评论：一头猪引发的楼市思考

楼市不一样，有点集体失灵的感觉，谁来纠正呢？

近期，“二师兄”真正坐上了风口，直蹿云端，猪肉价格纪录被打破，这可急坏了管理部门。随即，供给和需求两端双箭齐发。需求端，补贴、限购、限价等罕见的政策重出江湖，老街坊们仿佛又嗅到了肉票的味道；供给端，生猪“稳产保供”纳入“菜篮子”负责制，环保高压下禁养、限养的规定退出，生猪养殖附属设施用地15亩的上限取消，鲜活农产品运输“绿色通道”恢复了。近日，银监会还推出一个贷款新品种——生猪活体抵押贷款。

甚至，美国“人造肉”代表企业Impossible Foods称，明年将进入中国市场；生猪存栏量全球第一，已被河南双汇收购的美国史密斯菲尔德（Smithfield Foods），开始推出以大豆为基础的素肉产品。相信，眼花缭乱的一揽子“组合拳”密集布下后，猪肉价格即便还会飙一阵子，但也扑腾不了多久了。毕竟，膳食结构优化，还有替代品，年度人均猪肉需求基本在21公斤上下。再说，近期政策指向生猪存栏和出栏这两个产能指标，可谓击中要害。

一个朋友说，猪肉毕竟不是房子，它的需求是稳定的，但供应却可以无限。但房子不同了，需求无限，供应却是有限的。这个比喻不恰当，但貌似有些道理。这些年来，楼市一波波的热潮，不断涤荡国人的心底。本来不相信“需求无限”的人，慢慢也就信了。隔壁住着一位教授，笔者屡屡听到他爱人抱怨：“不知道做那些研究有啥用？还不如听你的建议，多买套房子。”不久前，教授私下问：听说最近广州公寓卖得好，手上有20万，可以出手买一套吗？

一致行动的示范效应下，再理性的个体也是渺小的。所以，也就不奇怪，为何“大妈楼市”也疯狂，因为她们也是拿这个简单的供求关系来判断。除了壹号土猪这类，猪肉是均质的，但房子是不均质的。所以，无论什么时候，每个城市大家眼里的“好房子”，永远是稀缺的。暂不说一线城市上热搜的那些豪宅，笔者老家的那个中西部三线城市，上了收缩型城市的榜单，但最近亲戚告诉我，毕业季刚过，市一中腾出的学位房全涨价了。

即便如此，笔者还是想强调，房子“需求无限、供应有限”，这个刚性预期得扭转一下了。近期，笔者一位开发商朋友在大湾区某城市推出新盘，本想借着湾区红利，打响“金九银十”的开门红。不成想，周边竞品楼盘抢先一步降价，逼着这位朋友不得不把均价从11000元调到9000元。但即便如此，也只卖了20套。朋友说，真想卖出去，估计得降到9000元以下。为何呢？他们城市公司办公的这栋写字楼，3年前只有3家房企，现在TOP30都来了，供应量太大。

原来，楼市给人的感觉，就是需求像太阳能一样，取之不尽，短缺的是供应。但不知不觉，供应量这个灰犀牛从远处袭来了。业内经常引用的一个数据是，我国城镇户均住房拥有达到1.1套，貌似供求刚好平衡。但是，一位资深的专家说，这个数据没有把小产权房（据说有70亿平米）、自建房、学生宿舍、集体宿舍等算上，也没有把“在路上的”算上。目前，处于施工状态的房子就有79亿平米，相当于5年的销售量，已批地但未开工的房子，高达3年的销售量。

调研发现，很多城市楼市潜在库存很大，但财政吃紧，还得卖地，后续的库存留给未来。局部看似理性，但全局非理性。红利一股脑吃尽的欲望下，所有人被绑在战车上。于是，需求无限被吹捧，后果成了“皇帝的新装”。回归猪肉的问题上，自豪的是，我们成功解决了14亿人吃猪肉的问题，但至今无法摆脱上蹿下跳的“猪周期”，这次周期来得最猛。重磅政策如此密集，会不会担心，过一段时间猪肉价格大幅下跌？5年前，楼市从业者都在谈“去库存”，2年前开发商开始“补库存”。2020年，是不是再谈“去库存”？“猪周期”短，市场灵敏，自发纠错机制强，跌价利好百姓。但楼市不一样，有点集体失灵的感觉，谁来纠正呢？

（作者系广东省住房政策研究中心首席研究员）