“类住宅”到底能不能买？

“不限购，不限贷，不占名额。”对于在一线城市中生活的人来说，无论有心置业与否，都能从房产销售、户外广告等多种渠道中，听到或者看到这句话。接触的时间一长，大脑中就形成了这个意识，即便不买房，也总想去看看这“神奇”的产品，有的看房者在条件成熟后索性掏钱购买。

这是房产营销的基本逻辑，也是销售口中“不买没关系，看看没事”的背后意图，毕竟要“放长线钓大鱼”，“没钱的”来“捧个人场”热热场子也好。营销只是种手段，我们需要探究的是这种“不限购，不限贷，不占名额”产品本身的秘密。

随着房地产调控加码，一线城市中的住宅产品往往限购限贷还需要购房名额，有什么产品能够跳出这个限制呢？答案是商务公寓和“类住宅”。商务公寓在市场上的科普度已经比较广泛，大众对这种产品的认知度也较高，具体的利弊毋庸赘言。但“类住宅”产品不一样，在不少购房者的认知中，这类产品就是“公寓”。

事实上，除了看起来似乎一致的房间布局和同样不带燃气，商务公寓和“类住宅”从内涵到具体操作上还真的不一样。先来说说内涵，一般来说，房地产销售项目按照性质大致分为住宅、商业、办公、商务公寓和产业配套宿舍五类，但具体拆分购房者口中笼统的“公寓”概念，又分为商住房、商办类、办公式公寓、公寓式酒店等等，业内将之统称为“类住宅”。值得注意的是，商务公寓不是“类住宅”。

具体操作上，商务公寓以个人名义购买，须首付五成，只能申请商业贷款。而“类住宅”的情况则较为复杂，以“类住宅”中比较典型的研发用房和配套宿舍为例，这类产品的用地一般是新型产业用地M0，原本的功能是新型产业园的配套。但随着相关政策的出台，这部分配套可在符合政府预售条件下出售。

矛盾就此产生。虽然满足了预售条件，但新型产业用地的本意在于引进和培育产业，原则上这批研发用房和配套宿舍只能面向公司出售。也就是说，要想购买此类用房，必须以公司的名义。南都记者在踩盘中也对交易手续有所了解，个人只需花费100元注册公司就能购买，成本可以说很低，但麻烦在后头，既然是以公司名义购买，那注册购买房产的公司必须存在且持续经营，公司经营期间要交房产税和企业所得税，最终转手的时候要交增值税和土地增值税等。总而言之，从购买、持有到转手，算下来要交的税费还不少。

除此之外，还有法律人士表示，一旦购买此类房产的公司予以注销，作为公司财产的房产极有可能落在股东名下。该法律人士随即提出质疑：这当中是否有操作漏洞？同时，他还指出，一旦公司注销，用公司名义购买的房产有无法办理产权的风险。

也就是说，相比与住宅和商务公寓，购买“类住宅”的流程更繁琐，后续需要处理和操心的事情比较多。在采访中，有多位业内人士表示研发用房和配套宿舍类产品雷区多多，购房者应该在了解清楚产品性质后决定是否购买。毕竟房子是大件商品，往往会锁定一个家庭未来数年甚至几十年的现金流，在购买时应该更审慎。