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评论:一头猪引发的楼市思考

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楼市不一样,有点集体失灵的感觉,谁来纠正呢?

近期,“二师兄”真正坐上了风口,直蹿云端,猪肉价格纪录被打破,这可急坏了管理部门。随即,供给和需求两端双箭齐发。需求端,补贴、限购、限价等罕见的政策重出江湖,老街坊们仿佛又嗅到了肉票的味道;供给端,生猪“稳产保供”纳入“菜篮子”负责制,环保高压下禁养、限养的规定退出,生猪养殖附属设施用地15亩的上限取消,鲜活农产品运输“绿色通道”恢复了。近日,银监会还推出一个贷款新品种——生猪活体抵押贷款。

甚至,美国“人造肉”代表企业Impossible Foods称,明年将进入中国市场;生猪存栏量全球第一,已被河南双汇收购的美国史密斯菲尔德(Smithfield Foods),开始推出以大豆为基础的素肉产品。相信,眼花缭乱的一揽子“组合拳”密集布下后,猪肉价格即便还会飙一阵子,但也扑腾不了多久了。毕竟,膳食结构优化,还有替代品,年度人均猪肉需求基本在21公斤上下。再说,近期政策指向生猪存栏和出栏这两个产能指标,可谓击中要害。

一个朋友说,猪肉毕竟不是房子,它的需求是稳定的,但供应却可以无限。但房子不同了,需求无限,供应却是有限的。这个比喻不恰当,但貌似有些道理。这些年来,楼市一波波的热潮,不断涤荡国人的心底。本来不相信“需求无限”的人,慢慢也就信了。隔壁住着一位教授,笔者屡屡听到他爱人抱怨:“不知道做那些研究有啥用?还不如听你的建议,多买套房子。”不久前,教授私下问:听说最近广州公寓卖得好,手上有20万,可以出手买一套吗?

一致行动的示范效应下,再理性的个体也是渺小的。所以,也就不奇怪,为何“大妈楼市”也疯狂,因为她们也是拿这个简单的供求关系来判断。除了壹号土猪这类,猪肉是均质的,但房子是不均质的。所以,无论什么时候,每个城市大家眼里的“好房子”,永远是稀缺的。暂不说一线城市上热搜的那些豪宅,笔者老家的那个中西部三线城市,上了收缩型城市的榜单,但最近亲戚告诉我,毕业季刚过,市一中腾出的学位房全涨价了。

即便如此,笔者还是想强调,房子“需求无限、供应有限”,这个刚性预期得扭转一下了。近期,笔者一位开发商朋友在大湾区某城市推出新盘,本想借着湾区红利,打响“金九银十”的开门红。不成想,周边竞品楼盘抢先一步降价,逼着这位朋友不得不把均价从11000元调到9000元。但即便如此,也只卖了20套。朋友说,真想卖出去,估计得降到9000元以下。为何呢?他们城市公司办公的这栋写字楼,3年前只有3家房企,现在TOP30都来了,供应量太大。

原来,楼市给人的感觉,就是需求像太阳能一样,取之不尽,短缺的是供应。但不知不觉,供应量这个灰犀牛从远处袭来了。业内经常引用的一个数据是,我国城镇户均住房拥有达到1.1套,貌似供求刚好平衡。但是,一位资深的专家说,这个数据没有把小产权房(据说有70亿平米)、自建房、学生宿舍、集体宿舍等算上,也没有把“在路上的”算上。目前,处于施工状态的房子就有79亿平米,相当于5年的销售量,已批地但未开工的房子,高达3年的销售量。

调研发现,很多城市楼市潜在库存很大,但财政吃紧,还得卖地,后续的库存留给未来。局部看似理性,但全局非理性。红利一股脑吃尽的欲望下,所有人被绑在战车上。于是,需求无限被吹捧,后果成了“皇帝的新装”。回归猪肉的问题上,自豪的是,我们成功解决了14亿人吃猪肉的问题,但至今无法摆脱上蹿下跳的“猪周期”,这次周期来得最猛。重磅政策如此密集,会不会担心,过一段时间猪肉价格大幅下跌?5年前,楼市从业者都在谈“去库存”,2年前开发商开始“补库存”。2020年,是不是再谈“去库存”?“猪周期”短,市场灵敏,自发纠错机制强,跌价利好百姓。但楼市不一样,有点集体失灵的感觉,谁来纠正呢?

(作者系广东省住房政策研究中心首席研究员)

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