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重组后首份中报出炉,大悦城欲三年冲千亿

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“A控红筹”重组完成后,大悦城控股(000031.SZ)于8月28日交出首份中期成绩单。上半年,通过“狠抓签约回款”,公司实现签约金额253.98亿元,同比增长62.86%;签约面积112.05万平方米,同比增长115.77%。

今年1月28日,大悦城地产完成对中粮地产的资产转让,成为后者的控股子公司。3月份,中粮地产更名为“大悦城控股”,保留000031的股票代码。整合后,大悦城控股持有大悦城地产64.18%的股权,而中粮集团则持有大悦城控股75.64%的股权。

此前,中粮地产、大悦城地产分别在A股和H股上市,同属中粮集团。中粮地产主营商品房开发,大悦城则是国内商业地产品牌。多年来,双方由于业务、团队重合等问题受到“同业竞争”诟病。重组几经波折,去年12月终获证监会审核通过,成为地产界一大重组案。

作为国资委首批确定的16家以房地产为主业的央企之一,大悦城控股的销售规模与保利发展(600048.SH)、中海地产(00688.HK)等央企并不在同一梯队。但受益重组后的资产整合,大悦城控股交出的首份中报仍不乏亮点。

上半年,公司整体营业收入182.71亿元,同比增长102.96%;净利润29.88亿元,同比增加 23.19%;归属于上市公司股东的净利润19.32亿元,同比增加41.97%;归属于上市公司股东的扣非净利润14.65亿元,同比增长243.03%。

大悦城控股主营业务包括商品房销售及一级土地开发、投资物业及相关服务、酒店经营、物业及其他管理。从收入构成看,上半年住宅类项目实现结算收入148.85亿元;投资物业及相关服务收入 26.64亿元;酒店经营收入4.34亿元;物业及其他管理收入 2.29亿元。

报告期末,公司持有已开业10个大悦城购物中心及1个祥云小镇项目,分别位于北京、上海、天津、沈阳、成都、杭州、烟台、西安等8个城市。购物中心可出租面积共计87.07万平方米,上半年平均出租率96%,实现租金收入16.01亿元。

同时,大悦城控股拥有在建及拟建的大悦城5个,位于北京、成都、重庆、武汉等城市;在建拟建的大悦城春风里项目4个,位于北京、苏州、青岛。

在行业融资收紧、龙头房企纷纷降速求稳之时,大悦城控股仍在冲击规模的赛道上。上半年销售刚达254亿,公司便表示将利用两个上市公司整合的优势,实现三年销售型业务签约破千亿的目标。

此前由于定位于年轻群体,“大悦城”已在城市中形成天然品牌效应。从中粮地产更名为大悦城控股也可看出,集团欲借此聚合品牌效应。大悦城控股董事长周政曾谈道,整合有利于突出核心竞争力,使品牌更加明确,便于融资、品牌、土地拓展及团队运营。

为冲击千亿规模,大悦城控股扩储积极。上半年累计获取9宗地块,总计容面积103.38万平方米,权益比例69%。新获取土地位于重庆、宁波、苏州、三亚等二线及强三线城市。此后又新增4个项目,总计容面积138.62万平方米。截至目前,大悦城控股已进入全国30个城市。

与同期销售均价2.3万元/平方米相比,上半年拿地均价6125元/平方米,隐含毛利率较高。上半年,集团毛利率、净利率分别为49.5%、16.4%,同比分别上升1.0%、下降10.6%。净利率下降主要由于结转高价项目导致土增税大增、财务费用增加以及合联营公司投资收益减少。

截至报告期末,大悦城控股已售未结面积271.6万平方米,覆盖2018年地产结算面积4.3倍;预收账款267.9亿元,较2018年末上升19.8%,覆盖2018年地产结算收入2.1倍。

同时,受益重组整合,大悦城控股资产负债率和净负债率分别降至78.6%和118.2%,较2018年末分别下降6.3%和53.0%。国资企业优势下,平均融资成本同样低至4%-5%。期末集团短期借款45.93亿元,一年内到期的非流动负债131.72亿元,现金及现金等价物245.49亿元,短期偿债无压力。

值得注意的是,在行业资金面整体紧缩之时,大悦城控股频频为子公司提供财务资助与融资担保。截至8月20日,公司及控股子公司担保余额为278.48万元,占公司截至2018年末归属于上市公司股东净资产的比重为354.26%。

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