的是这种“不限购,不限贷,不占名额”产品本身的秘密。

随着房地产调控加码,一线城市中的住宅产品往往限购限贷还需要购房名额,有什么产品能够跳出这个限制呢?答案是商务公寓和“类住宅”。商务公寓在市场上的科普度已经比较广泛,大众对这种产品的认知度也较高,具体的利弊毋庸赘言。但“类住宅”产品不一样,在不少购房者的认知中,这类产品就是“公寓”。

事实上,除了看起来似乎一致的房间布局和同样不带燃气,商务公寓和“类住宅”从内涵到具体操作上还真的不一样。先来说说内涵,一般来说,房地产销售项目按照性质大致分为住宅、商业、办公、商务公寓和产业配套宿舍五类,但具体拆分购房者口中笼统的“公寓”概念,又分为商住房、商办类、办公式公寓、公寓式酒店等等,业内将之统称为“类住宅”。值得注意的是,商务公寓不是“类住宅”。

具体操作上,商务公寓以个人名义购买,须首付五成,只能申请商业贷款。而“类住宅”的情况则较为复杂,以“类住宅”中比较典型的研发用房和配套宿舍为例,这类产品的用地一般是新型产业用地M0,原本的功能是新型产业园的配套。但随着相关政策的出台,这部分配套可在符合政府预售条件下出售。

矛盾就此产生。虽然满足了预售条件,但新型产业用地的本意在于引进和培育产业,原则上这批研发用房和配套宿舍只能面向公司出售。也就是说,要想购买此类用房,必须以公司的名义。南都记者在踩盘中也对交易手续有所了解,个人只需花费100元注册公司就能购买,成本可以说很低,但麻烦在后头,既然是以公司名义购买,那注册购买房产的公司必须存在且持续经营,公司经营期间要交房产税和企业所得税,最终转手的时候要交增值税和土地增值税等。总而言之,从购买、持有到转手,算下来要交的税费还不少。

除此之外,还有法律人士表示,一旦购买此类房产的公司予以注销,作为公司财产的房产极有可能落在股东名下。该法律人士随即提出质疑:这当中是否有操作漏洞?同时,他还指出,一旦公司注销,用公司名义购买的房产有无法办理产权的风险。

也就是说,相比与住宅和商务公寓,购买“类住宅”的流程更繁琐,后续需要处理和操心的事情比较多。在采访中,有多位业内人士表示研发用房和配套宿舍类产品雷区多多,购房者应该在了解清楚产品性质后决定是否购买。毕竟房子是大件商品,往往会锁定一个家庭未来数年甚至几十年的现金流,在购买时应该更审慎。

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