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泰禾连发高息债,300亿即期债务兑付困局待解

2019-09-13 09:09:45 来源: 第一财经 举报
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流动性“危机”持续发酵,泰禾集团(000732,简称“泰禾”)仍未踏进生存安全区。

9月10日,泰禾公告称,公司境外全资子公司TahoeGroup Global (Co.,) Limited拟发行1亿美元境外债,票面年息11.25%,债券期限364天。在此之前,该子公司已拟发行4亿美元境外债,期限3年,票面年息高达15%。

资金渴求,如悬顶之剑般在泰禾周遭盘旋至今。经历降价清货、卖资求生之后,泰禾上半年负债情况有所改善。但短期偿债问题依然严峻,目前,泰禾仍有近两百亿资金缺口。

该集团董事长黄其森曾对媒体吐露,泰禾本来没那么艰难,危机都是被舆论说出来的。

但对外编织的自信终究如梦幻泡影。曾无限执着于品质的泰禾,开始疾呼周转、回款、现金流。黄其森终于开始走出高院围墙,带领这家不披露销售业绩的房企“拼销售”。

然而大象转身,稍有不慎便是一个趔趄。在楼市行情、融资环境日益严峻之时,泰禾的下半场注定是一场厮杀。如若这家企业安全上岸,将是房企抗衡高杠杆危局的又一样本。

流动的危局

2019年初,房企对市场信心犹存,泰禾以颇不低调的“一号抢收”计划搅起地产波澜。子弹飞行至今,蒙在这场自救行动上的面纱早已被撕开。流动性危机不再是秘密,市场的任何异动都会率先吹冷泰禾紧绷的神经。

7月11日晚间,泰禾公告称,公司境外全资子公司Tahoe Group Global (Co.,) Limited拟发行4亿美元境外债,债券期限3年,票面年息高达15%。募集资金用途为项目建设和其他一般企业用途。

两个月之后的9月10日,该子公司再拟发行1亿美元境外债,票面年息仍高达11.25%。第二日,泰禾再公告称,公司大股东泰禾投资于9月10日解除质押540万股公司股份,同时将解除质押的股份再次办理质押,用途为融资。

频繁的高息融资动作,静静敲碎黄其森曾经的豪言壮语。“对泰禾来说,债务现在没有什么太大的问题。”他说。

这句话的背景是,2018年末,泰禾净资产负债率达384.55%,现金及现金等价物余额为115.58亿元,但短期借款及一年内到期的非流动负债达574.28亿元。货币资金对短期负债的覆盖比例仅为0.26。

深交所看不下去,向泰禾寄来一纸问询。泰禾回应,虽然年内需偿还的债务达574亿元,但并不集中在某些时间段,无集中兑付的风险。同时,泰禾紧锣密鼓变卖资产,用最现实的行动应对危机。

3月到5月,泰禾相继将7个项目的部分股权让与世茂地产(00813.HK),共获约77.52亿元资金。此后,泰禾又相继出让广州院子项目、济南章丘项目、河南润天置业公司部分股权,换取资金合约34亿元。

积极瘦身后,泰禾上半年经营性现金流净额增加至202.2亿元,资产负债率较期初下降2.28个百分点,净负债率较期初大幅下降126.15个百分点。

盈利数据也有所优化。上半年泰禾营业收入145.1亿元,同比增加14.3%;净利润15.6亿元,同比增加15.2%;归母净利润15.6亿元,同比增加58.7%。

毋庸置疑,泰禾的变化正在发生,但从中报披露的数据来看,财务安全从量变到质变仍旧遥远。

尽管通过甩卖填了百亿资金缺口,但泰禾还有330.74亿元有息负债需在一年内偿还。公司债方面,一笔14.8亿元的债券需在12月偿还;还有1笔30亿元的债券在10月莅临回售行权期。

截至2019年6月末,泰禾短期借款75.54亿元,一年内到期的非流动负债255.20亿元,而当期公司现金及现金等价物余额为129.67亿元。现金对短债的覆盖系数仅0.39。

对于即期债务,泰禾在其中期报告中亦有表述,将积极促销售回笼资金,以经营现金流偿付,以及与金融机构沟通,希冀获得部分展期。

仍应抓“去化”

建筑系出身的黄其森,曾带领泰禾一路打磨产品品质。但调控重压,将泰禾精致的脚步悬在大院中,向前是难以接盘的市场行情,向后是危机四伏的财务重担。

2019年下半场,泰禾的关键词仍是回款。

“在考核上,原来是以签约销售额为重要指标,现在城市公司每个人的奖金是以回款来算账的。”曾不奉高周转为圭臬的黄其森,终于松了口。对现在的泰禾来说,没有比一分一厘的现金更能救场。

但楼市加速转冷,已难以为泰禾提供天然有利的市场空间。8月份,克而瑞重点监测城市累计成交量持续走低,一线城市成交量环比下降10%,同比下跌7%;二三线城市成交量同环比双降,跌幅分别为-3%和-6%。

此外,泰禾“高端精品”的产品路线本身便不利于高周转。以福建为例,目前泰禾在此处仍有2014年开工的项目处于部分完工或在建状态,包括福州“泰禾广场”东区(含金尊府、金府大院)、三江城项目东地块二期、厦门院子、宁德福鼎泰禾红郡等。

克而瑞数据显示,1~8月泰禾合同销售额为531.7亿元,同比下降38.5%。公司排名较去年下降21位至第40名,掉队明显。从权益口径看,泰禾前八月实现权益销售421亿元,权益比例约79%。

销售端承压,泰禾向外找钱的路也并不顺畅。

上半年,泰禾筹资活动产生的现金流量净额为-291.21亿元,原因是公司借款收到的现金减少,同时在偿还债务中支付的现金增加。外部环境收紧叠压自身信用因素,泰禾在融资方面压力仍存;这一点,可在该公司以15%票面利率发行高息债的行为中获得佐证。

从融资成本看,泰禾的借贷平均成本已高达9.3%。其中,来自于银行贷款的成本8.48%,非银行融资成本10.13%,公司债(3-5年)平均成本7.68%。

而另一数据显示,目前泰禾利息保障倍数仅0.38,该指标指企业息税前利润与利息费用的比率。要维持正常偿债能力,该数据至少应大于1,比值越高,企业长期偿债能力越强。如果数据过低,企业将债务及利息方面的兑付危局。

当下房企融资环境日益收紧,资金更愿意流向经营状况良好、财务安全稳定的企业。在当期利润甚至难以覆盖应付利息的格局下,泰禾在资本市场上的议价能力不容乐观。

针对公司资金情况,泰禾表示将以“促周转,抓回款”为重心,加强资金管控力度,提高资金使用效率。此外,进一步加大与金融机构合作力度,调整优化债务结构,提高贷款集中度。

此外,上半年泰禾并未新增项目,存货余额由年初1735亿元降至1633亿元,计容建筑面积比年初减少104万平方米。流动性难题未解之时,衡量未来长远发展似乎为时尚早。

正在带领泰禾穿越危机的黄其森公开表示,自己今年最重要工作就是“看人阅人”。 过去一年,泰禾不少高管纷纷出走。如今,黄其森想改变,从人事把控、公司战略到区域调整,从打磨产品到走向赛马机制。而行业竞争加速白热化,留给泰禾的空间并不大。

xjliang 本文来源:第一财经 责任编辑:梁秀杰_NO4310

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