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广东旧改新政:2/3业主同意即可实行政府裁决

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几户业主就能阻碍整个旧改项目推进的情况,将不会再发生在广东。

9月4日下午,广东省人民政府发布《广东省人民政府关于深化改革加快推动“三旧”改造促进高质量发展的指导意见》(以下简称《意见》)。

《意见》提出,根据各地反映的“三旧”改造入库门槛高、规划调整难、税费负担重、土地征拆难规划调整难、审批门槛高、税费负担重、土地征拆难等问题。 坚持问题导向和系统思维,提出19条针对性的改革措施。

其中在第16点中提到,“三旧”改造要强化行政司法保障,实行政府裁决和司法裁判。这意味着将来在“三旧”改造过程中遇到迟迟不愿签约的钉子户时,只要超2/3业主同意即可申请政府裁决,100%同意率的这道高门槛已经不复存在了。

旧改项目因100%同意率搁浅

从2010年被列入全市首批旧住宅区城市更新项目,到2019年仍有4户业主拒绝签约,深圳市罗湖区木头龙经过长达10年的拉锯战,项目仍被搁浅,至今这剩下的最后4户业主仍拒绝谈判、拒绝签约,让项目再次陷入僵局。

根据深圳此前的政策,因规划统筹需要确有必要纳入拆除范围的零散旧住宅区,权利主体的城市更新意愿应当达到100%。

也就是说,只要有一户业主不签约,整个旧改项目就可能无法推进。

深圳推出首批旧住宅区改造计划至今已有9年的时间, 8个旧住宅区包括木头龙、金钻豪园、龙溪花园、华泰小区、南园新村、桥东片区、鹤塘小区及沙河商城、海涛花园。但这批小区的改造进度却不甚理想,直到2017年,只有南山鹤塘小区率先实现了“双百”,截至去年9月底,仅3个小区实现了100%签约。

超2/3业主同意即可申请政府裁决

此次广东旧改新政在签约率方面作出了较大的调整,由原先的100%签约率,降低到现在的2/3,这对于市场主体(一般是开发商)以及多数同意旧改的住户来说都是福音。

《意见》明确,对由市场主体实施且“三旧”改造方案已经批准的拆除重建类改造项目,特别是原有建筑物存在不符合安全生产、城乡规划、生态环保、建筑结构安全、消防安全要求或妨害公共卫生、社会治安、公共安全、公共交通等情况,原权利主体对搬迁补偿安置协议不能达成一致意见,符合以下分类情形:

土地或地上建筑物为多个权利主体按份共有的,占份额不少于三分之二的按份共有人已签订搬迁补偿安置协议;建筑物区分所有权的,专有部分占建筑物总面积不少于三分之二且占总人数不少于三分之二的权利主体已签订搬迁补偿安置协议;拆除范围内用地包含多个地块的,符合上述规定的地块总用地面积应当不少于拆除范围用地面积的80%;属于旧村庄改造用地,农村集体经济组织以及不少于三分之二的村民或户代表已签订搬迁补偿安置协议。原权利主体均可向项目所在地县级以上人民政府申请裁决搬迁补偿安置协议的合理性,并要求限期搬迁。

同时《意见》提到,发挥政府补位作用。对于市场主导的拆除重建类改造项目,市场主体已征得第16点规定比例的原权利主体同意,但项目仍难以推进,在政府规定的期限内无法与所有原权利主体达成搬迁补偿协议的,该市场主体可申请将项目转为由政府主导的方式推进。市县级人民政府可在现有工作基础上继续推进土地、房产征收(收回)工作,并对经核定的市场主体前期投入费用予以合理补偿。

专家:旧改现实对滞后政策的一次强力纠正

广东省房地产研究会执行会长韩世同针对该政策向《华夏时报》记者表示,虽然“旧改”在广东已经不是新鲜事物了,但这是一份推动和促进旧改的纲领性文件。三旧改造当中最艰难的就是面对钉子户的问题,而本次这一系列的指导意见,对于推动广东的“三旧改造”,我认为是非常有价值的,将会起到非常好的推动和促进作用。

韩世同认为,当下应关注如何解决当前旧改当中面对和存在的难题。这19条措施当中提到在必要的情况下“市场主导不了,就由政府来主导”。我们看到城市建设发展中政府主导的市政、大型公建配套设施项目的拆迁即使很难,但最终都是可以达成的。因为政府还是有很强的行政推动能力的。

中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁就此向《华夏时报》记者表示,广东意见是旧改现实对滞后政策的一次强力纠正,2/3以上概念必将颠覆现有政策。深圳会很快出跟进新政。

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