恒隆地产董事长：竭尽所能以内地租金增幅弥补香港

9月11日，香港物业发展商恒隆集团有限公司（恒隆集团，00010.HK）及恒隆地产有限公司（恒隆地产，00101.HK）发布2019年中期业绩。

2019年上半年，恒隆集团收入下降17%至45.05亿港元，因无物业销售收入入账所致。股东应占纯利增加22%至37.09亿港元，包括出售非核心投资物业所得收益。每股盈利相应上升至2.72港元。若扣除物业重估收益及所有相关影响，股东应占基本纯利跃升59%至23.24亿港元。每股基本盈利相应增加至1.71港元。

恒隆集团主要通过恒隆地产在内地主要城市建造、持有及管理世界级商业综合项目。今年上半年，恒隆地产同样因因无物业销售收入入账，收入同比减少18%至42.04亿港元，股东应占纯利下降25%至35.16亿港元?每股盈利相应回调至0.78港元?若扣除物业重估收益及所有相关影响,股东应占基本纯利下降4%至22.29亿港元?每股盈利相应下调至0.5港元?

2019年上半年，恒隆地产物业租赁的总收入为42.04亿港元。以人民币计算，内地物业组合的收入增加7%，而香港物业组合的收入同比增加3%。

期内，内地整体组合的收入增加7%至18.94亿元。营业溢利增加9%至12.86亿元。平均边际利润率上升至68%。即使受到港汇恒隆广场因大型翻新工程而短暂影响其租金收入，上海整体物业收入仍同比增加4%。上海以外地区的物业收入同比大幅增加14%，与去年下半年同比亦增长7%。

来自香港租赁物业总收入及营业溢利分别上升3%及4%至20.14亿港元及17.30亿港元。整体租赁边际利润率为86%。

恒隆集团及恒隆地产董事长陈启宗于7月30日在两份中报中共撰写了约3万字的致股东函。陈启宗从所处的市场以及所制定的营商模式阐释了策略：在中国经济蓬勃的城市，发展和持有以高端或次高端购物商场为核心的世界级商业综合项目，并加以管理以作长期出租，而该等购物商场须为其细分市场中的龙头。

中国有121个大都市人口逾百万(相对于美国有9个)，92个城市人口逾300万、78个人口逾500万、13个人口逾1000万。北京、上海、广州和深圳等一线城市的购买力确实非常强劲，而二线城市的龙头如杭州和武汉等的购买力也增长迅速。陈启宗说，恒隆集团在内地扎根28年，目前只在9个大都市发展。根据现有的策略，估计至少有20个其他的大都市可以考虑发展。

对于拿地，陈启宗认为，除非该城市位列所有二线城市中的前三分一，甚至前四分一，否则不会考虑。再者，即使该城市符合恒隆集团所有的严格要求，但除非“地块是市内最好的(不仅仅是我们在市内能找到的地块中最好的)，否则我们仍然会不为所动”。

陈启宗说，要取得成功，管理层必须恪守高端商业(特别是零售)地产业的5个基因，即最佳的位置、充足的土地面积、政府制定的合理发展大纲、妥善的设计和优良的施工。时间跨度必定较长且需要耐心。必须做好等待的准备，良久地按兵不动，伺机而行。对品质的坚持是必要的，且须随着时间的推移取得经验和知识。尽管犯错在所难免，但须竭尽所能避免重大失误。所有这些守则构成达至成功至关重要的思维方式。这确实很难执行。

陈启宗表示，内地租务表现应该相当不错。

上海恒隆广场的租金应持续稳步上升，而上海的港汇恒隆广场的资产优化计划一旦完成，将很快进入快速增长阶段。

上海以外的物业将保持目前的上升势头，原因如下:第一，奢侈品零售行业发展势头强劲。第二，多个商场的租户组合正在进一步向高端市场发展，有许多世界顶级时装品牌新加入。该集团与这些品牌最近已签订或不久会签订近60份租赁合约，其中约70%与上海以外的购物商场签订。第三，开业数年后，营运开支应稳定下来，使更多收入转化为利润增长。最后，恒隆集团将在未来12个月为物业组合增建大量空间。

昆明恒隆广场及其摩天办公楼都将开业，待所有奢侈品牌均已进驻，正式开幕典礼将于明年第二季度举行。

今年9月，恒隆集团在内地的首家酒店──位于沈阳的市府恒隆广场的五星级沈阳康莱德酒店。

无锡恒隆广场的第二座办公楼将很快开业，在悉数租出之前，预计租金不会大幅上升。

从2022年上半年开始，恒隆集团在上海以外的第一座住宅大楼──武汉的恒隆广场──预计将会开售。无锡恒隆广场的首两座住宅大楼将于随后的一年之内开售，之后便是沈阳市府恒隆广场和昆明恒隆广场的住宅大楼。

在杭州。恒隆集团会尽全力在2024年之前为购物商场及一或两座办公楼揭幕。整个商业综合项目按计划是于2025年之前完成，项目包括一座购物商场、5座办公楼和一家酒店。

“在2019至2025年的7年时间，陈启宗预期新建成的总楼面面积共266万平方米，即每年接近38万平方米。这相比上一个的7年期要多出40%。”

陈启宗说，总而言之，本人预期前景可期，唯一令人失望的是香港。我们会竭尽所能，以内地预期租金的增幅弥补差距。