孙宏斌的长远布局： 融创控速，稳健前行

如果在中国房企中寻找踏准周期精准布局的选手，融创中国（01918.HK，简称“融创”）当居于前列。

行业高光时期，融创曾靠并购打开规模扩张的大门。借此模式，融创不仅实现业绩翻倍跃升，还避开了哄抢高价地的漩涡。“弯道超车”的成果有目共睹，2019年上半年，融创销售额再攀高至2141.6亿元，以同比11.8%的增速领先头部房企。

融创模式难以复制，不仅在于规模大幅跃升，更在于其对购地窗口期的把握、踏准市场周期的城市布局，以及强大的内生造血能力。

英雄趁时势，行业高歌前行多年后，理性因素正逐渐回归。2019年，融创再提“控投资、降杠杆”，将战略优势转化为优异财务表现。外部环境逐渐收紧，靠加杠杆扩张的年代已一去不返。

未来，手握充沛现金流、具备健康的内在生长力，才是穿越下个周期的保障。1380亿现金余额、下半年超过5700亿的可售货值，将使融创在下半场有更多随行就市的从容。

业绩增幅领跑头部房企

9年前，融创抢滩资本市场。

彼时，590万平方米的土地储备、83.3亿元销售额，融创在行业中仍是一家“小公司”。凭借强大的纳储能力，融创将并购而来的资源转化为逐年迸发的业绩。2018年，融创销售额4608.3亿元，达上市初的55倍之巨。

至今年上半年，仅半年的销售数字已达2141.6亿元。从月度数据看，融创每月同比增长和累计增长均保持在10%~30%区间。过去的2016~2018年，融创三年合同销售金额复合增长率达75%。

受益于销售额连年攀升，融创已进入盈利收割期。数据显示，公司上半年实现营业收入768.4亿元，同比增长64.9%；毛利润193.5亿元，同比增长67.9%；公司拥有人应占利润102.9亿元，同比上涨61.7%。

行业天花板将至的情况下，这一增速放到头部房企中仍不逊色。同期，碧桂园（02007.HK）营收2020.1亿元，同比增长53.2%，净利润156.4亿元，同比增长20.8%；万科（02007.HK）营收1393.2亿元，同比增长31.5%；净利润118.4亿元，同比增长29.8%。

天风证券研究认为，融创归母净利润增长主要由于结算加快，毛利较去年同期增加78.2亿元，增速达68%，超过收入增速。2019年上半年毛利率25.2%，较去年同期上升0.4个百分点；销售毛利率25.2%，较去年同期上升0.4个百分点。

实际上，今年以来，楼市下行压力加大。国家统计局数据显示，1~6月份，商品房销售面积75786万平方米，同比下降1.8%，降幅比前五月扩大0.2个百分点；商品房销售额70698亿元，增长5.6%，增速回落0.5个百分点。

中流击水，不进则退。流动性压力下，已相继有房企变卖资产求生。在融创中国董事会主席孙宏斌看来，有的公司看起来只是流动性出了问题、缺钱，实际是项目做不好。好的项目都是能卖出去，钱是能回来的。

融创的生长轨迹切实印证了这一点。自创立之初，公司便确立“高端精品”产品路线，并在内部设计全面质量管控标准和全链条质量测评体系。至今，融创已打造壹号院系、桃花源系、府系和桃源系等多条产品线。房企竞争逐渐归回本质，消费者认同才是企业真正的竞争力。

如今，产品实力正逐步传导至业绩端。数据显示，若考虑联营及合营公司收入，上半年融创附属公司、合营公司及联营公司总收入合计为1293亿元，同比大增82%。2016~2018年，融创并表收入、权益收入和整体收入复合增长率分别达到88%、71%和68%。

流动性充裕稳健前行

销售业绩逐年爆发后，融创新阶段的关键词是“稳健”。

2019年中期业绩会上，融创中国行政总裁汪孟德表示，融创长期负债率稳步下降，是比较确定性的目标之一。从2017年开始，新项目投资的速度在下降。“负债管控”是未来确定的管控目标。

把“降杠杆”提到公司战略层面的位置，与行业外部环境关系密切。今年上半年开始，房企融资正面临前所未有的严峻局面。自银保监会《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》下发以来，各渠道地产融资均有所收紧。

境内债券融资方面，住建部点名部分拿地过于激进的房企，机构认为，后续该类房企债券、ABS融资或遭收紧或暂停；银行贷款方面，部分银行收到窗口指导，要求控制地产业务规模；非标融资方面，多家信托收到窗口指导，传统432通道类业务、违规前融业务均不得再做。

对于房企现状，孙宏斌认为，按照目前的政策，融资端严控将常态化。在此逻辑下，市场受到较大影响，土地市场会下行，商品房销售也会受到影响。购房者预期会比较平稳，但对按揭控制趋紧，这对市场影响很大。

面临市场变化，融创表示，未来公司将更加重视资金使用效率和财务安全。下半年继续加速销售、释放经营现金流、严控土地投资，保持流动性宽松的同时，确保净负债率在2019年底显著下降。

截至报告期末，融创总资产8703.18亿元，较上年末增加21%；所有者权益797亿元，较上年末增加9%；现金余额1380亿元，较上年末增加15%；现金余额覆盖下半年到期的有息负债超过3.1倍，公司流动性较为宽松。

8月23日，标普全球评级表示，融创2019年上半年债务上升是暂时的。预期融创持续强劲的项目交付与确认，以及更加克制的土地收购步伐，将抵销债务上升的影响。

控速求稳新阶段，融创将年度销售目标定为5500亿元，较2018年销售额增长20%。就过往来看，融创销售去化率持稳于70%~80%，而下半年公司仅需完成59%去化率就能达成目标。此外，5720亿元的新可售资源将为目标实现提供支持。

低成本土储优势突出

过往几年，没有哪个行业像房地产这般，穿越周期一路昂扬向上；也从未有哪个行业，受宏观调控影响如此之巨。但如今，行业面临不同以往的局面。融资全面收紧、不将房地产作为刺激经济的手段，持续的调控正倒逼房企进行自我变革。

2019年上半年，融创延续2016年第四季度开始的谨慎保守态度，在1~4月的市场低位补仓，所获取的核心城市及区域土地平均溢价率仅21%；5月市场高位后，融创控制拿地节奏，规避拿贵地风险，仅增持少量优质土地资源。

行业发展进入下半场，变的是日趋严峻的外部环境，不变的是对企业内在资源与生长力的要求。充裕的土储资源，从来都是房企发展的保障。较低的土地成本、顺应市场的城市布局，又是这场竞争中的关键法宝。

孙宏斌认为，市场融资收紧之下，能低成本拿地的房企融资优势较为突出。“无论是银行资金，还是社会资金，给钱的前提都是项目能赚钱。而地价又是项目是否赚钱的关键，因此有低成本土地储备，融资优势是比较明显的。”他表示。

回顾过往，融创在土地市场上一直避免高价买地。从公司目前土储看，土地平均成本仅4307元/平方米，对应同期超过15000元/平方米的销售均价，可运作的利润空间较为丰厚。

融创始终坚持在一二线及强三线城市投资布局，有效规避弱三线及以下量级城市的市场回调风险。截至中报发布日，融创拥有确权的土地储备货值2.82万亿，确权土地储备面积2.13亿平方米，货值超过83%位于一二线城市。

摩根士丹利发布报告称，融创土地储备货值充裕，且大部分位于一二线城市，优质充足的土储使得融创后续获取土地时十分从容，尤其在土地市场过热时能够规避风险。

凭借坚守地产主业，融创锁定全国房企五强之列。在此之外，融创于年初完成以“地产+”为前提的四大战略板块布局，包括融创地产、融创服务、融创文旅，以及融创文化。

“从2017年‘控投资、降杠杆’开始，地产开发主业仍是公司的核心主业。”副总裁兼公司秘书高曦称，对于非地产业务，主要是培养长期竞争力，成为公司未来新的业务增长点。

在融创管理层看来，融创文旅项目大都布局在国内一二线核心城市，无论是人口基础还是交通便捷性，都难再复制。目前融创文旅已在全国布局10座文旅城、4个文旅度假区、9个文旅小镇，其中涵盖39个乐园、24个商业，以及近70家星级酒店。

生存愈烈，融创已抢先来到变革的十字路口。